הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה נתונים עגומים בנוגע לשוק הדיור, ולפיהם נרשמה עלייה של 13% במחירי הדירות בשנים־עשר החודשים האחרונים, נתון שמרחיק את חלום הדירה מזוגות צעירים רבים. לנוכח מחירי הנדל"ן המאמירים הודיעו במשרד האוצר כי הם מגבשים תוכנית חדשה לריסון העלייה במחירי הדיור, באמצעות הרחבת מכרזי 'מחיר מטרה' לזכאי משרד השיכון.
על פי התוכנית, המדינה תקבע את מחיר המקסימום של הקרקע לפי חלוקה של אזורים בארץ. כמו כן, החידוש הוא כי הקבלנים שיציעו את מחיר הדירה הנמוך ביותר הם אלה שיזכו במכרז – בכפוף להתחייבות לסיים את הפרויקט בתוך שלוש שנים. זאת בניגוד לנוהל עד כה, שבו המדינה שיווקה קרקעות, ומי שזכה בהם היה הקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר. על פי התוכנית המתגבשת בימים אלה, המדינה מוכנה לראשונה לוותר על חלק מההכנסות על הקרקע וקובעת מחיר מקסימום.
"אם להאמין לתוכניות הממשלה, אנחנו צפויים להישאר באותו מצב עגום", אומר הכתב ופרשן הנדל"ן עופר פטרסבורג. "ממשלה אחרי ממשלה הם מצהירים ש'הנה, הנה בא הפתרון', כולל שר אוצר שלקח את הנושא הזה כולו לידיים שלו – והמחירים רק ממשיכים לעלות. הממשלה הנוכחית לא יוצאת דופן. כל הממשלות כשלו. זה לא באמת שהם נכשלו, אלא שהכסף הגדול שהמדינה מרוויחה מהתחום קונה אותם. כך למשל במכרז על שדה דב, של 150,000 דירות, קופת המדינה הרוויחה ארבעה מיליארד שקלים. מהמקרה הזה אפשר להבין שיש שפע של כסף שהמדינה צריכה, ויש מקור שממנו אפשר לינוק את הכסף הזה, שזה הדיור. תוכניות יש בשפע, והן חוזרות על עצמן באצטלה כזאת או אחרת, אבל האם יש פתרון אמיתי לפער בין ההיצע לביקוש, לבנייה מהירה ולהסרת הרגולציה? לצערי התשובה שלילית".
לדברי פטרסבורג, אחד הפתרונות שיכולים לתת מענה למחירי הדירות הגבוהים, הוא 'שכירות ארוכת טווח', הנהוגה במדינות רבות ברחבי העולם. "זה הפתרון האמיתי. יש ביקוש אדיר מצד זוגות צעירים שמחפשים לשכור דירה לטווח ארוך במחיר מפוקח, מבלי שיעלו להם את המחיר בצורה דרסטית ופתאומית. אף אחד כמעט לא מציע את זה. זה נותן ביטחון, להיות בדירה עשר שנים ללא חשש פינוי או קפיצה בדמי השכירות. גם עשרת אלפים הדירות שמציעים בתוכנית של משרד האוצר לא זמינות לאכלוס מיידי. כמה זוג צעיר יהיה מוכן לחכות כדי לקבל מפתח?" הוא תוהה. "אולי הוא ירוויח כי המחירים זולים, אבל בזמן שהוא ירוויח הוא יצטרך לשלם גם שכר דירה וגם משכנתא, כך שבסופו של דבר הרווח מצטמצם. אם רוצים למצוא דירה במחיר ובזמן סבירים – זה לא בישראל".
פטרסבורג מציין את קיומה של חברה ממשלתית בשם 'דירה להשכיר' שהייתה אמונה על קידום פתרון שכזה, אך היות שהיא לא מקבלת את המשאבים הנצרכים, ייקח זמן עד שהיא תצא לדרך, אם בכלל. "מה שמגוחך בכל הסיפור זה שהיה שר אוצר שיזם את הרעיון, ואפילו המציא את השם שנלקח מהסיפור של לאה גולדברג – דירה להשכיר. לשר האוצר הזה קראו יאיר לפיד, והוא תכנן לבנות 50,000 דירות של שכירות לטווח ארוך. היום הוא שר החוץ, ובקרוב כנראה גם ראש ממשלה, אבל התוכנית שלו עדיין רחוקה מלצאת לפועל. כרגע זה תקוע במדיניות של שר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן, שמדבר על מתן קרקעות ליזמים בהנחות בתנאי שיתחייבו לבנייה מהירה. רק שזה לא תלוי בהם בלבד, אלא בהיתרי בנייה, שלוקחים בישראל בממוצע שלוש שנים, לעומת ארצות הברית, שם לוקח שלושה חודשים. במדינות אחרות זה לוקח חודש–חודשיים", הוא אומר בתסכול.
קליטת האלפים מאוקראינה תשפיע על מחירי הדיור
גל העלייה הצפוי של זכאי חוק השבות בעקבות המלחמה באוקראינה, אומר פטרסבורג, ישפיע בעיקר על הדיור הציבורי, שם ישכנו את העולים החדשים, ובאופן עקיף גם על מחירי הדירות בישראל. "כרגע הדבר היחיד שיבלום את עליית המחירים הוא הריביות שעולות החודש. גם הציבור עצמו יכול לבלום את עליית המחירים כשהוא מגיע לגבול של הכסף שהוא יכול להוציא".
הממוצע הארצי של עליית מחירי הדיור גבוה מאוד, אולם ישנם מקומות בישראל שבהם המחירים עלו בשנה האחרונה אף ב־30% ויותר. כך למשל מדגים יהודה יפרח, מנהל מכירות בפרויקט בתי אמנה ביישוב דולב, על פרויקט נוסף שהוא משווק במרכז הארץ: "מהפריסייל שלו בחודש דצמבר 2020 ועד היום, המחיר קפץ ב־33%", הוא חושף את הנתון המדהים. "אנחנו רואים כל הזמן עוד ועוד עליות של שניים–שלושה אחוזים. בכל שבוע–שבועיים אחרי שנמכרות כמה דירות בפרויקט, המחיר פתאום עולה".
יפרח מזכיר כי עיקר הביקוש הוא במרכז הארץ, ולכן בין המקומות הבודדים שבהם ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים יותר נמצאים יישובי יהודה ושומרון. "היישוב דולב במערב בנימין או יישובי מערב השומרון – זה הסיפור. ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו היה אומר שכל מי שמבין בנדל"ן יודע שהגבולות של מדינת ישראל מאוד צרים וזוהי המדינה הכמעט־יחידה בעולם שיש בה את המושג שנקרא 'עלייה לארץ' וקולטת בכל שנה אלפים. בהתאם לכך הביקושים רק הולכים ומתגברים. הדרך להגברת ההיצע היא רק למתוח את הגבולות לכיוונים של יו"ש. מערב השומרון בתפר שבין ברוכין וברקן לראש העין – שם נמצאות עתודות הקרקע שיכולות לפתור את הבעיה הזאת. רק שהבירוקרטיה עובדת מאוד לאט".
לדברי יפרח, התוכנית האחרונה של משרד האוצר היא בסך הכול פלסטר למציאות בוערת. "בפועל, לוקחים את כל מלאי הקרקעות המתוכנן ואת אותן יחידות הדיור ומשווקים אותם בצורה סלקטיבית לבני המזל שקנו 'כרטיס לוטו' כמו מחיר למשתכן. הרי הוציאו לשיווק עשרות אלפי יחידות דיור שהיו אמורות לפתור את הבעיה. כמעט כל מכרזי הקרקע במדינת ישראל יצאו בשיטה הזאת, שמיטיבה עם אותם זוגות צעירים, אך בפועל את אותן עליות של 3–4 אחוזים שהיינו צריכים לקבל כל שנה באופן הדרגתי, קיבלנו בסוף בתור עליות דרסטיות של עשרות אחוזים בשנה. זה שוק שאי אפשר לפתור את הבעיות שלו עם פלסטר. כמו בצנרת, אם סותמים חור עם פלסטר, זה אומנם יעכב טיפה, אבל המים שגועשים ומחכים בסוף יזרמו ויפוצצו את הצינור. זה מה שאנחנו חווים כרגע. נדרש פתרון עומק".
אז מה ניתן בכל זאת לעשות? יפרח שם את הדברים על השולחן ופוסק כי "זוג צעיר צריך לקנות דירה לא בהכרח על פי החלומות שלו, אלא להיות מציאותי. כדי להגשים את החלום, צריך להצליב בין המציאות לדמיון. זוג צריך להתחיל את החלום שלו בדירת שלושה חדרים ביהודה ושומרון או בפריפריה הרחוקה, ולהתפתח עם הזמן. אם הוא אוהב את הקהילה וזה מתאים לו, הוא נשאר שם. ואם לא – הוא מוכר את הנכס ומתקדם הלאה. הרכבת נוסעת והמחירים ממשיכים לעלות, והוא יורד בתחנה שמתאימה לו, על פי התקציב העומד לרשותו. גל העלייה מאוקראינה פחות משפיע על יהודה ושומרון לטעמי, כי העולים פחות מחפשים יישובים קהילתיים, למרות המחיר האטרקטיבי אצלנו של דירה בפחות מ־1,100,000 ש"ח. הפרויקט שלנו ביישוב דולב מכוון לציבור מסוים, כך שזה לא פוגש אותנו באופן ישיר".
הזדמנותלרכוש בית ביישובי קצה
יונתן ביתן, מנכ"ל חברת 'לב ההר יזמות', מזהה גם הוא עלייה במחירים: "גם במקומות שבהם אנחנו בונים, המחירים אכן עולים. התופעה הזאת צריכה לגרום לאזרח הפשוט להסתכל על המקומות הרחוקים יותר שהופכים להיות אטרקטיביים יותר. עליית מחירי הדיור טומנת בחובה הזדמנות: היא מייצרת פער גדול לטובת יישובי קצה. אני גר בגוש מערבא בשומרון. המחירים כאן מטפסים לשני מיליון ש"ח למגרש ריק וארבעה מיליון ש"ח לבית, כך שהפער משחק לטובת יישובי קצה, וכאן טמונה הזדמנות", הוא מפתיע. "אם ביישובים מרוחקים, שעד היום לא היה לאנשים אינטרס לרכוש שם בית, הפער הופך להיות מיליון וחצי ואפילו שניים – אז זה הופך כבר לדבר אחר. המחירים לא מטפסים באותה מידה שם. גם אם העלייה באחוזים היא זהה, הפער גדל ורק מעמיק. אומנם לא מדובר בפתרון שורשי, אבל זה בהחלט פותח הזדמנויות חדשות".
גם ביתן מתקשה לראות כיצד התוכנית של משרד האוצר צפויה להשפיע על שוק הדירות ולבלום את העלייה התלולה במחירים. "כמובן שאנשים שזוכים בדירות, כמו אנשים שזוכים בלוטו – מרוויחים. רוב גדול של זוכי מחיר למשתכן קיבלו דירות טובות. אבל כמו שראינו, זה לא גרם לשינוי בשוק עצמו. אני מתקשה לראות איך צעדים כאלה או אחרים פותרים שוק שלם. למעשה, הייתי ממליץ בחום לרוכשים להתרחק מאזורי הביקוש. יישובי קצה הם כבר לא מעבר להרי החושך. זה סיפור של חמש–עשר שנים עד שהפריפריה תהיה הרבה יותר קרובה. גם באופן אישי, כשאני חולם על בית פרטי וגדול – אני חושב רחוק. נסיעה לא מפחידה אותי. קל לדבר על שינוי השוק מלמעלה, אבל בסוף השינויים מגיעים מלמטה", הוא מציין. "כמו שראינו בקורונה, אפשר לעבוד רוב הזמן מהבית. לעבוד יומיים במרכז זה לא כמו לנסוע כל יום. אם בתמורה לזה מקבלים רווחה בחיים וחוסכים לקיחת משכנתא אדירה שהיא מעבר לכוחות – זה כדאי. ברור שזה לא מתאים לכל אחד, אבל ללא ספק יש כאן הזדמנות וכדאי להיפתח לאפשרויות חדשות".
גם מאיר הרשקוביץ, סמנכ"ל שיווק פרויקט כרמי הנדיב, אינו רואה בתוכנית המדינה את הפתרון הנדרש למשבר הדיור. "לצערנו הרב, עד היום כל תוכניות הממשלה להילחם ביוקר מחירי הדיור לא הוכיחו את עצמן, ולהפך – הן גרמו להתפרצות משבר הדיור. העובדה היא שאפילו תוכנית מחיר למשתכן, על אף שהייתה בהיקפים לא מבוטלים, לא הוכיחה את עצמה. זוגות זכו במקומות רחוקים שאין להם בהם מקומות פרנסה או לימוד. בנוסף, ברבים מהמקומות טרם ניתנו היתרי בנייה, מה שחייב את הזוגות להמשיך לשלם שכר דירה במשך תקופה ארוכה. מי שמשלם את המחיר הם הזוגות הצעירים שנאנקים תחת הנטל ולא מצליחים לרכוש דירה במחיר סביר. המדינה צריכה לשחרר קרקעות לשיווק בהיקפים גדולים, ולקדם תב"עות ופיתוח, וכך השוק מעצמו יעשה את העבודה. היום כל קרקע שיוצאת לשיווק – הקבלנים מכפילים ומשלשים את המחיר, כי אין היצע גדול, והם צריכים להמשיך לעבוד".
לשיטתו, גם בתוכנית החדשה של משרד האוצר הנזק רב על התועלת. "מחיר מטרה במחיר נמוך שקבלנים יציעו ללא רווחיות סבירה, יגרום לקבלנים לא לעמוד בלוחות הזמנים, ואולי חלילה לא לעמוד בהתחייבויות ופשוט לפשוט רגל. רק כוחות השוק בהיצע קרקעות גדול יאזנו את השוק", הוא פוסק. לצד הביקורת החריפה, יש באמתחתו של הרשקוביץ לא מעט הצעות לסדר היום: "יש להציף את השוק בקרקעות, לשחרר את כל החסמים הבירוקרטיים, לקצר את משך הזמן לקבלת היתרי הבנייה, לזרז משמעותית את הליכי התכנון במדינה, לקדם תכנון קרקעות באופן מסיבי לתב"עות ובנוסף להקים רשות תכנון לקבלת היתרים שלא קשורה לרשויות ולעיריות, כך הכול יהיה מקצועי נטו", הוא מסכם.
"במרבית המקרים תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה הן פיקציה, היות שמשווקים קרקע לפני תכנון, שרחוקה מקבלת היתרים. תכנון והיתרים, כידוע, לוקחים זמן רב מאוד, וכך זה לא משפיע כלל על התמתנות עליית מחירי הדיור הנוכחית. מדינת ישראל צריכה להתמקד חזק בשחרור כל החסמים הבירוקרטיים", הרשקוביץ חוזר ומבהיר. "הרעיון של מחיר מטרה – שקבלן שיציע את המחיר הנמוך יזכה – הוא לא ישים ובעייתי, היות שיזם שייתן מחיר נמוך יגרום למצב שהמוצר שהרוכש יקבל יהיה נחות ביחס לדירות שמשווקות בשוק החופשי במחיר מלא. התוכנית הזאת תפגע גם בתחרות על איכות הדירה וגם במפרט שהרוכש מקבל. הרוכשים, שרוכשים דירה ראשונה, שמים את כל הונם בדירה, וחבל מאוד שיקבלו מוצר באיכות נמוכה. נוסף על כך, חלק מהקבלנים בסופו של יום עלולים שלא להצליח לעמוד במחיר, וקבלנים רבים יקרסו. זו תהיה בכיה לדורות", הוא מתריע.
הרשקוביץ מעריך כי למלחמה באוקראינה בהחלט תהיה השפעה על מחירי הדיור, משתי סיבות: "עקב המלחמה באוקראינה העלויות של הבנייה יעלו, יחד עם מחירי הדלק. כבר עכשיו ישנה עלייה גדולה במחיר המלט והברזל, ולצערנו העלייה הזאת עוד תימשך. בנוסף, עקב גל העלייה הגדול שמתרחש לנגד עינינו יגדל המחסור ביחידות דיור, והממשלה לא נערכה לכך כראוי. זה יגרום שוב להמשך עליית המחירים".
הרשקוביץ מציע מספר טיפים חשובים לזוגות צעירים שהולכים לאיבוד בצעדים לקראת רכישת דירה: "זוגות צעירים שרוצים לרכוש דירה, חשוב מאוד שיחַשבו את צעדיהם בהתאם להון העצמי שברשותם. בנוסף, יש להגיש בקשה לקבלת משכנתא במספר בנקים ולוודא שהם אכן מאושרים לקבל את היתרה מהבנק. כדאי גם לבדוק האם הבניין כבר אחרי שלב התכנון, לוודא מי היזם והקבלן המבצע, האם הם בעלי חוסן כלכלי ויש להם ניסיון בבניית דירות, האם כבר מסרו דירות בעבר, וכן האם יש היתר בנייה או שמא צריך להמתין זמן רב עד לקבלתו. על הזוגות המתעניינים בדירה לבדוק האם יש ליווי בנקאי לפרויקט והאם מקבלים ערבות בנקאית על כל תשלום".
***