כדי להבין את הבעיות של המגזר, צריך להבין את הסיטואציה שבה הזוג הממוצע לוקח משכנתא, לעומת זוג מהמגזר החרדי למשל או המגזר החילוני. בואו נעשה את ההשוואה ביחד.
מקום קניית הדירה/ הבית-
החילונים קונים דירות במרכז הארץ או בפריפריה, כאשר בדרך כלל יש ביקוש גבוה לדירות באזורים אלו, דבר שמקל על הבנקים לתת משכנתאות. המגזר החרדי קונה דירות במרכז הארץ או בפריפריה, אבל האזורים מתאפיינים בביקוש עצום לדירות ( הרבה יותר גבוה מאשר אצל החילונים), רק כדי להדגיש- באזורים של חרדים, הביקוש לדירות הוא בדרך כלל עצום וכל דירה שתולים בה שלט למכירה, נחטפת מיידית.
לעומת זאת, המגזר הציוני דתי, מאופיין בכך שהוא מפוזר יותר, חי באזורים שנחשבים פחות פופולריים מבחינה נדל"נית (למרות הפריחה העצומה בשנים האחרונות) ולכן הבנקים נוטים הרבה יותר לדחות בקשות למשכנתא של אנשים אשר רוצים לקנות דירה באזורים האלו. זה פשוט עניין של ביקוש.
אז מה עושים כאשר הבנק מסרב לאשר משכנתא בגלל הבעיה הזו?
צריך להבין איך עובדת מערכת הבנקאות. הבנקים הקטנים משתדלים להתרחק מנכסים "בעייתיים" ולכן פחות נוטים לתת משכנתאות באזורים הרלוונטיים.
מצד שני, הבנקים הגדולים יכולים לאפשר לעצמם יותר סיכונים מבחינת "מאגר הנכסים" שלהם ולכן קל להיות יותר לאשר משכנתאות באזורים הרלוונטיים, לכן מומלץ מאוד להיעזר בבנקים הגדולים אפילו חשוב יותר, לחפש את הסניפים שפיתחו התמחות באזור מסוים. הכי חשוב, להיעזר ב יועץ משכנתאות מעולה שמכיר היטב את המערכת הבנקאית ויודע להשיג את המימון הנדרש.
גיל צעיר והכנסות לא יציבות:
בסעיף הזה בהמשך לשאלתך, יש דווקא השוואה מעניינת. זה נכון שלא ניתן להשוות למגזר החילוני, כי אצל החילונים, הדברים קורים בגיל יותר מאוחר בדרך כלל, אבל בהחלט ניתן להשוות למגזר החרדי ולראות את הנתונים הדומים.
גם במגזר הציוני הדתי וגם במגזר החרדי מתחתנים ומביאים ילדים בגיל יותר צעיר ומגיעים לקנות בית ראשון בגיל צעיר יותר, אבל ההבדלים הבולטים זה התמיכה המשפחתית היותר רחבה במגזר החרדי לעומת הדתי לאומי.
זוג חרדי שמתחתן, כל המשפחות שמסביב עושות את הכול כדי לעזור לזוג הצעיר לקנות את הבית. כולם אוספים כסף, כולם מוכנים להיות ערבים למשכנתא אם יהיה צורך. נוצר מצב שגם אם החתן כלל לא עובד אלא לומד תורה – יותר קל לו לקבל משכנתא מאשר זוג מקביל במגזר הדתי לאומי, בעיקר כי הזוג הצעיר במגזר הדתי לאומי נחשב עצמאי יותר ואמור להתמודד עם עול המשכנתא לבדו, בדרך כלל לא עזרה של ההורים.
יצא לי כבר מאות פעמים לראות זוג צעיר שרוצים לקנות דירה ראשונה ונאבקים מול הבנקים לקבלת משכנתא, כי הם צעירים, כי ההכנסה שלהם עדיין לא גבוהה מספיק, כי הם צריכים משכנתא גבוהה מאוד וזה קשה.
אז מה הזוג הזה צריך לעשות?
קודם כל לבקש עזרה מהמשפחה- זה לא בושה. אני נתקל בהרבה זוגות צעירים שרוצים ומתקשים לקבל משכנתא, כאשר אני שואל אותם האם ההורים יכולים להיות ערבים? התשובה היא שהם בכלל לא סיפרו להורים.
אז חברים יקרים, זה לא בושה בכלל לבקש עזרה מההורים. בהרבה מקרים, לאחר שהם שאלו את ההורים, הם גילו שההורים שמחו לעזור להיות ערבים למשכנתא, וגם אם הם לא הסכימו, לא הפסדנו כלום.
לבנות הכנסות- הרבה פעמים אומרים שמשכנתא זה עניין של תכנון. אז הרעיון הוא להתאים את מועד לקיחת המשכנתא לתקופה שבה אתם הכי חזקים פיננסית. אם אתה מרוויח בקיץ עוד 3000 שקל כי אתה עושה עבודה נוספת באירועים, אז זה המועד המתאים ללקיחת המשכנתא, כי ההכנסות שלך גבוהות יותר. אם את יודעת שאת מרוויחה כרגע משכורת יפה אבל עומדת לצאת לחופשת לידה, אז עדיף לקחת משכנתא עכשיו, כי ההכנסות גבוהות יותר.
אם אתם יודעים שבשנה הבאה יהיה המון הוצאות כי הילדים צריכים ללכת לגנים פרטיים למשל, רצוי לקחת את המשכנתא לפני כן, כי החשבונות נראים טוב יותר.
להיעזר במומחה למשכנתאות עם בעיות: הרבה פעמים דברים בבנקים, עובדים על קשרים והיכרויות וידע על איך המערכת עובדת. אני יכול לספר לכם ( ואחסוך מכם) על עשרות רבות של מקרים של אנשים שפנו לבנק שלהם לבקש משכנתא וסורבו, לאחר מכן הגיעו אלי ואני הצלחתי להוציא בשבילם את אותה המשכנתא שהם רצו. זה פשוט עניין של ידע, ניסיון והיכרויות עם המערכת.
הרבה הוצאות:
כאשר מדברים על ריבוי הוצאות, המגזר הדתי לאומי דומה יותר לחילונים מאשר לחרדים. בזמן שהמגזר החרדי מאורגן היטב בכל דבר שנועד לחסוך כסף, כמו חינוך, קניות, ביגוד, מזון ועוד, המשפחה הממוצעת במגזר הדתי לאומי עובדת קשה מאוד כדי לגמור את החודש ועומדת בגבורה בכל ההוצאות הכרוכות בניהול משק בית בישראל.
הדבר הזה בא לידי ביטוי בכך שההוצאות מקשות על קבלת המשכנתא, בין אם זה לרכישת דירה או קבלת משכנתא על דירה קיימת.
אז מה עושים?
האמת, עם הלוואות אפשר לנסות לשחק כדי ליצור מצב עדיף יותר עבור המשכנתא. הרעיון הוא כפול. מצד אחד לנסות ולאחד את כל ההלוואות להלוואה אחת ענקית וכמה שיותר ארוכה עם החזר חודשי כמה שיותר נמוך, כך שההוצאה אשר תיחשב לצורך המשכנתא תהיה נמוכה יותר, או לחלופין לעשות את ההיפך ולנפח את ההלוואות כך שיהיו קצרות יותר מאשר 18 חודש, כאמור הלוואות שהן פחות מ18 חודש- לא נחשבות לצורך המשכנתא.
--
מרטין בוקסדורף הוא יועץ משכנתאות למסורבים בבנקים מזה 15 שנה