המאמר שלפניכם הולך לעסוק בכל הקשור ל"נכס במתנה" או "העברת דירה במתנה" וכן גם נתקלנו ב"מכר ללא תמורה" או "העברה ללא תמורה" או "דירה במתנה", ואנחנו לא יודעים מה איתכם – אנחנו התבלבלנו.
בתור עו"ד, עו"ד ונוטריון אורי טשקורי סובל מכמות האינפורמציה המבלבלת שממלאת את האינטרנט. אין ספק שמדובר באחד ההליכים המשפטיים המוכרים והנפוצים ביותר בתחום המקרקעין . אז איך מי שמעוניין לבצע העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין או לתת דירה במתנה עדיין מצליח להסתבך ולהיכנס לעתים למלכודות מס שעלולות לעלות לו המון, אבל המון, כסף? עו"ד טשקורי כמעט מפציר ואומר כי רוב הטעויות בעסקאות מסוג זה נובעות מטעות אחת מרכזית והיא שאנשים שוכחים שלמרות שמדובר ב"מתנה", בסופו של דבר מדובר על נכס מקרקעין ששוויו בדרך כלל רב מאוד ושוכחים שמדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין המחייבת התייעצות עם עו"ד הבקיא בענייני מקרקעין בכלל ובעסקאות מתנה בתוך המשפחה בפרט - ולמה? כל התשובות של טשקורי במאמר.
אז, מה העניין, למה גרוע בעיניך להסתכל על נכס כמתנה?
" עסקת העברה ללא תמורה" או "דירה במתנה" או כל שם אחר שתתני לעסקאות מסוג זה, נעשות בדרך כלל בין אנשים בעלי קרבה משמעותית, ביניהם: הורים וילדיהם, סבא/ סבתא ונכדיהם וכו''. "בשל כך", מסביר טשקורי, "לעתים קרובות אנשים שוכחים שמדובר בסופו של דבר בעסקת מקרקעין מחייבת לכל דבר ועניין. עסקה שיש לה השלכות מס משמעותיות. לא רק על העסקה עצמה, אלא גם על עסקאות מקרקעין שיבוצעו על ידי הצדדים בעתיד." לדעתו של עו"ד טשקורי, "הדגש הכי גדול שצריך לעלות מהמאמר היא ההמלצה הבלתי מתפשרת לא להקל ראש בהעברת בעלות על נכס, לא להקל ראש בהשלכות המס ותמיד להתייעץ ולהיות מלווים על ידי עו"ד בעל ניסיון בתחום עסקאות המתנה במשפחה".
כדי שגם אתם תכירו את תהליך ההעברה ללא תמורה של דירה, שאלנו את כל השאלות שאתם כנראה התביישתם לשאול. איפה זה מסתבך?
כששאלנו את טשקורי איפה התהליך מסתבך, ענה, "יש כמה דרכים להרוס את העסקה ובדרך כלל מדובר בטעויות שהיו יכולות להמנע מראש". טשקורי מסביר, "כל הליך בירוקרטי ועל אחת כמה וכמה בנדל"ן, הוא הליך יבש, משעמם וסזיפי – אבל אפשרי" אנחנו מתחילים קצת להרהר, ומיד הוא מחדד "העברה ללא תמורה היא בסך הכל עסקה רגילה לגמרי, כשהיתרון בה, היא הטבות המס שמתקבלות בגינה. בגלל הטבות המס ובגלל שאנשים לא תמיד מודעים להשלכות המס, מצד אחד לפטורים או להקלות במס שבח או במס רכישה ומצד שני ל"תקופת ההקפאה" במכירת הנכס או לכך שהנכס הופך להיות נכס מקרקעין לכל דבר ועניין של מקבל המתנה".
אוקיי. חוק המתנה, תקנות מיסוי, קטין, בגיר, או בן דוד – למה שלא תעשה לנו קצת סדר?
טשקורי נעצר, מנסה לחשוב ומסביר. "חוק המתנה, הוא החוק המסדיר את ענייני המתנה בישראל. לפי החוק, מתנה היא כל דבר שנמסר ללא תמורה. אנשים חושבים שעסקת מתנה הינה דבר פשוט, אבל שוכחים שברגע שמדובר בנכס מקרקעין עומד לפניכם צ'ק ליסט ארוך מאוד של משימות על מנת להימנע מסבך בירוקרטי מתיש יותר מזה שאתם צריכים להתמודד איתו מלכתחילה". חוק המתנה גם קובע שעסקת מתנה במקרקעין נגמרת אך ורק ברישום. כלומר אם העסקה לא נגמרה ברישום (בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת) הדבר עלול להעיד על אי גמירת דעת של נותן המתנה. בנוסף, כל עיסקת מקרקעין מחויבת בדיווח לרשויות המס ולעירייה על מנת לקבל את האישורים הנדרשים לצורך הרישום בטאבו. אנשי מקצוע לא מנוסים עלולים לטעות בצורה קריטית בדיווח למיסוי (הרי מדובר בעסקת מתנה איך קובעים את שווי הנכס?) ולדווח על שווי נכס גבוה מדי או נמוך מדי ולגרום לנזק או להסתבכות מיותרת של הצדדים לעסקה.
מהן הטעויות שאתה באופן אישי נתקלת בהן?
"ככה," הוא עונה "יש כל מיני סוגים של טעויות. הראשונה מביניהן היא לא לדווח לרשויות כפי שעושים על כל נכס. הטעות הבאה בתור (ואולי המסוכנת מכולן) היא חוסר הידע המקצועי בנושא ההבדלים בין ההגדרה של "קרוב משפחה" בחוק מיסוי מקרקעין, להגדרה של "קרוב משפחה" בתקנות מיסוי מקרקעין". טעות קשה נוספת היא לנסות להעביר נכס במתנה בפטור ממס לאח או אחות".
מתי נתקלת במצב כזה? איך זה נראה?
"עם 16 שנים של ניסיון ועם עשרות רבות של עסקאות העברה ללא תמורה במקרקעין ומאות תרחישים שונים של עסקאות מתנה(לדוגמה: העברה ללא תמורה בין בני זוג), אני יכול להגיד שהטעות הנפוצה ביותר היא אנשים שמעבירים נכס במתנה לקטין מתחת לגיל 18 וזאת משום שמצב זה מכניס את הקטין לשתי מלכודות: הראשונה, שעד גיל 18 הוא נחשב לחלק מהתא המשפחתי של הוריו ועל כן לא זכאי להטבות מס. השנייה, כשאותו הילד, לימים ירצה לקנות דירה יתמודד עם שיעורי מס גבוהים, משכנתא לא משתלמת ויקרה ואף עשוי להוות מכשול בהגרלות מחיר למשתכן. בנוסף לכך, תקופת הצינון שלו מתחילה רק אחרי גיל 18".
רגע, מה זאת תקופת צינון?
בשלב זה טשקורי מחייך ואומר "הנה, עוד בעיה. אנשים לא מכירים את כל השלבים של העברת נכס ועושים טעויות שבסופו של דבר עולות להם בכסף. הוא מסביר "על תקופת צינון אנחנו מתחילים לדבר כשניגשים למצב שמוכרים את אותה דירה שניתנה ללא תמורה. ברגע שמגיעים למעמד מסוג זה יש כמה דברים שכדאי להיות מודעים אליהם ו"תקופת צינון" הוא מדגיש "זאת רק אחת מהן".
אשמח שתסביר לנו מהי תקופת צינון וכן מהן האזהרות שלך?
"כפי שאמרתי, ההגדרות הן הדבר המבלבל. "תקופת הצינון", לצורך ענייני העברה ללא תמורה, היא מונח משפטי שבא לתאר תקופת המתנה. כלומר, את פרק הזמן שמקבל נכס המקרקעין במתנה (בהמחה שמדובר בדירה) צריך להמתין בכדי שיוכל למכור את הנכס בפטור ממס. תקופת הצינון היא משתנה ונעה בין 3 ל- 4 שנים תלוי בסיטואציה של מקבל הנכס, כמו האם התגורר בנכס או לא וכדומה.
באמת מבלבל. אמרת קודם שיש בעייתיות בהעברת דירה במתנה בין אחים, תוכל להרחיב בנושא?
לכך עו"ד טשקורי מגיב ברצון. "אני אסביר לך" אומר, "בעבר (עד לסוף שנת 2013) ניתן היה להעביר נכס במתנה בין אחים בפטור ממס שבח (כפי שניתן להעביר כיום בין הורים לילדיהם וכו'). בשנה ההיא שונה החוק וכבר אין פטור מובנה במס שבח בהעברה בין אחים, אלא אם כן, מדובר בדירה שנתקבלה אצלם במתנה או בירושה מהורה או מהורי הורה. יחד עם זאת, למרות שאין פטור מובנה, קיימות דרכים לבצע תכנון מס לגיטמי ו"לעקוף" את זה. בנוסף לכך צריך לזכור שבניגוד למס שבח, דווקא תקנות מס רכישה המתייחסות להעברה ללא תמורה, כן מקנות הקלה משמעותית במס בהעברה ללא תמורה בין אחים. זה מעט אבסורדי, אבל זה המצב המשפטי הקיים. "חבל לי לראות את הסיפורים האלה הולכים ונשנים כל הזמן. במשרדי ניתנת חשיבות עליונה לשקיפות ומקצועיות מול הלקוח".