"תפסיקו להתנצל", אמר ערן רולס, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ומייסד פורום נדלניו"ש, במושב "יו"ש - עתודות הקרקע של ישראל" שהתקיים במסגרת ועידת ההתיישבות בכנס ירושלים של קבוצת בשבע. לדבריו לא מדובר רק בטרמינולוגיה אלא באופן ההתייחסות שלנו. "פעם בנינו את ההתנחלויות עם ברזנטים, קרשים ויתדות. כיום מדובר בנדל"ן ובהזדמנויות השקעה". את פורום נדלניו"ש הקים רולס לפני כארבע שנים במטרה לאחד את מרבית השחקנים הפעילים בבנייה ונדל"ן ביו"ש. לדברי רולס, "הרעיון הוא לשלב כוחות כדי לחולל שינוי בעולם הנדל"ן הישראלי ביחס להשקעות ומיזמים ביו"ש. זאת כדי שעולם הנדל"ן יפנים שיהודה ושומרון הם עולם של הזדמנויות עסקיות ועל הדרך לתת לגיטימציה לחברות מובילות להשקיע בפרויקטים ביו"ש".
ואכן, לא רק שאין סתירה בין האידאולוגיה של בניין הארץ ובין הזדמנויות עסקיות, אלא שמדובר באותו הדבר. האידאולוגיה מקדמת את מה שנכון לעשות ומה שנכון לעשות מתורגם גם להצלחה עסקית. רבים מקוראי שורות אלה מהנהנים לאישור העובדה כשהם נזכרים בעלות של ביתם ובשוויו כיום. אנשי החזון שהקימו "התנחלויות" התבררו כנדל"ניסטים מוצלחים, ממש כמו אנשי החזון שרכשו בתחילת המאה הקודמת אדמות בתל אביב, בחולון, בחיפה ובירושלים.
לא צריך להיות דמוגרף דגול כדי להעריך את קצב הגידול של אוכלוסיית ישראל בשני העשורים הבאים. בין שנת 1960 לשנת 2000 האוכלוסייה הכפילה עצמה בכל 20 שנה: משני מיליון ב־1960 לארבעה מיליון ב־1980 ושמונה מיליון ב־2020. בשני העשורים האחרונים אוכלוסיית ישראל צמחה ביותר מ־150 אחוזים. לא מדובר בקצב גידול המוכר ממדינות מפותחות בעולם. אם נביט, למשל, לשכנתנו, יוון, הרי שבשנת 1960 אוכלוסייתה מנתה שמונה מיליון תושבים וכיום היא מונה 10.7 מיליון – גידול של כ־33 אחוזים, בתקופה שבה ישראל גדלה ביותר מ־400 אחוזים.
בהנחות שמרניות האוכלוסייה תכפיל עצמה ב־2050, עם סיכוי טוב להקדים, אם נשכיל לקלוט את יהודי ארצות הברית ואירופה לפני שיתבוללו. מגמה ברורה נוספת שעולה מהתנהלותנו בעשורים האחרונים היא המשך הריכוזיות – כמו שנכשלנו וגידלנו מונופולים בכלכלה, נכשלנו בפיזור האוכלוסייה לכיוון הנגב, הגליל והגולן. אך גם המגמה הזאת הגיעה למיצוי, ולכן בעשורים הבאים הלחץ למציאת חלופות לרצועה הצרה שבין חדרה לגדרה ידחק אותנו מזרחה ממרכז הרצועה – ליו"ש ולגוש עציון.
אהרוני נויבואר, מנכ"ל החברה לפיתוח גוש עציון, הציג בכנס ירושלים תוכניות פיתוח ליותר מ־19 אלף יחידות דיור בעשור הקרוב בגוש. היישובים בגוש מונים כיום כ־25 אלף תושבים, כך שמדובר בפוטנציאל גידול אוכלוסייה של מאות אחוזים. לדבריו, "הממשלה הקודמת קידמה תשתיות שיתמכו בגידול כזה, אולם הממשלה הנוכחית לא ממשיכה בדרכה". לדבריו, "אנחנו עושים בגוש עציון מהפכה כלכלית שקטה. לצערי היא צריכה להיות שקטה כי אנחנו בהתיישבות מתמודדים עם גורמים עוינים בממשלה, עם התקשורת, BDS, הממשל בארצות הברית. כל תוכנית מעוררת את כולם נגדנו ומונעת מאיתנו את הבנייה והצמיחה". נויבואר מוסיף כי "היזמים מגיעים אלינו ומבינים את הפוטנציאל. אנחנו רואים את התנועה מזרחה גם של יזמים ואנשי עסקים וגם של לקוחות. יש לנו פרויקט בנווה דניאל, 164 יחידות דיור וקרוב ל־30 אחוזים מהלקוחות הם לא מיו"ש. אני קורא לצד הימני של הממשלה לפעול להורדת החסמים ולהבין שיהודה ושומרון הם הפתרון לבעיות הנדל"ן והתעשייה של מרכז הארץ.
"כיום אין יישוב בשומרון שאין בו בנייה. אצלנו בגוש עציון יש פרויקטים גדולים בעשרה יישובים ועוד ארבעה בקנה בטווח הקצר. יש היצע ויש ביקוש! הבעיה היא שאנחנו בחברה לפיתוח גוש עציון מתכננים היום 19,360 יחידות דיור בגוש עציון בשביל משרד השיכון והמועצה, אבל הביורוקרטיה וועדות התכנון והמנהל האזרחי יכולות להפוך את התכנון הזה מתכנון של עד עשור לתכנון של יובל. אלה החסמים שלנו".
לדברי ד"ר ענת רוט, מנכ"לית פורום שילה - מכון מחקר ומדיניות להתיישבות, ביו"ש יש כ־200 אלף דונם אדמות מדינה המתאימות לתכנון. "פוטנציאל הבנייה למגורים בשטחים אלה, על פי ניתוח שעשינו, הוא ל־700 אלף יחידות דיור. החישוב לקח בחשבון צפיפות שונה בהתאם לאופי הקהילתי – חרדי, דתי־לאומי, חילוני, צמוד קו ירוק, עומק השטח וכדומה". לדברי ד"ר רוט, "מימוש הפוטנציאל תומך במימוש בנייה לשני מיליון נפש ביו"ש עד לשנת 2050". בינתיים יעדי התכנון של מדינת ישראל לשנת 2040 מסתכמים במיליון וחצי יחידות דיור.
לדברי רוט, "ניתן לממש יעדים אלה רק בתוך הקו הירוק, אבל גם אם תהיה התחדשות עירונית מוגברת, בתוך 20 שנה ייגמרו כל עתודות הקרקע למגורים במרכז הארץ. לכן הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור במרכז הארץ היא להסתכל מזרחה. באזורים צמודי הדופן למרכז הארץ בלבד - מה שמכונה 'מזרח גוש דן' - יש פוטנציאל לבנייה של 170 אלף יחידות דיור. הגדלת ההיצע באמצעות בינוי באזורים אלה תאפשר להפחית את העומס על ערי המרכז, להוריד את מחירי הדיור, להרחיב קצת את המותניים הצרים של מדינת ישראל ולחזק את הביטחון הלאומי שלה".
ד"ר רוט מציינת כי יהודה ושומרון הם גם עתודת קרקע ייחודית לפיתוח כלכלי: "הקרבה למרכז הארץ, המרחבים הגדולים וכוח האדם הזמין מאפשרים להקים באזור פרויקטים כלכליים נרחבים - ביניהם 12 אזורי תעשייה משותפים, נמל יבשתי ואזור סחר חופשי בבקעת הירדן - שייצרו כ־400 אלף מקומות עבודה חדשים לישראלים ולערבים במרחב. בנוסף לכך, ליהודה ושומרון יש יתרון תחרותי בהקמת שדות סולאריים, תעשיית המידטק - תומכת תעשיית ההייטק במרכז הארץ, חקלאות מתקדמת ומרכזים לוגיסטיים".
לצד הפוטנציאל ד"ר רוט מציינת גם את האתגרים: "יהודה ושומרון אינם נמצאים במפת התכנון של מדינת ישראל. על המפה יש באזורים אלה כתם שחור. בנוסף לכך, מגבלות מדיניות אינן מאפשרות תכנון ופיתוח של המרחבים הללו. וכמובן שההשתלטות הפרועה של הפלשתינים על השטחים הפתוחים, כולל אדמות מדינה ואפילו בתוך הקו הכחול של היישובים, בולמת את אפשרות הבנייה החוקית. מדינת ישראל חונקת את עצמה בתוך גבולות 67' ומאפשרת לערבים להקים מדינה ממזרח לה, על עתודות הקרקע היקרות של יהודה ושומרון, שיכולות היו לשמור על ביטחון המדינה, לחזק את היציבות באזור ולהעלות את רמת החיים".
בעניין זה מציין איתן מלט, רכז יו"ש בתנועת רגבים, כי "רק 3.8 אחוזים משטחי יו"ש מיושבים על ידי ישראל. הרשות הפלשתינית בונה בשטחי C באופן אסטרטגי ומכוון כדי ליצור רצף בנייה ערבית ובכך היא קובעת עובדות בשטח". מלט מציין כי "מדינות לא קמות בהכרזה. גם מדינת ישראל לא קמה בתש"ח, אלא עשרות שנים קודם לכן, עם חידוש ההתיישבות בארץ וראייה אסטרטגית של כיבוש הקרקע. מה שאנחנו מכנים הקמת המדינה הוא למעשה לא יותר מהכרזה, אחרי עשורים של הקמה למעשה". מלט מזהיר שאם נמשיך כך אנחנו עלולים להתעורר למציאות שבה קמה מדינה ערבית נוספת בשטח ישראל.
זאב אפשטיין, הבעלים של קבוצת החברות הרי זהב, בונה ב־25 יישובים ביו"ש ב־14 השנים האחרונות. המיזם הראשון שלו בארץ, אחרי שנים שהצליח בבנייה בחו"ל, היה מיזם נדל"ן כושל ביישוב לשם. "בנינו מ־0 ל־700" הוא אומר על ההתנסות הזאת, שהוא זיהה כהזדמנות - וצדק. החברות שלו מתמחות בבניית מגורים ביהודה ושומרון ובגוש עציון, שאותם הוא מזהה כהזדמנות השקעה טובה, למרות האתגרים.
אפשטיין לא מפחד מאתגרים ולא התייאש גם כשרבים לא הבינו את המיזם שלו בעמנואל. "היו לנו חמש שנים קשות מאוד, אבל הסכר נפרץ וגם המיזם הזה הפך להיות פשוט יותר". ב'הרי זהב' השכילו לזהות צורך ובנו גם מיזם משרדים משותפים בכפר עציון, בשטח של 3,000 מ"ר, שבו פועלות כ־50 חברות ועובדים בו 300 איש. לדבריו עיקר הביקושים ביו"ש ובגוש עציון הם ממרכז הארץ – מגמה שהתחזקה עם העלייה בביקושים בארץ בכלל. "הגידול האורגני של ההתיישבות הוא זעום. העיקר הוא של משפרי דיור ממרכז הארץ", הוא אומר.
כאיש עסקים אפשטיין יודע לעבוד עם מה שיש והוא לא נחרץ בעניין הפתרונות לביורוקרטיה שחונקת את הבנייה ביו"ש. הוא מבין את הקריאות לסגירת המנהל האזרחי, אך אומר שהפתרון יכול להיות דווקא חיזוקו והוספת תקנים שיאפשרו לו להיות יעיל וזריז יותר. הוא גם מבין את הבעייתיות המבנית של החטיבה להתיישבות, אך הוא מציע שלא להזדרז לשנות את המבנה הזה. "אם נעביר את הסמכות לרשות מקרקעי ישראל זה עלול להיות בעייתי ולעצור את הגידול בבנייה. לא נכון לעשות שינויים דרסטיים שעלולים לשפוך את המים העכורים עם התינוק".
איתן מלט הוא מהקולות הקוראים לסגור את המנהל האזרחי, מכיוון שלדבריו "המערכה הזאת גדולה עליו". הוא גם מצר על "אפס בנייה בשטחים הפתוחים" ולא מתרשם מהצהרות על בניית 300 יחידות דיור בבית אל: "זה לא יותר מחמישה בניינים, כשברשות יש כבר כ־70 אלף מבנים בלתי חוקיים הפרושים על יותר מ־100 אלף דונם". מבחינתו, "הפתרון הוא לדרוש הסדר מקרקעין, דהיינו לעשות פרצלציה על כל השטח. ואין לנו יותר מדי זמן לפעול, מכיוון שהרש"פ עובדת בצורה אסטרטגית מעולה, אבל בטקטיקה עוד יותר טובה, ובינתיים ההתיישבות נחנקת ואין לה איפה לבנות. לכן יש צורך לבצע סקרי קרקע ולהכריז על אדמות מדינה". לדבריו, "רגבים לקחה על עצמה בעשור האחרון להעלות את הנושא הזה לסדר היום הציבורי, וביחד עם המועצות האזוריות יצאה לקמפיין והצליחה לכוון את הספינה לבעיה הענקית הזאת".