דריכות במשק הישראלי לקראת החלטת נגיד בנק ישראל בתחילת חודש ספטמבר. אומנם בחודש יולי הותיר הנגיד את הריבית ללא שינוי, אך ההחלטה הזאת הגיעה אחרי 10 העלאות רצופות.
אורן מסקלצ'י מנכ"ל קבוצת קרתא אומר: "בנק ישראל פעל כטייס אוטומטי - כשהפד האמריקאי מעלה את הריבית גם בנק ישראל מעלה".
על המצב הכללי בשוק הנדל"ן, אומר מסקלצ'י: "זו ממש רכבת הרים, המצב של היום אינו דומה למה שהיה לפני שנה וחצי-שנתיים. אחרי עשור שלם של עליית מחירי הדיור, כאשר כל שנה המחירים עלו בשיעור של בין 3%-2%, עליה בריאה בשוק בו קיים פער בין היצע לביקוש, מה שחווינו בשנה שלפני המשבר שאנחנו נמצאים בו - עלייה חדה מאוד של למעלה מ-15% במחירי הדיור. זה היה סוג של דרמה שגרם לזעזוע בתוך השוק הזה".
האם יש בועה בשוק הנדל"ן?
"כמו שאמרתי באולפן הזה לפני שנתיים אני אומר גם היום - זו לא בועה! יש צורך אמיתי בדיור במדינת ישראל, עדיין קיים פער מאוד גדול בין ההיצע לבין הביקוש. צורך של בין 55 אלף ל-60 אלף יחידות דיור בשנה כאשר היו שנה או שנתיים של שיווקים מסיביים של יותר מהביקוש השוטף כ-60 עד 70 אלף יחידות דיור בשנה שצמצמו את הפער המצטבר, אך עדיין קיים חוסר שגבוה מ- 100 אלף יחידות דיור".
למה נדל"ן?
"בכלכלה כמו בכלכלה היצע וביקוש זה הדבר שהכי משפיע על המחירים וזה מה שיקבע את המצב בשוק לאורך זמן. אני אומר משהו שהוא לא כ"כ תואם לתקופה הזאת אבל התקופה הזו תחלוף. אנחנו נמצאים בענף בטוח הודות לביקושים הקשיחים והודות לפער הקיים בין ההיצע לבין הביקוש שלא מצליח להיסגר. התקופה היא תקופה 'מאתגרת' בגלל דברים אקסוגניים המשפיעים על השוק כמו ריביות, כמו בנקים שקצת הקשיחו עמדות בתוך הנושא הזה של חיתום לרוכשי דירות ויש לא מעט סירובים מהבנקים לרוכשי דירות אבל הביקוש הוא קיים."
אתה ממליץ היום למשקיע הפרטי להשקיע בנדלן, לקנות נכס?
"כן בהחלט! להשקיע בנדל"ן זה הדבר הנכון ביותר. גם היום גם בתקופה הזאת. אבל כאשר משקיע חושב ובודק את עצמו איך אני רוצה להיכנס לשוק הזה איך הוא משיג את התשואה הטובה על הכספים שלו הדבר הנכון ביותר זה לא לקנות באופן ישיר דירת מגורים ולמה? בגלל התשואה. משקיע מקבל תשואה של 2%-%3 על הנכס. היום בסביבת הריבית הקיימת בשוק הוא ישלם לבנק למעלה מ 5% וכל בר דעת מבין שזוהי תשואה שלילית על הנכס.
בנוסף לכך, הסיכוי לעליית ערך של הנכס בתקופה הקרובה אינו ברור והמשכיר יצטרך להיערך להוציא עוד לא מעט כסף על תחזוקת הנכס. מה שכן במידה ותשקיעו בחברה שעוסקת בתחום הנדל"ן ולחברה יש פורטפוליו רחב של של פרויקטים עם כמה זרועות, גם יזמות אותנטית, רכישת קרקעות, גם התחדשות עירונית שנותנת את הטווח הרחוק יותר והרווחים הגדולים יותר, ונכסים מניבים שיכולים לתת גם כן הכנסה שוטפת לחברה. זו החברה שאתה יכול וצריך להשקיע בה. אתה יכול לקבל גם תשואה יפה על כספי ההשקעה וגם בטחון שהכסף מושקע במקום בטוח."
למה שוק ההתחדשות העירונית כ"כ צומח היום?
"כשיזם בודק אלטרנטיבות השקעה הוא נפגש עם קרקעות שעולות לא פחות מכמה עשרות מיליוני ש"ח שאת הריביות הגבוהות הוא יצטרך לשלם לבנקים, ומאידך יש את תחום ההתחדשות העירונית - ששם לא רוכשים קרקע אלא סוגרים עסקת זכויות מול הדיירים. נכון שישנם הוצאות של תכנון וניהול אבל זה לא משתווה להוצאות על רכישה, זה מסתכם ב3-4 מיליון שקלים בלבד לפרויקט, זה משהו שחברה יכולה להביא מהון עצמי.
לכן רוב החברות גם אלא שהיו רק בזירת היזמות בלבד נכנסו לתחום הזה בגלל הריביות הגבוהות שזהו פקטור משמעותי במערכת השיקולים בכניסה לעסקה שמשפיע מאוד על רווחיות הפרויקט."
ראינו 10 העלאות רצופות של עליית ריבית וביולי האחרון בנק ישראל החליט שלא להעלות - לאן זה הולך?
"כל ה-10 העלאות הרצופות, ראינו כאן סוג של טייס אוטומטי - הפד האמריקאי מעלה את הריבית נגיד בנק ישראל גם מעלה. לא ראינו חשיבה יותר עמוקה לגבי המשק הישראלי והצרכים הספציפיים שלנו. בפעם האחרונה בנק ישראל לא העלה את הריבית כי הפד לא העלה. לצערי הרב לפני מס' ימים הפד העלה את הריבית בעוד 0.25, אני מקווה שהאינפלציה שאמורה להתפרסם ב-15 לחודש לא תהיה גבוהה, אני רוצה להאמין שאם האינפלציה לא תעבור את ה-% 0.2 נגיד בנק ישראל לא יפעל באופן אוטומטי לתוספת של עוד 0.25%."
מהטייס האוטומטי נחזור לרכבת ההרים אנחנו באמת בתקופה של האטה ברכישות האם השפל מאחורינו?
"הביקושים לא נעלמו מהשטח הם קיימים אך כלואים. התקשורת מדברת כל היום על ירידת מחירי הדיור אז הם מחכים פשוט לראות מה יקרה. הם לא קיבלו מענה לצורך שלהם ולא שיש להם דירה. אני מחלק את הביקושים לשניים. יש ביקושים שהם לצערי כנראה לא יצליחו לקנות דירה בזמן הקרוב בגלל הנושא של הריבית ומכך שהבנקים למשכנתאות לא נותנים מימון לכל אחד ויש את ה-50% פחות או יותר שיש להם את היכולת, הם מחכים לראות מה יקרה בשוק וממתינים להורדת המחירים שעדיין לא הגיעה."
זה הזמן להשקיע?
"ברור. משקיע שיש לו כסף זה הזמן להיכנס לשוק ולהשקיע בחברות הקשורות בנדל"ן עם צבר פרויקטים רחב. כל יום שעובר ללא תשואה זה נזק למשקיע וגם מרחיק אותו מרכישת דירה עתידית.
אנחנו בקרתא יודעים לעשות את זה מצויין ועומדים בכל הקריטריונים האלה - יש לנו צבר פרויקטים בשווי מאד גבוה, יש לנו התחדשות עירונית שיתנו את הרווחים לקבוצה בטווח הבינוני והארוך ויש לנו נכסים מניבים שיתנו את ההכנסות השוטפות לקבוצה."
בקרתא השקעות יוצאים בהשקעה אטרקטיבית חדשה בפרייים לוקיישן עם תשואות משמעותיות. בנוסף, מציעה קרתא הטבות נוספות במסגרת 'מבצע קיץ'.
לקביעת פגישת התאמה מלאו את הפרטים כאן>>