אנשים רבים נעשים באמצע החיים בעלים של נכס נדל"ן נוסף שנקנה בחסכונות או התקבל בירושה, אבל לא יודעים מה לעשות בו.
פעמים רבות הם חושבים שהפתרון המיידי הוא למכור את הנכס כפי שהוא, במחיר השוק הנוכחי.
אלא שלעיתים מדובר בהפסד כלכלי של ממש, משום שנכס יכול להניב תשואה גבוהה בהרבה אם ממתינים ומשביחים אותו.
השבחת נכסים אינה שמורה רק לאילי הון או למומחי נדל"ן מנוסים; למעשה, כל בעל נכס יכול להגדיל את שווי הנכס שברשותו - אם רק יבין את הפוטנציאל שטמון בו. "הטעות הגדולה ביותר היא למהר ולמכור נכס בלי לבדוק את אפשרויות ההשבחה", מסביר עמיחי ניימן, מנכ"ל ומייסד קבוצת קרתא ומומחה להשבחת נכסים. "לצערנו אנחנו רואים אנשים רבים שעושים זאת, רק משום שהם לא יודעים מהן האפשרויות שעומדות לרשותם".
רוצים לשמוע עוד? לחצו כאן להרשמה ללא עלות לוובינר "יזמות והשבחת נכסים"
מהי השבחת נכסים וכיצד היא מעלה את ערך הנכס?
השבחת נכסים היא מכלול פעולות שנועדו להעלות את ערכו של הנכס הקיים - בין אם מדובר בדירה, בחנות או במגרש. במקום להסתפק בהכנסה חודשית משכירות או במכירה במחיר נמוך יחסית, ההשבחה יוצרת ערך כלכלי מוסף. לדוגמה, דירה ישנה שעברה שיפוץ מקיף, יכולה להימכר בעשרות ואף במאות אלפי שקלים יותר מהמחיר המקורי.
באופן דומה, נכס מסחרי שעבר התאמות לשימושים חדשים עשוי למשוך קהל רחב יותר ולייצר הכנסות גבוהות. ניימן נחשף במסגרת עבודתו למקרים רבים שבה משקיעים נמנעים מהשבחת נכסים ומפסידים כסף, ולכן יזם וובינר פתוח לציבור הרחב בנושא. "השבחה נכונה מאפשרת להפוך נכס 'רדום' לנכס מניב", הוא אומר. "במקרים רבים היא עדיפה על פני מכירה מהירה, משום שהיא ממקסמת את הרווח של בעל הנכס בטווח הארוך".
אילו שיטות השבחת נכסים קיימות?
קיימות שיטות שונות להשביח נכסים, שאותן אפשר לחלק בצורה גסה לשתי קבוצות עיקריות: שיטות שתלויות בעיקר בבעל הנכס, ושיטות שתלויות גם בגורמים אחרים.
שיטות שתלויות בבעל הנכס:
⦁ שיפוץ ושדרוג פנימי: השיטה הקלה, המהירה והזולה ביותר להשביח נכס היא לשפץ אותו. קיימות רמות שונות של שיפוץ - לפעמים מדובר בתיקונים אסתטיים בלבד כמו החלפת מטבח ודלתות פנים, ולפעמים בשינויים מסיביים יותר כמו שבירת קירות וחלוקת מחודשת של חלל הדירה. כך או כך, שיפוץ יכול להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים.
⦁ הרחבת בנייה: הרחבה היא הגדלה של שטח הנכס, והיא יכולה להתבטא בהוספת חדרים, בסגירת מרפסות או בבניית קומות נוספות. הרחבה מחייבת אישורים מתאימים, גם מהשכנים וגם מהעירייה, והיא לרוב ממושכת ויקרה יותר משיפוץ רגיל. עם זאת, היא גם יכולה להעלות את שווי הנכס בצורה משמעותית יותר.
שיטות שתלויות בגורמים אחרים:
⦁ שינוי ייעוד ותב"ע: שינוי ייעוד או תב"ע (תוכנית בניין עיר) הם הליכים מורכבים שתלויים ביזמים ובהחלטות של העירייה או המועצה המקומית. התהליכים האלה מאפשרים לשנות את ייעוד הנכס, לדוגמה ממגורים למסחר או ממגרש חקלאי לשטח בנייה. שינוי כזה יכול להקפיץ את ערך הקרקע פי כמה - אך יש לגלות כאן אורך רוח מכיוון שמדובר בתהליך ארוך טווח שכרוך בבירוקרטיות לא מעטות.
⦁ התחדשות עירונית: התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38, שגם הם צריכים להגיע מכיוונם של היזמים ומוסדות השלטון המקומיים. פרויקטים כאלה מאפשרים לבעלי נכסים לשדרג באופן משמעותי את הנכס שבידיהם - למשל להפוך דירת שלושה חדרים ישנה לדירת חמישה חדרים עם ממ"ד ומרפסת. מכיוון שמדובר בפרויקטים גדולים שתלויים בגורמים שונים, התהליכים הללו עשויים להימשך לא מעט שנים, אך מי שמגלה סבלנות יכול להרוויח בגדול.
מעוניינים לשמוע עוד? לחצו כאן להרשמה ללא עלות לוובינר "יזמות והשבחת נכסים"
איך בוחרים את שיטת ההשבחה המתאימה?
בחירת השיטה תלויה בפרמטרים שונים - מיקום הנכס, מצבו הפיזי, והתקציב והזמן העומדים לרשות בעל הנכס. כאשר מדובר בתהליכים מורכבים כמו שינוי ייעוד קרקע והתחדשות עירונית, מובן שגם יש תלות רבה בתוכניות הפיתוח האזוריות ובהחלטות שמתקבלות בחלונות הגבוהים. "לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות שלה, וכדי לבחור בשיטה המתאימה ביותר צריך להבין את הפוטנציאל הייחודי של הנכס, את היכולות של הבעלים, ואת תוכניות הפיתוח ארוכות הטווח שמיועדות לאותה קרקע", אומר ניימן. "אני תמיד ממליץ להתחיל בבחינה מקצועית, ולשאול מהו הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, כמה זמן וכסף נדרשים להשקעה, ואיזה רווח צפוי בתמורה".
לאחר הבנת האפשרויות הקיימות, מגיע שלב הביצוע: עבודה מול אדריכלים, קבלנים, עורכי דין או יזמים - בהתאם לאופי ההשבחה. ניימן מדגיש כי תהליך נכון הוא תהליך שמנוהל בצורה מסודרת כבר מההתחלה: "תכנון מוקדם חוסך כסף, זמן ועוגמת נפש, ולכן חשוב מאוד לעשות את התהליך בליווי מומחים ואנשי מקצוע מנוסים".
לדעתו של ניימן, חשוב מאוד שהציבור הרחב יכיר את נושא השבחת הנכסים ויבין עד כמה היא כלי יעיל, שמאפשר לכל בעל נכס להפיק רווחים משמעותיים ולמצות את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס שנמצא ברשותו. כדי להכיר לעומק את הנושא, ניימן ותבואה השקעות נדל"ן מזמינים את הציבור לוובינר חינמי בהנחייתו. הוובינר יעסוק ביזמות נדל"ן, באסטרטגיות השבחה ובמכלול הדרכים להפוך נכסים קיימים למנועי רווח.
הוובינר "יזמות והשבחת נכסים" מבית תבואה השקעות נדל"ן יתקיים ביום שני, ה' בחשוון, 27 באוקטובר 2025, בשעה 20:30.
לחצו כאן להרשמה לוובינר ללא עלות