רכשית דירה. אילוסטרציה
רכשית דירה. אילוסטרציה צילום: PIXABAY

מיהו המוכר?

השלב הראשון בדרך לרכישת הדירה הוא זיהוי מוקפד של המוכר. אל לכם להסתפק רק בשמו של האדם העומד מולכם, כפי שנמסר לכם על ידו. הסיבה לכך היא ריבוי הזייפנים המצויים כיום בשוק ועשויים לפגוע בכם בעת ביצוע העסקה.

על מנת לזהות את המוכר באופן נכון ומהימן, אל תסתפקו רק בהשוואת המספר המופיע בתעודת הזהות של המוכר לנסח המקרקעין. אמנם נסח המקרקעין הוא מסמך רשמי, אך ישנם זייפנים מקצועיים שעלולים להשתמש בו ככלי למרמה.

לפיכך, עליכם לנסות לשאול את השכנים בנוגע למוכר, ולבקש את חיובי הארנונה שלו תוך השוואת פרטיו. במידה והמוכר הוא יורש, עליכם לבקש צו צוואה וכן לנסות לחפש מידע אודותיו ברשתות החברתיות.

זהות הדירה

לכל דירה בישראל יש מספר ייחודי שאיתורו יסייע לברר מהן הזכויות הקיימות בנכס, האם ישנן התחייבויות בנוגע לה, האם ישנם שטחים נוספי המוצמדים לדירה ומהן זכויות הבנייה. זיהוי זה מתבצע באמצעות איתור הגוש והחלקה בהם נמצאת הדירה.

בלשכת רישום המקרקעין תוכלו לברר פרטים אלו, תוך הבנת המעמד הקנייני בדירה (בעלות, חכירה, חכירה מהוונת), האם הנכס משועבד או ממושכן לגוף כלשהו, וכן תוכלו להוציא את תשריט הבית המשותף.

שמאות

בתים רבים בישראל כוללים חריגות בנייה. כידוע, חריגת בנייה אינה חוקית והיא עבירה הכרוכה בסנקציות חוקיות. מעבר לכך, חריגות בנייה עשויות להוביל לקושי בנטילת משכנתא ולאישור סכום נמוך מגובה הדירה. בנוסף, חריגות בנייה עלולות להשפיע לרעה על מימוש זכויות בנייה עתידיות שיחולו על הנכס.

על מנת להבין האם ישנן חריגות בנייה בנכס, עליכם להתייעץ עם שמאי מקרקעין. אמנם שכירת שירותי שמאות הינה פעולה שאינה זולה, אך הימנעות ממנה עשויה לפגוע קשות בהנאתכם מהדירה לאחר מכן.

אישור עקרוני לנטילת משכנתא

מרבית חוזי מכר הדירות הינם חוזים אחידים המוציאים מתחולתם מצב בו הקונה אינו מקבל משכנתא בסופו של תהליך. כלומר, במידה ולא אושרה המשכנתא, אתם עלולים למצוא את עצמכם כבולים בחוזה לקניית דירה שאין לכם כסף לקנות.

על מנת להימנע ממצב זה, עליכם לפנות אל הבנק ולבקש "אישור עקרוני למשכנתא" ובו הבנק מתחייב לתת לכם משכנתא. בנקודה זו נכון יהיה להתייעץ עם יועץ משכנתאות, אשר יסייע לכם במיקוח ובמציאת התנאים הטובים ביותר.

חישוב מיסים

רכישת דירה כרוכה בתשלום רב של מיסים – מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. לא כל המיסים הללו משולמים על ידי הקונה. מס רכישה משולם על ידי הקונה.

מס זה הוא בעל מדרגות שונות הנקבעות בהתאם למחיר הנכס והאם זוהי הדירה הראשונה שבבעלותו של הקונה. שיעורים אלו משתנים באופן תכוף ויש לבדוק היטב את הסכום הדרוש לתשלום. בשונה מכך, מס שבח והיטל השבחה משולמים על ידי המוכר.

עם זאת, עליכם לשים לב כי ללא אישור על תשלום מיסים אלו לא ניתן יהיה לרשום את הדירה של שמכם בטאבו.

הערת אזהרה

לאחר חתימה על הסכם המכר, בנקודה בה במרבית המקרים כבר נדרשתם למסור את התשלום הראשון והדירה טרם עברה לידכם, היו ערים לזכויותיהם בנכס. בנקודה הזו הבעלים הרשום של הדירה הוא המוכר.

על מנת להבטיח את זכויותיכם בטאבו ביחס לדירה הזו, אל תעבירו את הכסף לפני שנרשמה על שמכם "הערת אזהרה" במרשם הטאבו אשר קובעת כי הנכם בעלי זכות בנכס. נכון יהיה אילו התשלום הראשון יופקד בנאמנות ולא ישירות לידי המוכר. בזמן הזה תוכלו להסדיר את רישום הנכס בטאבו.

כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.