קובי אלירז, מי שכיהן כיועץ שר הביטחון לענייני התיישבות תחת ארבעה שרים שונים, מתארח בפודקאסט הנדל"ן של ערוץ 7 וקבוצת 'מעוז'. אלירז משוחח עם עו"ד ושמאי מקרקעין נאור גלברג, הבעלים של 'מעוז השקעות חכמות בנדל"ן'.

בפרק הראשון מתוך שנים עוסק אלירז בשינוי המדיני והתכנוני המשמעותי תחת הממשלה הנוכחית. "ביו"ש, סך הכל, יש עכשיו צמיחה גדולה. גם הממשלה מקדמת וגם הממשל האמריקני מאפשר דברים שלא קרו בעבר".

הוא גם מסביר את השינוי בגישת הממשל האמריקני. "את אובמה עניין מספר יחידות הדיור ולא השטח. טראמפ מתעניין בשטח ולא במספר היחידות שייבנו. בקדנציה הנוכחית הוא עוד פחות רגיש לדברים הללו".

אך למרות ההקלות בתחום התכנון, צצו בעיות חדשות, בעיקר מחסור חמור בידיים עובדות. "רוב הפועלים הם פלסטינים, ויש רגישות עם הכנסת פועלים כאלה בעת הזאת. יש התנגדות לא מבוטלת של המתיישבים והיא מובנת לגמרי".

הבעיה העמוקה והשורשית ביותר ביו"ש, לדברי אלירז, היא סוגיית הבעלות על הקרקע. הוא מסביר את ההבדל התהומי בין ישראל שבתחומי הקו הירוק, שם "90 אחוז מהאדמות שייכות למדינת ישראל" לבין יהודה ושומרון, שם "רוב האדמה, אינה רשומה בטאבו בכלל". רק כשליש מהקרקעות ביו"ש עברו הסדר מקרקעין (טאבו) בתקופה הירדנית. שני השלישים הנותרים לא מוסדרים בכלל.

מאז שנות ה-80, הפתרון הישראלי היה "הכרזות על אדמות מדינה" - הליך שאינו רישום בטאבו. כעת, גם ההכרזות ההיסטוריות הללו, עוברות בדיקה מחודשת ומדוקדקת, תהליך המכונה "דיוק הקו הכחול". "טוענים שהבדיקה שנעשתה דאז לא היתה מספיקה. פתאום זז הקו הכחול ואדם שקנה בית, בטאבו, קיבל משכנתה, פתאום יצא מהקו הכחול. יש אלפים שפתאום המדינה זרקה אותם מחוץ לקו בצעד חסר אחריות".

הפתרון היחיד, טוען אלירז, הוא השלמת רישום המקרקעין. "ודאות יכולה להיקנות רק בטאבו". הוא מציין לטובה את החלטת הממשלה הנוכחית לחדש את הליך הסדר המקרקעין. "טאבו זה אירוע משנה מציאות, כי הוא קובע את מעמד הקרקע, הוא מחלט אותה, ולכן אז יש ודאות, אפשר לעשות עסקאות ולהביא יזמים".

היעדר הטאבו, לדעתו, הוא גם הסיבה המרכזית שרוב היזמים הגדולים מדירים את רגליהם מיו"ש. ברוב היישובים הכפריים האגודה השיתופית של היישוב מקבלת מעמד של "בר רשות" על הקרקע, והיא זו שמתקשרת עם יזם. מודל זה יוצר קושי אדיר בגיוס מימון ולדעתו גם מרחיק קבלנים.

עו"ד נאור גלברג הוא שותף מייסד בקבוצת 'מעוז' המלווה משקי בית בהשקעות נדל"ן