בנייה בסימן התחדשות

מאז שבעה באוקטובר אשתקד עבר שוק הנדל"ן בישראל תהפוכות רבות, כתוצאה מהלחימה מול חמאס בדרום וחיזבאללה בצפון. בשבועות הראשונים מאז פרוץ המלחמה, פעילות הנדל"ן בארץ נעצרה כמעט לחלוטין, אך ככל שעבר הזמן נראה ששוק הנדל"ן בשאר אזורי הארץ חזר לתפוקה מלאה, ואפילו עם ביקוש גבוה מתמיד. "נדל"ן הוא עניין של מצב רוח", קובע ערן רולס, יושב ראש מרכז הבנייה הישראלי. "עם כל המלחמה השוק עדיין עובד, ועוד צריך לבחון את השפעת הפסקת האש בלבנון. אם היא אכן תצלח, אני בטוח שהחברות יתחילו לחזור למגרשים. נתנו מכה ניצחת לחיזבאללה, ומכאן מצב הרוח השתפר. אני מזהה לא מעט תושבים בדרום ובצפון שמתעניינים בבנייה ציבורית. ברגע שתיגמר המלחמה סופית, נראה פה עלייה חדה בביקוש לדירות בישראל. לכן כבר עכשיו צריך לבנות הרבה דירות, בשביל לספק את הסחורה", מתריע רולס.

להיפרד מהפועלים הפלשתינים אחת ולתמיד

אומנם הביקוש נמצא במגמת עלייה מואצת, אך קצב התקדמות הבנייה עדיין נמוך יחסית בעקבות המלחמה. "זה נובע מהעובדה שחסרים מאה אלף פועלים פלשתינים, ואני מברך על כך. אסור להחזיר את הפועלים הפלשתינים לעבודה באתרי בנייה בישראל. אנחנו צריכים להיפרד מהם אחת ולתמיד. במקומם אפשר להביא שישים אלף עובדים זרים, והם יעבדו בקצב של מאה אלף פלשתינים. המהלך הזה כבר התחיל, הוא אומנם מתקדם לאט, אבל בהצלחה רבה".

רולס מודע לעובדה שקצב ההתקדמות האיטי בבנייה, גורם למחירים להמשיך לעלות ולהגיע לגבהים חסרי תקדים, אך מסביר כי ישנו פרמטר קריטי נוסף שמשפיע עליהם. "מחירי הנדל"ן הם תוצאה של מחירי הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל סוחטת פה את מעמד הביניים בישראל ואת הצעירים. אם בקריית ביאליק הם מבקשים במחיר מינימום לקרקע לדירה 900 אלף שקל - זהו סימן שיש פה מגמה להפוך את הצעירים שלנו ואת מעמד הביניים לעבדים. קרקע בקריית ביאליק צריכה לעלות 200 אלף שקל, ולא יותר. רשות מקרקעי ישראל מנצלת את זה שהציבור לא מבין, שזאת בעצם הסיבה העיקרית לעליית המחירים".

גם במקומות שכבר מופשרים, המחירים ממשיכים להיות גבוהים.

"המחירים ממשיכים להיות גבוהים כי מחירי הקרקעות גבוהים. המדינה הבינה שיש פה ברוך ה' ריבוי טבעי מהיר, ביקוש גבוה, ויש כאן הזדמנות לשאוב כסף מהציבור. 65 אחוז ממחיר הדירה עובר למדינה, בגין מרכיב הקרקע ותשלומי מיסים", הוא מדגיש. "זאת אומרת שאם דירה עולה מיליון שקל, המדינה לוקחת 650 אלף שקל. זה מה שקורה היום. ואם הדירה תעלה שני מיליון שקל, המדינה תיקח מיליון ו־300 אלף שקל במקום 650 אלף שקל. אם הקבלן מרוויח 250-200 אלף שקל על דירה, הוא מרוצה מאוד. המדינה מרוויחה מיליון ו־300 אלף שקל", הוא קובל.

"המדינה הפכה את קניית הדירה לאירוע המס הגדול ביותר למשפחה", הוא מחדד. "ברגע שהמדינה לוקחת 65 אחוז מעלות הדירה, אין לה שום אינטרס להוזיל עלויות. הם העלו את מחירי הקרקעות, גם בפריפריה, וקבלני הביצוע יצרו מחסור בדירות, וזה העלה את המחיר כי יש פחות מהצורך הקיים בשוק. הגענו למצב שפועל סיני מקבל משכורת כמו מהנדס עיר. אם המדינה באמת הייתה רוצה לטפל בזה, היא הייתה מביאה עכשיו עוד מאה אלף עובדים זרים לבנייה, עלות העסקתם של העובדים הייתה יורדת, אבל אין לה אינטרס. כשהריבית הגיעה לרמות הגבוהות שלה וההחזר על המשכנתא עלה דרמטית, נוצר מצב שהציבור בישראל לא מסוגל היום לקנות דירות".

כדי לדלג על הבירוקרטיה המאתגרת של תחום הקרקעות, מציע רולס ליזמים להשקיע באפיקי נדל"ן חלופיים. "אני לא חושב שצריך להפשיר קרקעות, אלא בעיקר לקדם את ההתחדשות העירונית. גם פה, המדינה צריכה לתת הטבות ליזמים שעובדים בקריית שמונה, בחצור, בטבריה, בצפת, בבית שאן. כמובן גם בדרום - בדימונה, בירוחם, בערד, בבאר שבע, בשדרות, נתיבות, אופקים, אשקלון. ברוך ה' יש ביקוש גדול. כל בנייני הרכבת המוסדיים שנבנו בשנות ה־50 וה־60 ובתחילת שנות ה־70 מתחדשים, קמים מגדלים, ויצאו מזה דברים יפים מאוד. ברגע שתהיה התחדשות עירונית חזקה, יהיה היצע גדול, יצטרכו פחות להיות תלויים במחירים של רשות מקרקעי ישראל, ומכאן שהמחירים של פרויקטים כאלה יהיו הרבה יותר סבירים".

הזדמנות היסטורית ביהודה ושומרון

מענה נוסף לביקוש הרב, הוא סובר, נמצא ביהודה ושומרון, דווקא בימים אלה. "עם ממשל טראמפ קיימת פה הזדמנות היסטורית לבנות ביהודה ושומרון, להגיע ל־40-30 אלף יחידות דיור בשנה, וזה יוביל לכמאה אלף יחידות דיור ביהודה ושומרון בעוד ארבע שנים. כך אנחנו יכולים להשלים לכמעט מיליון יהודים ביהודה ושומרון. חייבים לנצל את ההזדמנות הזאת. ברגע שיהיו הרבה דירות, המחירים ירדו. שם המשחק זה הרבה דירות. זה מתחיל מהיצע - לעבוד, להפשיר קרקעות, לדחוף בכל הכוח", הוא אומר.

"אם נצליח להביא מאה אלף יחידות דיור בארבע שנים, יש פה מהלך אסטרטגי, ובזה תם הסיפור של הדיונים על מעמד יהודה ושומרון", הוא מנמק. "מעבר לזה, הרשויות ביהודה ושומרון מחויבות לדאוג היום לתחום לא רק של דירות, אלא למקומות תעסוקה איכותיים לקהל הנפלא שגר שם היום", הוא מדגיש. "חייבים להקים קריות הייטק ביהודה ושומרון, צריכים להקים קמפוסים של הייטק ומשרדים. צריך להקים לפחות מיליון וחצי מטר של מקומות תעסוקה, משרדים, מרכזים מסחריים, ליצור מצב שבו לתושבי יהודה שומרון יהיה כל מה שהם צריכים ממש ליד הבית. אין סיבה שתושבי יהודה ושומרון יצטרכו לנסוע לרמת גן, להרצליה או לתל אביב, לעמוד בפקקים במשך שעה וחצי, כשהם יכולים בממוצע של 20 דקות להגיע למקום עבודה. זאת המשימה העיקרית של הנהגת ההתיישבות ביהודה ושומרון. לצד אלפי אלפי יחידות דיור, כמובן".

לשיטתו, גם הפריפריה יכולה לתת מענה למחירים הגבוהים ולצפיפות באזורי הביקוש. "הדרום בוער היום מבחינת נדל"ן", מעדכן רולס. "דירות עפות היום באופקים, בנתיבות. אין שום חשש. ברוך ה' ישראל חזקה, הבסנו את האויב שלנו, גם אם זה כרגע לא נראה. אנחנו במצב מצוין. החזרנו את ההרתעה. שילמנו מחיר מאוד מאוד יקר על הסיפור הזה. צו השעה היום הוא לפתח בצורה דרמטית את כל הצפון והדרום", הוא פוסק. "גם פה, אני קורא לממשלה לעשות העדפה מתקנת, לתת הטבות מיסים למי שגר בצפון ובדרום, לייצר מקומות תעסוקה - לתת הטבות מס גדולות גם למקומות עבודה וגם במס האישי לעובדים. לגרום לזה שעוד מאות אלפי ישראלים יגורו לאורך גבולות המדינה".

בצפון עוד לא הסתיימה המלחמה, התושבים עוד לא חזרו לבתיהם. בינתיים לא בטוח שכולם יחזרו.

"גם אם חלק לא יחזור, אני בטוח שיגיעו אנשים אחרים במקומם. המחירים צריכים להיות אטרקטיביים, תנאי המחיה צריכים להיות מעולים. המדינה צריכה לדאוג שם לחינוך איכותי מאוד, לשלם יותר כסף למורים, לשפר את שירותי הבריאות דרמטית, להרחיב את בתי החולים גם בנהריה וגם בצפת. ויש שם איכות חיים גבוהה מאוד, כך שאנחנו נראה הרבה אנשים איכותיים עוברים לצפון ולדרום. צריך שינוי אסטרטגי של המדינה. ברגע שהמדינה תחליט, בתוך חמש שנים אנחנו נראה צפון ודרום אחרים לגמרי".

בשבוע הקרוב צפויה להיערך באילת ועידת מרכז הבנייה הישראלי - עיר הנדל"ן 2024, בהשתתפות הצמרת של עולם הנדל"ן והבנייה הישראלי, וכן בהשתתפות יותר מ־40 ראשי רשויות, בכירי הפקידות הממשלתית, נציגי חברת חשמל, כיבוי אש ובנקים, יזמים, קבלנים ועוד. הוועידה תתקיים השנה בצל שגרת המלחמה והאתגרים בענף הבנייה כתוצאה ממנה. "מטרת הוועידה היא לייצר דיאלוג שיקדם את ענף הבנייה והנדל"ן בישראל, ולהגדיל את כמות יחידות הדיור שנבנות", מציין רולס. "אנשים באים לשם לעשות עסקאות וליצור חיבורים. צריך להבין שאם איש נדל"ן רוצה להצליח, הוא חייב הרבה קשרים. קשרים לא נבנים מלשבת במשרד או באתר בנייה. קשרים נבנים בתוך אירועים כמו האירועים של מרכז הבנייה הישראלי. אנחנו מייצרים את הדיאלוגים החשובים האלה בין כל הגורמים שמגיעים". במשך שלושת ימי הועידה ייערכו פאנלים במגוון תחומים, ואזור יהודה ושומרון זוכה לפאנל מרכזי. "צפויים להשתתף בו כל השחקנים המרכזיים של יהודה ושומרון. אני גאה שמרכז הבנייה הישראלי מקדם את השגשוג של יהודה ושומרון ואת הביקוש ליהודה ושומרון, גם בקרב חברות נדל"ן שהן לא השחקנים הרגילים באזורים אלו. אני גם רואה הזדמנות לחנך לערכים, לציונות, לאחדות. נוסף על כך, בתוכנית אנחנו שמים דגש על מסורת ויהדות. זה חלק בלתי נפרד מהאג'נדה שלנו".