העלייה הקיצונית במחירי הדיור שהגיעה לנקודת רתיחה בשנה האחרונה, גרמה למשפחות רבות שמחפשות השקעה סולידית ובטוחה עבור ילדיהן לתור אחר אלטרנטיבות השקעה במחירים שפויים.
"העלייה הקיצונית במחירי הדירות ומנגד התשואות הנמוכות על פיקדונות בנקאיים, הובילה משפחות רבות במגזר הדתי לאומי לחפש נתיבי השקעה אלטרנטיביים", מסביר עו"ד רונאל אלקיים, סמנכ"ל חברת ההשקעות הוותיקה פ.א.י גרופ נדל"ן. "זו הסיבה לכך שרכישת זכות לדירה הפכה לאפיק השקעה שצובר תאוצה רבה בשנים האחרונות. מדובר למעשה על זכות לבנות דירה על קרקעות שאושרו לבנייה על ידי ועדות התכנון ומשרדי הממשלה הרלוונטיים".
אם הקרקע זמינה לבנייה אז כיצד ניתן לרכוש אותה במחיר מופחת משווי השוק?
"אכן זוהי השאלה הרווחת ביותר בתחום רכש הקרקעות. כמקרה בוחן ניקח לדוגמא את נתניה. אם אתה מעוניין לקנות דירה בגודל 100 מ"ר תשלם כ- 2 מיליון שקלים בממוצע, כאשר הבנייה עצמה תעמוד בממוצע על כחצי מיליון שקלים - עלות בנייה ישירה, מה שאומר שעל מרכיב הקרקע שילמת 75% מערך הדירה. בפועל, מה שקורה הוא שישנה עלייה של מאות אחוזים בעלות שרוכש הדירה משלם על מרכיב הקרקע בדירה שהוא קנה. כאן בדיוק אנחנו נכנסים, רגע לפני עליית המחירים הקיצונית שמתרחשת ברגע שהבולדוזר הראשון עלה על הקרקע.
מנכ"ל החברה יוסף אלקיים עוסק ביזמות ופרויקטים מזה למעלה משני עשורים. "על פי נתוני הלמ"ס שוק הקרקעות בשנים האחרונות חווה עלייה מתמדת, כשמנגד אנו עדים לעלייה כפולה במחירי הדירות. את הפער הגדול בין מחיר הקרקע בפועל למחיר שהקבלן גובה אנחנו מייעדים לציבור המשקיעים".
החישוב הוא מאוד סכמתי וקל להבנה, אומר עו"ד אלקיים "היום יש לא מעט משפחות שחסכו במשך שנים והגיעו לסכומים של כ- 350 אלף שקלים, בסכום הזה כמובן הן לא יכולות לרכוש שום דירה ולכן הכספים שלהם שוכבים בבנקים, אותם 350 אלף שקלים יישארו כך גם במשך שנים רבות ולא יניבו שום תשואה פסיבית, אנחנו אומרים לאותן משפחות – תעשו משהו עם הכסף שלכן, תשקיעו אותו בצורה חכמה ונבונה, לא במניות שיכולות להתרסק כמו שראינו בתקופת הקורונה ולא בכל מיני עסקאות מפוקפקות. הפתרון שאנחנו מציעים הוא מהלך של רכישת קרקע זמינה לבנייה עם רישום על שמכם בטאבו. הרי כל אחד מאתנו היה רוצה השקעה מצוינת כזו פיסת קרקע זמינה לבנייה באזור פורח, כולנו מבינים את המשמעות של התשואה ברגע שהדחפורים יעלו לקרקע, לכן אנחנו מציעים השקעה שהיא בטוחה מצד אחד, ומצד שני היא לא גבוהה שמצריכה את אותן משפחות לקחת הלוואות של מאות אלפי שקלים כדי לקנות בית קטן בפריפריה"
מה טווח השנים שעליו אנחנו מדברים מהרגע שבו רכשנו זכות לקרקע ועד שנוכל לראות את הרווח?
"הטווח נע בין חודשים לשנים בודדות. ישנה דוגמה טרייה מאוד על עסקה שאנו משווקים בשנה האחרונה ביישוב רכסים בצפון. במסגרתו עשרות משפחות שרכשו זכויות על הקרקע לפני הפיכתה לזמינה, תוך מספר חודשים הקרקע כבר השביחה את עצמה, שינתה סטטוס לזמינה והשיאה רווחים משמעותיים מאוד למשקיעים. ככל שפיתוח הקרקע יילך ויתקדם היא תשביח את עצמה עוד ועוד. וזה בדיוק העניין – לאתר קרקעות עם פוטנציאל ולהנות מהרווח על ההתקדמות והפיתוח בזמן קצר ובראש שקט בהשקעה בטוחה".
"אגב, ישנם אנשים ששמעו את השם רכסים ונרתעו בשל היותו ישוב חרדי אבל אלו בדיוק ההזדמנויות שאנחנו צדים. זיהינו את מצוקת הדיור הקשה ביישוב שבו רמות הביקוש עלו לאין שיעור על ההיצע, דבר שהפך את ההשקעה לאטרקטיבית, ולאחר בחינה מקיפה של מחירי הדיור בעשור האחרון והתב"עות השקענו בקרקע ואני שמח על התוצאות".
דוגמה נוספת הייתה במהלך רכישת קרקע בסמוך לתחנת הרכבת קיסריה-פרדס חנה שבה זיהינו קרקע לקראת שינוי תב"ע והלקוחות נהנו בזמן קצר מעלייה גדולה בשווי הקרקע שנמצאת במיקום קרוב לרכבת. היו שבחרו למכור את חלקם בקרקע ברווח נאה אבל הרוב מחכים לעלייה התלולה שצפויה עם עליית הדחפורים על הקרקע".
אין חשש בקניית זכויות שהבנייה תתעכב לעוד שנים ארוכות?
"שאלה שחשוב לתת עליה את הדעת. בהשקעה רק בקרקעות עם תב"ע מאושרת, רמת ביטחון גבוהה מאד שתאפשר למשקיע הקטן והסולידי ליהנות מאחוזי רווח מכובדים. תחום הקרקעות החקלאיות הוא תחום בו לוחות הזמנים ארוכים יותר עם רמת וודאות שלעיתים לוטה בערפל וממילא עם סיכוי לאחוזי רווח גבוהים. אנו מציעים כרגע אפיקי השקעה בקרקעות זמינות לבניה שמאפשרים תשואה גבוהה אשר תיתן לך דחיפה כלכלית משמעותית. בעולם של היום אנשים ההבדל בין השקעה לנכסים עם תב"ע מאושרת לבין השקעה בנכסים עם תב"ע לא מאושרת היא שמיים וארץ. קרקע מאושרת לבנייה אינה תלויה בחסדי הממשלה שתקום או בזהותו של ראש העיר".
המומחיות שלנו היא לזהות הזדמנויות ולאתר קרקעות עם פוטנציאל שבהן יש אינטרס לוועדות השונות לקדם, דוגמת רכסים שציינתי קודם. זיהינו מצוקת דיור קשה שהובילה את הוועדה הארצית לתכנון ובנייה לאשר בטווח זמן קצר מן המקובל את תוכניות הבנייה. כעת אנחנו מתמקדים בפרדס חנה שהמועצה מקדמת בה אזור תעסוקה עתירת ידע מתקדם שצפוי להכניס כסף רב לקופת המועצה, ולכן יש עניין רב למועצה לקדמו כפרוייקט דגל".
ועדיין, לא משתלם יותר לרכוש דירה מן המוכן?
"התשואות הממוצעת על דירה היום עומדות על כ 3 אחוז לשנה, וכמובן צריך לקחת בחשבון את תקופת הבנייה. גם בקרקע להשקעה אתה לא זוכה לתשואה מיידית, אבל היא רווחית בהרבה מהשקעה בדירה מוכנה כשאתה צריך גם לממן את הרווח של הקבלן על הקרקע וגם על הבנייה. מי שמתמצא בנדל"ן מכיר היטב את הקשיים שבנק ישראל מערים על אזרחים שמשקיעים בדירה שניה. אני מכניס את המשקיעים לנעל של היזם. לצורך רכישת דירה אתה זקוק לסכום ראשוני פלוס משכנתא צוברת ריבית. בדירה יש תקלות ויש טרחה. כשאתה משקיעה בקרקע זמינה לבנייה אתה לא צריך לקחת הלוואה ולא כורע תחת הריביות הגבוהות, אלא מקבל תשואות מכובדות וברמת ביטחון גבוהה מאוד".
עו"ד אלקיים מדגיש כי מטבע הדברים ישנם רבים שעדיין חוששים להשקיע בנדל"ן בשל חוסר הבנה בתחום. "אנשים רבים מתלבטים וחוששים, בצדק רב אגב מלהשקיע בתחום עם כל כך הרבה משתנים. לכן חשוב מאוד לבצע עסקה עם מרכיב סיכון נמוך ככל האפשר ורק בליווי צמוד של אנשי מקצוע. לכן זה טבעי שהרוב המכריע של לקוחותינו מגיעים בעקבות המלצה מחברים ובני משפחה".
באיזה סכומים אפשר להתחיל להשקיע אצלכם?
" 165 אלף שקלים ומעלה. כחברה אנחנו שותפים מלאים בכל פרויקט ומשקיעים מההון האישי. חשוב להבין שהלקוחות יבינו את התהליך ובעז"ה ייצאו מרוצים. בסופו של דבר הלקוחות הם השגרירים שלנו".
"אנחנו מזמינים את כולם לקבל פרטים" אומר עו"ד אלקיים, "השקעה נכונה היא אפיק צמיחה חשוב מאוד למשפחה וצריך לעשות אותה באופן מושכל, בואו אלינו, קבלו פרטים, תשמעו את התוכניות ותבינו מה ההבדל בין כסף שמניב תשואות יפות לכסף שנשאר בפקדון בנקאי ונשחק מערכו"