בניין דירות
בניין דירותצילום: depositphotos

לאן הולך שוק הדיור?

ראשית, צריך להבין היכן נמצא שוק הדיור כיום.

לאחר עליית המחירים החדה של השנים 2022-2021, החל שוק הדיור להתקרר ורמות המחירים ירדו משמעותית, הן נומינלית - כלומר ירידה במחיר הדירה בשקלים, והן ריאלית – כלומר, ביחס לכוח הקנייה.

אפשר למדוד זאת, למשל, במספר המשכורת הנדרשות לרכישת דירה או בהשוואה למחירי מוצרים אחרים. בסך הכול, עד אוקטובר 2023, המחירים ירדו בשיעורים של 5%-6%. לכך יש להוסיף את מבצעי הקבלנים, כגון דחיית תשלומים, ויתור על הצמדה, מימון המשכנתא ועוד. השקלול של ירידת המחירים הריאלית וההטבות הנוספות משקף ירידת מחירים בקצב מהיר ביחס למקרים קודמים. השוק רק חיכה לסיבה לפניית פרסה.

ואז באה המלחמה, והזכירה לנו אמת נושנה בשוק הדיור – כל זעזוע מעלה מחירים. הביקוש לדירות עלה, כי אי ודאות כלכלית, אישית ולאומית דוחפת את הישראלי המצוי לחפש את היציבות ותחושת הביטחון הנלווית לרכישת דירה. מאידך ההיצע הצטמצם, כי המגזר העסקי נכנס למגננה באי ודאות, בוודאי כאשר הריבית גבוהה ואין פועלי בניין. כך בתנועת מלקחיים נוצרה עליית מחירים ניכרת.

מה הלאה?

לשוק הדיור יש כיום כמה חוזקות שנבנו לאורך 15 שנה של "טיפול בצד ההיצע". מאז משבר הסאב־פריים טיפלה הממשלה בעקביות בהגדלת היצע הדירות במגוון כלים: הותמ"ל – ועדה מיוחדת לתכנון מהיר, הסכמי הגג, פינוי מחנות הצבא, קרן הארנונה שדוחפת את העיריות לבנות ועוד. כיום היקף יחידות הדיור המתוכננות במוסדות התכנון, שיווקי הקרקעות וההצלחה של ההתחדשות העירונית מספקים היצע פוטנציאלי מספק לצורכי המשק. עם זאת, בכל רבעון מתפרסמים נתונים נמוכים יותר ויותר של התחלות בנייה.

כאמור, השוק לא מגיב טוב לאי ודאות, ולצערנו, על אף שעוצמת הלחימה דועכת, ההתנהלות השוטפת של הממשלה יוצרת אי ודאות במידה ניכרת: תקציב מדינה שנפרץ עוד לפני שאושר, תקציב כמעט נטול רפורמות מבניות שישפרו את פעילות המשק, תקציב שמטיל נתח גדול מדי ובצורה לא הוגנת על פלח צר מדי מהציבור - משפחות עובדות ממרכז הארץ. גם הדיון המחודש על הרפורמה המשפטית בתקופת מלחמה מוסיף רובד נוסף של אי ודאות. למרות ההצלחות המבניות בצד ההיצע, שלקח שנים לבנות, אי ודאות זו עשויה להפעיל שוב את תנועת המלקחיים על השוק. מחירי הדיור יכולים לעלות מהר מאוד. להוריד את נטל הדיור ומחירו הוא מסע מפרך.

מה אפשר לעשות?

להמשיך בכל הכוח לתכנן, להקים תשתיות ולשווק קרקע. לצד זאת, יש לשאוף לחזרה לשגרה וליצור אקלים כלכלי מתאים לשוק נדל"ן מתפקד. אקלים שבו היזמות משגשגת והצרכן הישראלי פועל ברוגע ובשיקול דעת.

הכותב הוא סגן ראש אגף תקציבים לנושאי נדלן ושלטון מקומי לשעבר