מתחדשים

בשנים האחרונות עולה לא מעט המונח "התחדשות עירונית", ולא בכדי. מדובר בתהליך כולל המתמקד באזור עירוני מסוים, אזור שמצבו רעוע לרוב (בין אם פיזית או חברתית), אזור שנדרש לשקמו. ההתחדשות עצמה כוללת הריסת המבנים שנמצאים באזור ובנייתם מחדש, אבל לא רק, אלא גם תוספת של תשתיות שונות ושירותים שבחלקם לא היו בסביבה קודם לכן. כל זאת על מנת לספק לדיירים שהתגוררו בשכונה מרחב מחיה נוח, נעים ומוצלח יותר, וכן כדי למשוך אל המקום דיירים חדשים נוספים.

ישנן מספר דרכים שבהן מתבצע הליך ההתחדשות. ההתחדשות העירונית שבה נעסוק היום היא כזו שנעשית ביוזמתה של הרשות הציבורית, העירייה עצמה, או של גופים פרטיים יזמים.

כל הצדדים יוצאים נשכרים

אחד מהיזמים הפרטיים הגדולים בישראל הוא חברת 'שפיר מגורים ובניין', חברה הידועה בתחום ההנדסה, הייזום והתעשיות, ומוכרת כאחת מחמש חברות הבנייה ותשתיות הגדולות בישראל. החברה מקדמת כיום 15 פרויקטים בהיקף של כ-11 אלף יחידות דיור, וכן פרויקטי ענק הכוללים גם שטחי מסחר.

טלי כהן, סמנכ»ל השיווק של 'שפיר מגורים ובניין', מספרת: "נוסף על הפרויקטים הרגילים אנחנו עוסקים בהתחדשות עירונית, כאשר מעל 1,500 יחידות דיור נמצאות בשלבים כאלו ואחרים של הפרויקט, אם זה בהפקדה של תב"ע או בחתימות של דיירים, וכל הזמן אנחנו משכנעים עוד ועוד אנשים ללכת על המהלך הזה. זה קורה בבת ים, חולון, ירושלים, ובקיצור בכל הארץ", היא אומרת בהתלהבות. "הרבה אנשים גרים בבניינים ישנים ורעועים. לאחרונה הורגשו בארץ כמה רעידות אדמה, ועל פי הערכות המומחים, צפויה רעידת אדמה גדולה בעתיד הקרוב או הרחוק. נוסף על כך, כל איום הטילים על ישראל מלמד עד כמה אנשים זקוקים לממ"דים. לכן מורגשת התעניינות מצד דיירים שבאים ופונים אלינו שנבצע התחדשות עירונית", היא מסבירה.

"הדיירים מפקידים את הנכס הכי יקר שלהם, דירה ישנה, ומקבלים תמורתה דירה חדשה שמשדרגת את החיים שלהם, עם ממ"ד שמעניק ביטחון מול רעידות אדמה וטילים, וכמובן, הדירה החדשה שווה הרבה יותר ממה שהנכס הקודם שלהם היה שווה. כולם יוצאים נשכרים, גם הדיירים וגם החברה, שבונה יחידות דיור בשטח ומוכרת אותן בשוק החופשי".

כהן מציינת כי זירוז פרויקטים של התחדשות עירונית הוא בגדר מתן חמצן לשוק הדירות בישראל: "יש מצוקת דיור אדירה בישראל, ואם היו בונים יותר זה היה יכול לפתור את עליית מחירי הדיור. אולי לא להוריד מחירים, אבל לפחות לבלום את העלייה התלולה. כיום הביקוש גדול יותר מההיצע, ולכן המחירים רק ממשיכים לעלות. פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לתת מענה מסוים למצוקה הזו, רק צריך להוריד קצת מהבירוקרטיה ובכך לחסוך זמן יקר".

אלא שייתכנו גם תקלות בדרך. פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים שלא לצאת לפועל כשיש דייר או כמה דיירים שמתנגדים לתוכנית. "אף פעם אין מאה אחוז הסכמה של דיירים", מסבירה כהן, "תמיד יש דיירים שחושבים שהם יכולים להוציא יותר. אבל כיום יש חוק במדינת ישראל, והחוק אומר שכדי להקים פרויקט של התחדשות עירונית צריך רוב של 67 אחוזים. ברגע שיש הסכמה מ־67 אחוזים ומאשרים את הפרויקט, כל יתר הדיירים שלא מקבלים את הכרעת הדין נקראים סרבנים, ואפשר ללכת לבית משפט ולהוכיח לכולם שהם מסרבים, ואז כופים עליהם את הפרויקט. בניגוד לעבר, שבבית המשפט הדבר היה יכול להימרח זמן רב, כיום מדובר בהליך קצר של חודשים ספורים".

היכן אתם עושים פרויקטי התחדשות עירונית, ובאיזה שלב הם?

"אחרי עשר שנים של עבודה והשקעה של מיליונים טובים במתחם דליה בבת ים, הפקדנו את התב"ע, פרי עמלנו במשך כמה שנים, וכעת אנחנו בהליך מתקדם לפרויקט מאוד יפה של כ־700 דירות. צריך להבין שפרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים הרבה זמן, בגלל ההליך המורכב, יש בירוקרטיה והחתמות דיירים, כל הסטטוס של הליכי הרישום הוא מאוד מורכב ולוקח שנים רבות. לא בכדי אנחנו עובדים כבר 10 שנים על הפרויקט הזה. אנחנו יכולים להיות עם ההיתרים בערך בעוד כשנתיים. אבל בת ים לא לבד, יש לנו פרויקטים בחולון, בבת גלים ובירושלים, כולם עדיין לא בוצעו בפועל אלא בתהליכים לקראת ביצוע".

ראשי הרשויות גוררים רגליים

גם אחרי האישור המיוחל, מסבירה טלי, ישנו הליך פורמלי של "התנגדות". "אחרי ההשקעה בהליך של תב"ע שצריך להעביר אותה, הליך שגורר השקעה של מיליונים וכולל בין השאר השקעה באדריכל וביועצים ואנשי מקצוע נוספים, עדיין יש הליך חוקי שנקרא התנגדות: 60 יום שדיירי המקום או דיירים מסביב מוזמנים להביע התנגדות, והוועדה המקומית דנה בהתנגדויות, אם לקבל אותן, וממילא לבקש מאותו יזם לתקן, או מנגד, היא יכולה לא לקבל את ההתנגדויות, ואז התב"ע מאושרת. כאמור, לצערי, גם אחרי שהתב"ע מאושרת לוקח המון זמן של בירוקרטיה לתכנן את הפרויקט ולהוציא אישור והיתרי בנייה לפי החוק".

מבחינת סמנכ"ל ייזום הנדל"ן בחברת 'שפיר מגורים ובניין', גד גרשון, עיקר ההתנגדות לא נמצא בכלל אצל התושבים, אלא דווקא אצל ראשי הערים: "התשובה היא נורא קלה – רבים מראשי הערים לא רוצים התחדשות עירונית", הוא מפתיע. "לא רבים הם ראשי הערים שמעוניינים בהתחדשות עירונית, כמובן שאני לא מדבר על פריפריה, אלא באזור המרכז והצפון. כחבר באיגוד הקבלנים בוועדה להתחדשות עם הרשות להתחדשות, אני יכול לומר שאנחנו מדברים הרבה על מה עושים עם האתגר הזה. מצד אחד המדינה חושבת לתת מענקים, אבל כבר כמה שנים לא קורה עם זה כלום, ובינתיים ראשי ערים לא רוצים התחדשות עירונית. הוועדות לא רוצות לריב עם ראשי הערים, כולל הרשות להתחדשות, וכך העסק נגרר".

גרשון מלין על הזמן הממושך שאורך קידום הפרויקטים: "באופן כללי ניתן לומר שקידום הפרויקטים הוא מאוד בעייתי. נכון שפעם זה היה אחרי 15 שנים, אבל גם היום יש כאלו שמיואשים מקצב ההתקדמות. זה לוקח המון זמן, ובינתיים מה קורה? דיירים נפטרים. נכון שיש חקיקה חדשה וכוונות טובות וכולם מבינים שצריכים לקדם את התחום הזה ולייעל תהליכים, אבל זה טיפה בים. לנו יש 16 פרויקטים בהתחדשות עירונית שבהם יכולנו להביא לשוק הנדל"ן – אם היו מאשרים – 11,000 יחידות דיור. מספר לא מבוטל. 16 פרויקטים שכל אחד נמצא במצב אחר מבחינת סטטוס – יש כאלו עם 80 אחוזים חתימות ויש גם עם 100 אחוזים, ויש כאלו שהתב"ע כבר הוגשה לוועדה. כל פרויקט נמצא בסטטוס אחר, אנחנו עובדים בכל המרץ למען הקידום שלהם, אבל אף אחד עדיין לא יצא לביצוע".

גרשון מחדד שעקב המצב, גם הפרויקטים שכבר נמצאים בהליכי אישור מתקדמים מתמשכים עוד זמן רב. "אני מניח שהפרויקט הראשון שלנו יהיה 870 יחידות הדיור בבת ים – פרויקט שאושר וכבר בסוף התהליך, אבל גם זה לא ייבנה ביום אחד. אני חייב לציין לשבח את העובדה .שבפרויקט שם יהיו בין היתר ארבעה מגדלים של 40 קומות, שזה נתון מרגש".

מה ראשי הערים משיבים לציבור שמתלונן על התארכות התהליכים?

"הבעיה המרכזית היא ראשי הערים שלא רוצים", הוא שב ואומר, "אומנם כלפי חוץ הם טוענים שבוודאי שהם מקדמים תוכניות, אבל אם תתפוס את ראש העיר לשיחה בארבע עיניים, הוא יגיד לך שאין לו בתי ספר, אין לו מספיק תשתיות, וכל עוד המדינה לא מביאה תקציב לכך, הוא לא יכול להוסיף 500 דירות חדשות בעיר, כי הוא צריך לפחות 10 כיתות לימוד חדשות ושני גנים ילדים, חניות ופארקים. ראשי הערים אומרים, ובצדק: אתה בונה לי 500 דירות? אז שהמדינה תעזור לי להקים מבני ציבור ולהרחיב מבני ציבור קיימים, לשדרג תשתיות וביוב".

אז מה הפתרון?

"לדאוג למענקים לראשי ערים שיוציאו היתרי בנייה מפינוי־בינוי, כך וכך שקלים על כל דירה שיינתן לה היתר בנייה", הוא מציע. "השאלה הגדולה היא אם יש את הכסף ואם דבר כזה יכול לקרות למעשה. בפועל, האזרחים צריכים לשאול את ראש העיר מה הוא מתכוון לעשות עם הבניין שלהם שמתפורר ומט לנפול. בסוף אלו התושבים שלו שבחרו בו, ומצופה ממנו לסייע. במקום זאת, ראשי הערים מורחים את מתן ההיתרים. אומנם יש קצת שינוי בשטח והוועדות רוצות לקדם, אבל זה מאוד סבוך וקשה. אני מסתכל על חברות גדולות – כמה פרויקטים יוצאים לביצוע? בחוק ההסדרים האחרון נעשו המון שינויים בתחום הפינוי־בינוי, חלק לטובה וחלק לרעה, ואני מקווה מאוד שאנחנו הולכים יותר ויותר על פינוי־בינוי, שהתחום הזה ילך וייעשה קל יותר ושלא ייתקעו פרויקטים ל־10 שנים עד שיצאו לדרך. אנחנו מאמינים בפרויקטים האלו ובתרומה שלהם לכולם ואנחנו אופטימיים, ולכן אנחנו פועלים בכל הכוח לקדם פרויקטים במגוון אזורים".

מה זה אומר, שרק חברה חזקה כמוכם יכולה לעשות פרויקטים מסוג זה?

"תלוי בהיקף הפרויקט, אם זה תמ"א 1 או תמ"א 2. גם יזם בינוני יכול לעשות פרויקטים מסוימים, אבל יש פרויקטים גדולים שכוללים השגת שכירות וערבויות, ומימון לכזה פרויקט. רק סביב התב"ע וההחתמות אתה מוציא מיליוני שקלים, לכן אתה חייב לזה גב כלכלי איתן, שאותו, לשמחתי, יש לחברת 'שפיר'. אנחנו גם קבלנים וגם יזמים – בונים בתי ספר, תשתיות, גני ילדים ובנייני מגורים. מדובר ביתרון עצום. כך למשל, בעיר חריש הגב הכלכלי שלנו גרם לכך שהקמנו את שכונת 'בצוותא' בלוחות זמנים צפופים ובהיקף עבודה נרחב. אלו יכולות אדירות שגורמות לכך שרוכשים מאמינים בנו ומוכנים להיות איתנו בפרויקטים", הוא מציין.

לצד הגב הכלכלי האיתן של חברת 'שפיר', גם היא, כמו שאר מדינת ישראל, התמודדה עם השלכות מגפת הקורונה. "היום חזרנו לשגרה מבחינת עבודה, אבל במשך תקופה הקורונה הפריעה לנו ועיכבה את כל התהליכים שאנחנו עושים עם דיירים. בדרך כלל היינו מקבצים אותם לכנסים בהיקפים של בין 100 ל־400 איש בכנס, אבל כשאתה בקורונה אתה לא יכול להתכנס ככה, וממילא הכול נתקע. לא ידענו כמה זמן זה יימשך, זה לא היה סיפור רק שלנו, כל היזמים נתקעו עם קידום הפרויקטים, כי הרבה פעמים אתה צריך את העירייה ואת מחלקת ההנדסה, אלא שאנשים לא הגיעו לעבודה – היו בבידוד, היו חולים, אז אין לך עם מי לדבר. התקופות שעברנו בקורונה לא עשו טוב לא לעיריות ולא ליזמים, אבל כולי תקווה שאנחנו אחרי הכול".

הציבור הדתי־לאומי גר עם כלל המגזרים

טלי כהן מבקשת לציין את הרוכשים הרבים מהמגזר הדתי־לאומי בפרויקטים של החברה: "בפרויקטים חדשים או בפרויקטים עירונים הציבור הדתי־לאומי נמצא ובגדול", היא מדגישה, "כי הציבור הזה פתוח לכלל המגזרים. הוא יכול לגור בשכונות מעורבות שלאו דווקא מיועדות לציבור הדתי־לאומי. בכל הפרויקטים שלנו יש דתיים־לאומיים שגרים ביחד עם ציבור חילוני או מסורתי על כל גווניו, בהרמוניה נפלאה. כך למשל, בשכונת 'בצוותא' בחריש כ־35 אחוזים מהתושבים הם מהציבור הדתי־לאומי, והם פשוט חוגגים ביחד עם כולם את כל החגים ועושים אירועים משותפים במאור פנים. חשוב לציין שאין לנו פרויקטים שהם רק לציבור הדתי־לאומי או לכל ציבור אחר, למרות שכמובן, כשאנחנו מקימים שכונה אנחנו רואים את הצרכים ובונים מבנים לציבור הדתי־לאומי", היא מוסיפה.

"כשמקימים שכונה, בדרך כלל מי שאחראי בכל הפרויקטים בארץ על מוסדות הציבור והחינוך זו החברה הכלכלית לפיתוח של אותה עירייה; אבל במקרה שלנו, בגלל שאנחנו בונים שכונה בחריש ועכשיו בבית שמש, אנחנו אלו שאחראים על בניית מוסדות ציבור ובתי כנסת, ובכלל כל מה שהציבור צריך, ואנחנו לגמרי קשובים לצרכים של הקהילה", מסכמת כהן.

גד גרשון מבקש להוסיף: "הציבור הדתי־לאומי לא בא כקבוצה, אלא גר די מפוזר בפרויקטים, והוא לא מנסה להסתגר ולחפש רק אנשים כמוהו. עם הציבור הדתי־לאומי אין שום בעיה, הם גם לא עומדים על כך שכל הבניין יהיה רק עבורם".

טלי כהן מסכמת את העשייה של החברה: "אנחנו חברה שבונה בכל הארץ כבר למעלה מ־50 שנה, החל משנת 1968, מהצפון ועד הדרום – החל בפרויקטים של הקמת שכונה שלמה שהקמנו בעיר חריש, שכונת 'בצוותא' המונה 86 בניינים, כולל כל מוסדות החינוך והציבור וגני ילדים, והכול תוך 38 חודשים, והמשך בפרויקטים למגורים באזור המרכז כמו באור יהודה, באר יעקב, בת ים, מודיעין וראש העין, מבניינים של שלוש קומות ועד רבי־קומות. היתרון המרכזי שלנו הוא שגם החברה היזמית וגם הקבלנית נמצאות במקום אחד, וככה לא נופלים בין הכיסאות".

שכונה נוספת שהחברה עתידה להתחיל לבנות עוד השנה נמצאת בעיר בית שמש. "הפרויקט במסגרת 'תכנן ובנה', שבו אנחנו צריכים לבנות מאל"ף ועד תי"ו 50 בניינים, מוסדות ציבור, חינוך, כבישים ומדרכות, והכול תוך זמן קצוב. אין הרבה חברות בארץ שמסוגלות לבנות שכונות שלמות ועוד בזמן קצוב. זה מחייב סינרגיה בין כל המערכות של חברת 'שפיר'. זה לנצח על תזמורת ענקית, ובזכות כל הידע שרכשנו אנחנו עומדים בכך בהצלחה".

***