ביום העצמאות רשות מקרקעי ישראל יצאה בפרסום גדול על 900 קרקעות ליחידות דיור שישווקו למילואמניקים.
למעשה, עדיין לא נסגרו כל הפרטים במכרזים: לא ידוע מה יהיה סוגי המכרזים ומה יהיו המחירים, כאשר מדובר בשלב זה במכרז של הרשמה והגרלה. בינתיים יצא רק עדכון ראשון, כך שעדיין לא ניתן לדעת את כל הפרטים מעבר לרשימת המקומות.
ובכל זאת, להלן מעט מידע שעושה סדר, ישנם שני סוגי מכרזים:
מכרזים פומביים – במכרז זה מגישים הצעה רק על המחיר שמוכנים לשלם עבור הקרקע, והזוכה הוא לרוב מי שהציע את ההצעה הכספית הגבוהה ביותר מבין ההצעות הכשירות.
ההנחה שתינתן עבור מכרז כזה היא בגובה 15% ועד 100,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ממחיר הקרקע שהוצע. בני זוג ששניהם משרתי מילואים זכאים להנחה כפולה של 30% ועד 200,000 ש"ח.
מכרזי הרשמה והגרלה – בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח קבוע, ובתום ההרשמה נערכת הגרלה פומבית (או לא פומבית, בנוכחות עו"ד, רו"ח ונציגי ציבור). הזוכים מקבלים מגרש לבנייה ובוחרים אותו לפי סדר הזכייה.
במכרזים אלו ניתנות שתי הטבות עיקריות:
הטבה ראשונה:
חייל מילואים מחוסר דיור:
- אזור עדיפות לאומית א': ישלם 16% מערך הקרקע
- אזור עדיפות לאומית ב': ישלם 36% מערך הקרקע
- חייל מילואים שאינו מחוסר דיור:
- אזור עדיפות לאומית א': ישלם 21%
- אזור עדיפות לאומית ב': ישלם 41%
ההנחה מוגבלת למחירי תקרה: בסעיף א' עד 900,000 ש"ח, ובסעיף ב' עד 500,000 ש"ח. על כל סכום שמעל התקרה ישולמו 91% מערך הקרקע.
הטבה שנייה:
- הנחה נוספת עד 100,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) לפי מיקום:
- אזור עדיפות לאומית א': 35%
- אזור עדיפות לאומית ב': 20%
- אזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית: 10%
גם כאן, בני זוג ששניהם משרתי מילואים יקבלו הנחה כפולה (70%, 40%, 20% בהתאמה), עד תקרה של 200,000 ש"ח.
על פניו זה נשמע יפה – אבל:
ראשית, 900 קרקעות לדירות זו כמות קטנה מאוד. הביקוש המוערך לדירות בקרב חיילי המילואים מוערך בין 50,000 לדעת הממעיטים ל-80,000 לפי הדעה הרווחת – מדובר בטיפה בים.
שנית, ניסיון העבר מלמד כי יענקי קווינט, יו"ר רמ"י, ואנשיו ברשות, דואגים בעיקר לציבור הערבי והחרדי, ומתעלמים מאזרחים שנושאים בנטל. כשהממשלה אישרה העלאת תקרת ההטבה למילואמניקים, שעמדה על 600,000 ש"ח, רמ"י מיהרה להעלות את שומות הקרקע בהתאם – כך שבפועל ההנחה כלל לא מגיעה לכיס של המילואמניקים.
דבר זה אירע בין היתר ביישובי גוש משגב – שכניה, יובלים ואחרים. לדוגמה: יהודי ישלם כ-2,000,000 ש"ח על קרקע + פיתוח, ואילו ערבי ביישוב סמוך ישלם רק כ-150–200 אלף ש"ח על קרקע דומה.
שלישית – ההטבה נוגעת רק ברכיב הקרקע. חלק לא מבוטל מהשומה מתייחס לפיתוח, ובמרכיב זה אין סבסוד כלל. "באורח פלא", נטען, דווקא ביישובים ערביים כן ניתנות הנחות גם על הפיתוח.
רביעית – כוחם הפוליטי של החרדים, והשליטה של היועצים המשפטיים במשרדי הממשלה, יוצרים מצב שבו חיילי המילואים – הנושאים בנטל – נותרים מאחור. הדבר בולט גם במכרזי מחיר מטרה, בהם סבסוד מחיר הקרקע נעשה בכספי המדינה.
כך למשל במחוז חיפה, בו הערבים מהווים 21% והחרדים 5% – במכרז מחיר מטרה האחרון קיבלו הערבים 40% מהדירות, החרדים 20% והיתר התחלקו בין שאר האוכלוסייה. מעבר לכך, דירת 100 מ"ר באום אל פחם עלתה כ-737,000 ש"ח, בעוד בטירת כרמל אותה דירה עלתה כ-1,348,000 ש"ח – פער של כ-80% לרעת המשרת.
הקרקע אותה קרקע – אבל המשרת ישלם יותר.
חמישית ואחרונה– ברשות מקרקעי ישראל עלולים להשתמש במכרז הפומבי לקביעת "מחיר שוק" גבוה, כאשר בשל ההיצע הנמוך והביקוש הגבוה – ההצעות יטפסו למעלה. לאחר מכן, במכרזי ההגרלה, יקבעו את המחירים לפי אותם סכומים, ויטענו שזה "מחיר השוק". כך, גוף מונופוליסטי יוצר בעצמו מצג שווא של שוק חופשי.
אז האם זה כדאי? כדאי לעקוב אחרי המחירים המדויקים. אם אתה מחוסר דיור וזוכה בהגרלה באזור עדיפות לאומית – ייתכן שזו תהיה הזדמנות. אך הכמות קטנה, והעובדה שמי שלא משרת מתוגמל יותר – היא לעג לרש.
"כמי שחווה את ההקרבה של המילואמניקים מקרוב, ועשה כמעט 300 ימי מילואים מאז 7.10 – הייתי מצפה מרשות מקרקעי ישראל ומהמדינה להרבה יותר".
הכותב משמש כמנהל ומלווה משקיעים ב"הדרך הביתה".