הפתרון: בנייה ע"י המדינה / ח"כ יעקב (כצל'ה) כ"ץ יו"ר האיחוד הלאומי
בזמנו, כשהייתי עוזרו של אריאל שרון, התחילה העלייה הגדולה מרוסיה. זה היה ב-1990. בגלל הגירעון הגדול בכמות הבתים, החליטה ממשלת ישראל אז לבנות, ובנתה בפועל כ-120,000 יחידות דיור בבנייה תקציבית. כתוצאה מכך יהודי רוסיה שעלו בהמוניהם, מצאו דירות. אנחנו נמצאים במדינת ישראל בגירעון של בין 100,000 ל-150,000 יחידות דיור, כתוצאה משנים רבות של בנייה לא מספקת. לכמות האנשים שנולדים בארץ יש להוסיף את העולים ואת המסתננים בהיקף שנתי של 15,000 עד 20,000 אנשים, שגם הם תופסים בין 3,000 ל-5,000 דירות בשנה.
לכן, כדי להגביר את הבנייה, חייבים להכניס ארצה כיום כ-15,000 עד 20,000 עובדים שיגבירו את כמות כוח העבודה. כדי שיהיו בתים, צריך להתחיל בבנייה תקציבית והמדינה צריכה לשלוט על המחיר של הקרקעות שהיא מספקת, כדי שהמחירים יחזרו להיות סבירים.
זאת אמנם הוצאה גדולה, אבל אין פתרון אחר; לא שחרור קרקעות, הורדת מסים, או הוספת מסים. במצב הנוכחי שמדינת ישראל נמצאת בו, ובגירעון המצטבר, בלי שמדינת ישראל תחליט שהיא מכניסה את היד לכיסה ומוציאה תקציב של שלושה, ארבעה עד חמישה מיליארד דולר, היא לא תהיה מסוגלת לחסל את הגירעון. המצב הקטסטרופלי שבו לזוגות צעירים ולאנשים ולסטודנטים אין דירות בארץ אינו נובע בועת נדל"ן – פשוט אין נדל"ן במדינה, אין דירות.
לכן אני קורא לראש הממשלה לעשות מעשה ולקבל החלטה חד-פעמית, כמו שעשה בזמנו שמיר, ולהחליט לבנות 100,000 יחידות דיור בבנייה תקציבית. כך המדינה תוכל לשמור על מחירי נדל"ן סבירים ולהחזיר את השוק לשפיות.
בנייה לזכאים / אלי בן מנחם, סגן שר הבינוי והשיכון לשעבר
חד-משמעית כן. מי ששולט בנושא הבנייה בארץ זו הממשלה. מנהל מקרקעי ישראל הכניס לקופת המדינה בין 5 מיליארד ל- 5.5 מיליארד שקל. כלומר הם עושים כסף רב ומוכרים קרקעות לכל מיני קבלים ויזמים גדולים הפועלים בשוק חופשי. כדי שמחירי הדירות ירדו הם משחקים בריבית על המשכנתאות, אבל בפועל המחיר לא יורד.
היום הכול שוק חופשי. בשנות ה-70 המדינה בנתה לזכאים דירות. הקבלן לא היה יזם אלא המבצע בלבד, והוא היה מתמודד למכרז ולא היה שוק חופשי. המדינה אמרה לקבלן – במגרש הזה אפשר לבנות 1000 יחידות דירות, תציע מחיר אבל התנאי שלי שבתוך ה-1000 יחידות דיור יהיו 200 יחידות במחיר נמוך. מי שנתן את ההצעה הכי טובה זכה, וגם הציבור זכה בדירות במחיר מיוחד. לא היה כמעט יישוב אחד שלא בנו בו דירות לזכאים ולזוגות צעירים.
אבל במסגרת הרפורמות והשוק החופשי הממשלה כבר לא עושה זאת, ולכן המחירים עולים. וזו אשמת כל הממשלות שכבר לא בונות דירות לחיילים משוחררים ולא הולכות לקראת החלשים.
אם המדינה תיקח יוזמה ולא תעביר את הקרקעות רק למי שמשלם הכי הרבה, אלא תפקח על כך שבפרויקטים שהם בונים יהיו דירות לזכאים, כגון חיילים משוחררים – מחירי הדירות ירדו.
מתי בנו דירת שלושה חדרים בתל אביב? היום בונים רק 4 ו-5. זה אינטרס של הקבלן, אבל גם של העירייה כי כך היא מקבלת יותר ארנונה. ומי יכול לקנות דירות 4 ו-5 חדרים? רק העשירים.
לכן על הממשלה להאיץ את הבנייה בכל הארץ, להוריד את המחיר על הקרקעות כך שבמקום 5 מיליארד ייכנס מיליארד לקופת המדינה. על הממשלה לפקח על הדירות כך שגם זוגות צעירים יוכלו להשיג בית. משרד השיכון יקבע מי הזכאי, וכך יוזילו את מחירי הדירות.
לסמוך על כוחות השוק / פרופ' בן ציון זילברפרב, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר
העלייה החדה במחירי הדירות שלה אנו עדים נובעת מביקוש לדירות, העולה על ההיצע. הבעיה נעוצה הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע.
לביקוש המוגבר תרמה בין השאר הריבית הנמוכה ששוררת במשק. אנשים מקבלים ריבית נמוכה על חסכונותיהם ועל כן מחפשים אפיקי השקעה אחרים, שהנדל"ן הוא אחד מהם. זאת ועוד, הריבית הנמוכה על משכנתאות מעודדת אנשים לרכוש דירות גם אם ברשותם רק חלק מהכספים הדרושים לרכישת הדירה.
בצד ההיצע, מציינים הקבלנים מחסור בעובדים מיומנים בענף הבנייה ומתלוננים כי אינם מקבלים די אישורים להעסקת עובדים זרים בענף זה. עוד מכשלה היא זמינות קרקעות לבנייה.
מה יכול להיות אפוא הפתרון? ראשית, העלאת ריבית שתצמצם את הכדאיות בהשקעה בנדל"ן ואת האטרקטיביות בלקיחת משכנתאות. בנק ישראל החל לנקוט בצעד זה בחודשים האחרונים ולהערכתי הריבית עד סוף השנה תעלה באחוז נוסף לפחות. ניתן לשער כי חלק מלוקחי המשכנתאות בריבית משתנה, שידרשו לתשלומים חודשיים גבוהים יותר עקב עליית הריבית, יחזירו את הדירות שרכשו למעגל המכירה ובכך יגדילו את ההיצע.
שנית, הקבלנים עצמם הרואים את הביקוש הגובר לדירות יוזמים בעצמם פרויקטים חדשים, כדי ליהנות מהמחירים הגבוהים והביקוש הגבוה ומגדילים את ההיצע.
לממשלה אין שום צורך לתפקד כקבלן בנייה, כשם שלא נצפה ממנה לגדל עגבניות אם מחירן יעלה. תפקידה הוא לקבוע מדיניות שתביא להקלת המצוקה. גם כאן נקטה הממשלה בכמה צעדים, כמו האפשרות למכור יותר מדירה אחת בפטור ממיסים וזאת כדי להגדיל את ההיצע.
הממשלה חייבת להסיר חסמים בירוקרטים המאריכים את משך הבנייה, ולהגדיל את היצע הקרקעות. חשוב לציין כי גם אם ינקטו פעולות אלו לאלתר, תהליך הבנייה לוקח כשנתיים ועל כן השפעתן לא תורגש בטווח הקצר.
להקל במיסוי
אין שום צורך שהממשלה תבנה דירות כדי להוזיל את המחירים. אם הממשלה תחדל מלגבות מסים על הבניה המחירים יוזלו משמעותית. למשל ביטול המע"מ ומס רכישה ליוצאי צבא זה יותר מעשרים אחוז.
העמדת קרקע ליוצאי צבא בגליל בגולן ובנגב ובשומרון ללא תמורה, תוזיל גם היא משמעותית את מחירי הדירות. אין סיבה שדירת זוג צעיר תעלה יותר מארבע מאות אלף שקל, ואז גם אין צורך במשכנתא שמייקרת ומסבכת.
שמעון ראם, חיפה
לב הבעיה: אישורי הבנייה
שר השיכון אמר השנה כי הסיבה לעלית המחירים היא שהשוק דורש כל שנה 40 אלף יחידות דיור חדשות ואילו בפועל נבנות כ-10 אלפים יחידות בכל שנה. וכשאין דירות והביקוש רב - המחיר גבוה.
מגוחך לראות שהממשלה מציעה כל מיני תמריצים לקבלנים או משחקים שונים ומשונים במיסוי, כאשר אותה הממשלה לא מאשרת לבנות יותר מ-15 אלף דירות בשנה.
כל מי שיבדוק יגלה שהמחירים המטורפים מתחילים כבר מהשלב שבו הקרקע מאושרת לבנייה. כלומר הבעיה היא לא הבנייה ולא הפועלים אלא אישורי הבנייה. יתרה מכך' המצב שנוצר היום הוא שאני כיהודי שרוצה לקנות בית צריך לשלם על הבית עוד 200-500 אלף ש"ח על האישורים, ואילו ערבי שרוצה לקנות בית משלם רק על הבנייה עצמה כי יש לו פטור מאישורים הוא רק צריך לבנות. לסיכום: הממשלה לא צריכה לבנות שום דירה. היא צריכה לאפשר בנייה של 100 אלף יחידות דיור בכל שנה עד שהמחירים ירדו.
יהודה פואה, עופרה