בשבוע שעבר הייתה אמורה להתקיים פגישה של ראשי המועצות ביהודה ושומרון עם שר הביטחון בני גנץ, אבל הם החליטו להחרים את הישיבה בשל גרירת רגליים בקביעת מועד ההתכנסות של ישיבת מת"ע (מועצת התכנון העליונה, זו המאשרת בנייה חדשה ביו"ש), שבה אמורים לאשר מדי רבעון בנייה חדשה ביהודה ושומרון. "כבר עם כינון הממשלה הנוכחית, אמרתי שהממשלה הזו תיבחן בעניין הזה אחרי שנה", מזכיר קובי אלירז, לשעבר עוזר שרי הביטחון לענייני התיישבות ומומחה לענייני תכנון ומקרקעין ביהודה ושומרון. "אנחנו היום בסוף חודש מרץ. לכאורה הייתה אמורה להיות בתחילת הרבעון הזה ישיבת מת"ע. את הישיבה הקודמת הם דחו לסוף שנת 2021, ובקצב הזה אני לא בטוח שיעשו משהו ברבעון הראשון, שהולך ומסתיים. כרגע זה נראה שאין כיוון ברור ואין שום גורם ממשלתי שדוחף את אישור הבנייה ביהודה ושומרון, בוודאי שלא שר הביטחון הנוכחי".
אליבא דאלירז, לא חסרות עתודות קרקע ביהודה ושומרון, אלא שהן אינן ממומשות. "יש הרבה אדמות סקר, ואפשר להקים שם יישובים חדשים. יש אדמה פנויה, רק שהמדינה לא ממהרת. היא גם לא מכריזה על יישובים חדשים, וגם לא ממהרת לעשות סקרים חדשים והכרזות על אדמות הסקר כאדמות מדינה לטובת הרחבות של היישובים הקיימים. גם עדכון הקווים הכחולים (גבולות אדמות המדינה) ביישובים עובד לאט מאוד. המדינה מתקשה בהקצאת קרקעות חדשות לחטיבה להתיישבות, וממילא הן נשארות באחריות ׳הממונה׳ במינהל האזרחי, שהוא בפועל האחראי על אדמות המדינה ומתנהל כמחוז של רשות מקרקעי ישראל, מה שמצריך להוציא מכרזים והופך לשלב נוסף של בירוקרטיה וכבדות בתהליך. אם נאמר זאת בלשון המעטה – הממשלה לא ממוקדת ביהודה ושומרון ולא מקצה לכך תקציבים. יש כאן עניין פוליטי מובהק, וגם פחד מסוים מההכרה הלגיטימית והנורמלית ביהודה ושומרון".
לא רק צמודי קרקע
על אף כל האמור לעיל, אלירז סובר שהחזון של מיליון מתיישבים ביהודה ושומרון ריאלי בהחלט. "יש עדיין עתודות, ואם על כל דונם בממוצע בונים פי ארבעה, זה בהחלט אפשרי. כדי להביא חצי מיליון נוספים, צריך לפי החשבון לבנות 150,000 יחידות דיור. יש מקום לכמות כזאת. זה לא בשמיים. המגמה של מעבר מבתים צמודי קרקע לבנייה רוויה לגובה, שהולכת ומתרחבת בשנים האחרונות, מתרחשת בגלל שעתודות הקרקע הזמינות חסרות גם בהתיישבות הכפרית", הוא מרחיב. "זה קורה גם בגלל האילוץ שאין הרבה אדמות ויש יחסית ביקושים גבוהים, וגם מתוך חתירה לאופי עירוני וגדול יותר ביישובים. היישובים עוברים לבנייה יותר רוויה, ובחלק מהמקומות גם לפינוי־בינוי והתחדשות עירונית, מגמה שכנראה תלך ותתגבר ביישובים שנבנו לפני שנים ומצריכים התחדשות. זה כבר קרה במעלה אדומים וכנראה יקרה גם במקומות נוספים".
ראש מועצת גוש עציון שלמה נאמן מצטרף אף הוא לאופטימיות: "אנחנו מתקדמים לקראת מימוש חזון המיליון. כוחות החיים שיש בהתיישבות, הקהילות החזקות והרצון של הילדים שלנו להישאר לגור בהן, הופכים את היישובים שלנו למשהו שהוא הרבה מעבר למקום מגורים, הוא מקור משיכה. לולא הייתה כאן הגבלה מלאכותית להיצע הדיור, היינו רואים את המיליון הזה כבר בשנים הקרובות".
נאמן משתף כי המצב כיום הוא של מינוס בהתחלות בנייה חדשות. "לא רק שמת"ע (מועצת התכנון העליונה) לא מתכנסת כבר חודשים ארוכים, ואין ספק שזה בהוראה מגבוה, אלא גם הורסים בנייה קיימת. אומנם שרי הימין בממשלה כמו זאב אלקין ואיילת שקד מנסים לקדם את הבנייה ככל יכולתם, אבל מה לעשות שלא הכול בידם. ברור לנו שזאת לא מדיניות הממשלה ולא מדיניות העומד בראשה, אלא רק המדיניות של שר הביטחון, והוא מטיל את כל כובד משקלו כדי לא לאשר בנייה חדשה. אנחנו חיים בעידן הקפאה. גם בזמן נתניהו לא אושרה הרבה בנייה, אבל אצלו זאת הייתה הקפאת אובמה, והיום זאת הקפאת בנט וגנץ. וזה ההבדל הגדול".
לדברי נאמן, העוול זועק שבעתיים כשמכניסים למשוואה את נושא האכיפה. "אומנם טוענים שהאכיפה היא גם נגד יהודים וגם נגד ערבים, אבל מי שאומר כך טועה, כי העבירות במגזר היהודי לעומת הערבי הן אחת לאלף. על כל עבירת בנייה יהודית יש אלף ערביות. הערבים שמו לעצמם מטרה לאומית לגזול את אדמתנו, והם עושים את זה בעוצמות ובתקציבי ענק. בעוד רוב עבירות הבנייה אצלנו הן במטרה לשמור על אדמות המדינה, אצלם המאמץ הלאומי הוא לגזול את הקרקעות שלנו. המאמץ הלאומי שלנו מושקע בשמירה על ה'שקט' ועל 'שלטון החוק' וכל מיני מושגים שאינם רלוונטיים בעת מלחמה. ההפקרות בזירה הביטחונית עולה לנו בדם, ובזירה הלאומית – עולה לנו באדמה".
גם ראש מועצת שומרון יוסי דגן סבור כי מצב הבנייה בממשלה הנוכחית מאוד לא מספק. "מצד אחד בונים ברוב היישובים, וקצב הגדילה של המועצה האזורית שומרון הוא מהמובילים במדינת ישראל. מצד שני צריך להילחם על כל אישור בנייה, ובשנים האחרונות יש לא מעט תוכניות שלא מאושרות", הוא מלין. "המצב הגיע לאבסורד כשתוכניות רבות מחכות לאישור זה זמן רב והמת"ע שצריכה להתכנס כל שלושה חודשים לא מתכנסת. המשמעות היא הקפאת בנייה דה־פקטו. בנוסף לכך יש העלמת עין מכוונת מבנייה בלתי חוקית של הרשות הפלשתינית הרצחנית, שנעשית באופן שחונק את היישובים ומסכן את מדינת ישראל. תושבי תל אביב ישנים בשקט כי הם לא מבינים שהבנייה הבלתי חוקית בשטחי C מקרבת את הרשות הפלשתינית אליהם הביתה, הם הראשונים שייפגעו. אנחנו הקמנו יחידה מיוחדת במועצה שנלחמת בתופעה הזו, ונעזרים ב'רגבים' במישור המשפטי, אולם אם מדינת ישראל לא תיכנס לזה בכוחות של מדינה, לא ננצח", מתריע דגן.
"הגשמת החזון של מיליון מתיישבים ביהודה ושומרון אכן מתקרב, אולם לא מספיק", מוסיף דגן. "יש עוד הרבה מאוד עבודה לעשות, בעיקר בתחום התשתיות. לצערי הממשלה לא מספיק מוכוונת לעניין, ובחלק מהמקרים, כמו במקרה של משרד התחבורה בהנהגתו הנוכחית, לעיתים אף מכשילה אותו. לשמחתי, הציבור בישראל מעוניין במגורים בשומרון, הביקוש הולך וגדל משנה לשנה, ולכן גם המחירים עולים. גם ההיצע גדל, אבל לא באותו קצב כמו הגידול בביקוש. החזון של מיליון תושבים בשומרון הוא הכיוון שאליו אנחנו הולכים בכל הכוח. אנחנו צריכים שיפור משמעותי ומיידי בתשתית החשמל, הרחבת הכבישים בנקודות רבות. מצד שני, מהפכת האינטרנט בשומרון והבאת הסיבים האופטיים לכל יישוב עד סוף השנה הזו, הכבישים העוקפים שנסללים, המאבק על הבנייה שמביא בנייה רבה ברוך ה', והקהילות המתפתחות – כל אלה יביאו אותנו למיליון תושבים בשומרון".
מחפשים סטנדרט בנייה כמו במרכז הארץ
לצד אנשי העשייה בדרגים הפוליטיים, הביטחוניים והמוניציפליים שאמונים על צליחת הבירוקרטיה המתישה לקידום הבנייה וההתיישבות, נמצאים כמובן אנשי השטח, שמספקים מבט מעמיק יותר אל הנעשה בתוככי אתרי הבנייה. "המעבר מבניית בתים צמודי קרקע לבנייה רוויה הוא תהליך שהחל בעשור האחרון, ובחמש השנים האחרונות הולך ומתחזק", מציין יואל פלהיימר, מנכ"ל חברת 'יורם ויואל ייזום ובנייה'. "כמות הקרקעות מצטמצמת, וזאת הדרך היחידה להכניס מספר גדול של רוכשים אל הקרקעות הזמינות כיום. אם ימשיכו לבנות בתים צמודי קרקע, לא תהיה אפשרות ליישב את כמות האנשים הנדרשת", הוא מתריע.
לדברי פלהיימר, לא רק הביקוש לדירות ביהודה ושומרון הולך וגדל – סטנדרט הבנייה המבוקש עולה אף הוא בהתאמה. "מה שקורה בכל הארץ, קורה גם כאן ביהודה ושומרון", הוא קובע. "כשסטנדרט הבנייה עולה בכל רחבי הארץ, הוא עולה גם אצלנו. אומנם יש לתושבים כאן אידיאולוגיה שמניעה אותם להגיע, אבל הם גם רוצים לגור בבית עם סטנדרט בנייה כמו שגרים במרכז הארץ, לא פחות. הדרישות בתוך הבתים מבחינת הגימורים ומבחינת המפרטים לא נופלות מדירות במרכז הארץ. לא הדירות הכי יוקרתיות, אבל בהחלט רמה בינונית ומעלה. אם בעבר היו מגיעים מתוך 100% אידיאולוגיה, היום האידיאולוגיה היא רק חלק ממכלול השיקולים".
על אף כמות הקרקע המצומצמת יחסית שזמינה לבנייה ביהודה ושומרון, שהובילה למעבר לבנייה רוויה, פלהיימר סובר כי עדיין מדובר באזור שיכול לתת מענה למשבר הדיור במדינת ישראל. "זה בהחלט הפתרון למשבר הדיור, כי אצלנו עוד יש קרקעות זמינות, בניגוד לאזורים אחרים ברחבי הארץ. אומנם זה לא בא כפתרון למשבר הדיור, אלא כמענה לצורכי ההתיישבות ביהודה ושומרון. קברניטי ההתיישבות וראשי המועצות שמנווטים את הבנייה ביהודה ושומרון מבינים שכדי להביא כמות גדולה של אנשים, אין מנוס מלבנות בבנייה רוויה".
גם פלהיימר אופטימי ביחס להתקרבות הגשמת החזון של מיליון מתיישבים ביהודה ושומרון. "אם בעבר היו בונים שכונה, עשר יחידות דיור, בשנתיים בממוצע, כי היו בונים את הבתים אחד אחד – היום בשנתיים כבר בונים ארבעים או שמונים יחידות דיור, זה הקצב, והוא מכפיל את עצמו כל הזמן. אולי בעוד שנתיים–שלוש התב"עות ישתנו והיישובים יגדלו. זאת תופעה שמתרחשת גם בערים. אם בעבר היו בונים בניינים של חמש–שש קומות, כיום הבניינים הם של עשר–חמש־עשרה קומות. זה אותו עיקרון.
"לחילופי הממשלה אין עדיין השפעה ישירה על עבודת המועצה, ולא חלו מאז מגבלות כלשהן. מה שכן, הממשלה החדשה משפיעה על גוף המכרזים ועל הכינוס של מת"ע במינהל האזרחי, שהוא איטי מאוד, והיה יכול להיות הרבה יותר מהיר. בסך הכול עקב האכילס שלנו הוא שהמחירים עולים בצורה מרשימה גם כאן. זה קורה בכל הארץ וזה לא ניתן לשליטה, כי השוק יותר חזק מכל קבלן שינסה לעשות משהו אחר. גם המדדים עולים, הכול עולה", מעיד פלהיימר.
כמנכ"ל ובעלים של חברת 'ש.א.ג (ולול) בנייה ופיתוח בע"מ' שבונה ביהודה ושומרון כבר משנת 1986, זאב הורוביץ מחזיק בפרספקטיבה רחבה במיוחד לגבי מצב הבנייה כיום ביהודה ושומרון. "קצב הבנייה לא מדביק את הביקוש", הוא קובע נחרצות. "אנחנו כל הזמן מחכים לאישורים של מועצת התכנון העליונה, שבתקופה האחרונה בקושי מתכנסת, ולכן תוכניות לבניית אלפי יחידות דיור תקועות. גם אצלנו באופן ספציפי יש מאות דירות שמחכות לאישורים. למרות זאת, ברוך ה' יש בנייה בשפע".
גם בפרויקטים שמבצע הורוביץ ביהודה ושומרון ניכרת המגמה של מעבר לבנייה רוויה יותר, וגם הוא מעיד כי זה נעשה עקב המגבלות בקרקע זמינה. "החברה שלנו מבצעת לא מעט פרויקטים בבנייה רוויה. כך למשל ביישוב תל ציון – ביחד עם בנייני 'בר אמנה', אנחנו משלימים פרויקט של 409 יחידות דיור, למעלה מ־300 מהן כבר מאוכלסות. ביישוב עפרה אנחנו בונים 90 יחידות דיור בבנייה רוויה – 34 מהן כבר מאוכלסות.
"כיום סטנדרט הבנייה גבוה במיוחד, התכנון הוא אחר, הבנייה היא ברמה מאוד גבוהה, כמו שבונים בערים הגדולות ואפילו יותר. לא מתפשרים על כלום. לא כולם באים מטעמים אידיאולוגיים, בהחלט יש כאלה שבאים גם לפתרון דיור. גם אם ביו"ש לא זול – כי עלויות הבנייה והחומרים הן אותן עלויות בכל מקום שבו בונים, ולא משנה אם זה כאן או בירושלים – בכל זאת, בשורה תחתונה המחירים עדיין תחרותיים וזולים יותר מאשר בערים הגדולות".
***