הטילים שנורו לעבר ישראל מאז השבעה באוקטובר, וכעת גם מצד איראן, לא הותירו מקום לספק: המיגון האזרחי חייב להיות בראש סדר העדיפויות של המדינה.
הממ"ד הפך מצורך מומלץ לצורך קיומי. אבל בזמן שהאיום הביטחוני מחריף, דווקא הפתרון האזרחי המתבקש של התחדשות עירונית ממשיך להיתקע בשל שיטה מיושנת. הבעיה אינה ברעיון של פינוי בינוי, אלא בדרך בה מיישמים אותו.
פינוי בינוי: שני עשורים, מספרים נמוכים מאוד
כבר למעלה מעשרים שנה מנסים בישראל לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, רובם לפי מודל שבו יזם בוחר בניין/מתחם, מגייס חתימות, מקדם תכנון, משיג אישורים ואז מתחיל בביצוע. בפועל, זה קורה לעיתים רחוקות. מרבית הפרויקטים נתקעים לאורך הדרך לעיתים כבר בשלב החתימות, לעיתים בתכנון ולעיתים פשוט מחוסר עניין כלכלי מצד היזם או הרשות.
בעלי הדירות נותרים חסרי שליטה, מחכים שיבחרו דווקא בהם. תהליך ההתחדשות הפך לעניין של מזל, לא של זכאות בסיסית.
רוצים שינוי?
במקום לתלות את האשמה בדיירים שמנסים לסחוט, ביזמים שכביכול מושכים זמן, או בעיריות שמסרבלות בירוקרטיה ברישוי, הגיע הזמן לומר את האמת: המודל הזה לא עובד ומה שצריך הוא לא תיקון קטן אלא שינוי שורשי.
המהפכה האמיתית תגיע רק כאשר בעלי הדירות יובילו את התהליך. הם אלו שצריכים להחזיק בהגה, לשכור אנשי מקצוע ולהכין תכנית עבור המתחם שלהם.
כאשר התוכנית מוכנה והחתימות ביד, ניתן לפנות ליזמים ולהציע להם להתמודד על ביצוע הפרויקט. לא להמתין שיגיע מישהו שיבחר” בהם, אלא לבחור את היזם בעצמם.
גם המדינה ניסתה — וגם היא נכשלה
גם ממשלת ישראל הכירה בצורך לשנות את השיטה והקימה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהקימה בתורה מנהלות עירוניות לעידוד פרויקטים. אך בפועל, רבות מהמנהלות אינן מייעלות את התהליך, אלא מסרבלות אותו. במקום להוות גשר בין הדיירים ליזמים, הן לעיתים קרובות מוסיפות שכבות חדשות של רגולציה ומרחיקות את הפרויקט מהמימוש.
גם מודל “מסלול רשויות”, שבו העירייה מקדמת תכנית בעצמה עוד לפני בחירת יזם, לא עמד בציפיות. בפועל, הערים מקדמות פעמים רבות תוכניות בהתאם לאינטרסים התכנוניים שלהן ולא לפי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, או טובת הדיירים עצמם. כך נוצר מצב שבו גם אם תאושר תכנית, היא עלולה להיות בלתי ריאלית לביצוע, מה שפוגע באטרקטיביות של המתחם בעיני יזמים וגורם לכך שגם לאחר שנים של תכנון, לא יוצאת לפועל אף עסקה.
זה אפשרי — וזו כבר מציאות
אין צורך שבעלי הדירות יעשו הכול לבד. כיום פועלות בישראל מספר חברות שמייצגות את הדיירים ומובילות בשמם את תהליך התכנון והקידום מול וועדות התכנון.
תבע קפיטל, החברה שאני עומד בראשה, היא אחת מהן. אנחנו לא רק מאגדים דיירים, אלא גם מביאים תכנית מוכנה ומאושרת לשולחן, כך שהדיירים יכולים לבחור את החברה היזמית המתאימה להם ולא להפך. התהליך צריך להיות מוכוון פרויקט שמשרת את כלל הציבור, כלכלי, אך שם את בעלי הדירות בראש סדר העדיפויות. כי אם הם לא יהיו מרוצים, שום בינוי לא יהיה פה.
במצב כזה הדיירים מרוויחים ודאות, שליטה ולוחות זמנים קצרים. היזמים מצדם נכנסים לעסקה כשהתנאים ברורים, הסכמות מגובשות, והתהליך בשל. כל צד עושה את מה שהוא יודע לעשות הכי טוב.
הנתונים מעודדים — אבל אפשר הרבה יותר
לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2024, מספר היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית הגיע לשיא של כשלושים אלף יחידות דיור. לראשונה, היתרים לפינוי בינוי עלו על היתרי תמ"א 38. הערים המובילות בתהליך הן ירושלים, נתניה, בת ים, חולון וגבעתיים. זהו צעד בכיוון הנכון, אך מדובר בטיפה בים. אם הדיירים ייקחו חלק אקטיבי, המספרים האלו יכפילו וישלשו את עצמם.
המלחמה היא התזכורת והמהפכה כבר כאן
המציאות הביטחונית החדשה אינה מותירה מקום לדחייה. המדינה לא יכולה להמשיך ולהתבסס על שיטה ישנה שדורשת מזל כדי להצליח. הגיע הזמן להחליף מודל.
במקום לחכות, אפשר לפעול. במקום תלות — שותפות. במקום תקיעות — ודאות. התחדשות עירונית היא לא רק פתרון כלכלי ולא רק שדרוג מגורים. היום, היא עניין של ביטחון לאומי והשינוי מתחיל מהתושבים עצמם.
הכותב הוא מנכ"ל תבע קפיטל