בפרק החדש של "נקודת זינוק", פודקאסט הכלכלה המשותף לערוץ ולקבוצת "goola", עוסק אמיר בן שלמה, מנהל תחום האשראי והמשכנתאות בקבוצה, בתחום המשכנתאות.
הדיון נפתח באחת הסוגיות הבוערות ביותר בחברה הישראלית: היכולת של זוג צעיר לרכוש דירה ראשונה בסביבת הריבית הנוכחית. בן שלמה מציג תחשיב קר ומפוכח, שמנפץ לא מעט אשליות. לדבריו, המעטפת אמנם ברורה - 25 אחוז הון עצמי ו-75 אחוז משכנתא - אך המספרים בשטח מספרים סיפור אחר לגמרי. "זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה, צריך קודם כל להבין עם כמה כסף הוא בא לעסקה, ומה היכולת שלו לעמוד בתשלומים חודשיים לאורך הדרך", מסביר בן שלמה. הוא מדגים את הסיטואציה השכיחה: זוג שמגיע עם הון עצמי של חצי מיליון שקלים ומבקש לרכוש נכס בשני מיליון, יידרש למשכנתא של מיליון וחצי שקלים. "ההחזר החודשי נכון לתקופה יעמוד בערך, אם ניקח 30 שנה, על סביבות 7,000 שקל בחודש, וצריך לראות שאפשר להתמודד עם זה".
50% מהישראלים לקחו הלוואות על המשכנתא. מחר תלמדו איך לא להיות שם.
לדבריו, כאן בדיוק טמונה המלכודת הגדולה. בעוד שבעבר הבנקים שמרו על שמרנות יחסית והגבילו את ההחזר החודשי לכ-33% מההכנסה הפנויה של הלווים, המציאות של הריביות הגבוהות טרפה את הקלפים וגרמה לבנקים - בעידוד עקיף של המערכת - לדחוק את הלווים לקצה גבול היכולת. "בנק ישראל לא שינה את התקנה, בעצם הבנקים שינו, הם מאפשרים יותר ומכריחים אותם בסביבות הריבית הגבוהות לעלות את האחוזים כדי לאפשר לקחת משכנתאות, אבל כתוצאה מזה הם מאלצים את האנשים להגיע לקצה".
המשמעות היא שמשפחות רבות מתחייבות להחזרים של עד 40% מהכנסתן הפנויה, מה שמותיר אותן ללא מרווח נשימה לבלת"מים של החיים. "החוכמה היא באמת לעשות ניתוח נכון, לא ללכת עד הקצה. אנחנו יודעים שמדדים עולים, הריביות עולות, וצריך להשאיר טווח ביטחון גם למחייה, גם לשאר ההוצאות שלנו וגם לדברים שיקרו בדרך".
בן שלמה מדגיש כי משכנתא אינה "זבנג וגמרנו". מדובר במערכת יחסים ארוכת טווח עם הבנק, כזו שדורשת ניהול אקטיבי וצופה פני עתיד. הוא מתאר את הטעות הקלאסית של זוגות צעירים שמסתכלים רק על התלוש הנוכחי שלהם, ומתעלמים מהדינמיקה הטבעית של החיים. התפקיד של יועץ המשכנתאות, לתפיסתו, הוא לא רק להשיג את הריבית הנמוכה ביותר בנקודת הזמן הנוכחית, אלא לבנות אסטרטגיה שתכיל את השינויים הצפויים בתא המשפחתי. "אנחנו לא יודעים בדיוק מתי יגיע הילד הבא, וזה שאחריו, ומה יקרה בעבודה. אבל אנחנו יודעים להעריך שהוא יגיע", הוא אומר בחיוך, ומוסיף כי גם את תנודות השוק ניתן וצריך לצפות. בסביבת ריבית גבוהה, למשל, ההמלצה עשויה להיות דווקא לא לקבע ריביות, אלא להשאיר פתח לשינוי בעוד שנה-שנתיים כשהריבית תרד.
אחת האמירות החזקות ביותר בראיון נוגעת לתחזוקה השוטפת של ההלוואה. בן שלמה משווה את המשכנתא לרכב משפחתי, וטוען שרוב הישראלים מזניחים את הנכס הפיננסי היקר ביותר שלהם. "יהיה נכון לעשות טסט שנתי כמעט כמו לרכב, פעם בשנה לעצור ולבדוק מה קרה לתנאי השוק, מה קרה בעצם לתא המשפחתי", הוא ממליץ.
הבדיקה הזו, המכונה בשפה המקצועית "מחזור משכנתא", יכולה להציל משפחות מקריסה או לחסוך להן הון עתק. הוא נותן דוגמה לתרחיש שבו דווקא הרעה במצב הכלכלי מחייבת מחזור כדי לפרוס את ההלוואה מחדש ולהקטין את ההחזר החודשי, גם במחיר של עלייה בריבית הכוללת, כדי לאפשר למשפחה "אוויר לנשימה". מנגד, שיפור בהכנסות מאפשר קיצור שנים וחיסכון דרמטי בתשלומי הריבית.
מחר! וובינר חינמי שישנה את איך שאתם חושבים על משכנתא. לחצו להרשמה.
אך הסכנה הגדולה באמת אורבת לאלו שלקחו משכנתאות במסלולים משתנים בתקופות של ריבית אפסית. בן שלמה מסביר את המנגנון הטכני של "עוגן ומרווח" בצורה פשוטה ומפחידה כאחד: כשהריביות היו נמוכות, הבנקים פיצו את עצמם במרווחים גבוהים. כעת, כשהעוגן (הריבית הבסיסית) עלה דרמטית, אותם לווים מוצאים את עצמם לכודים עם מרווח ישן וגבוה ועוגן חדש וגבוה, מה שמקפיץ את הריבית הכוללת למספרים דמיוניים של 6-7 אחוזים. "שינויים כאלה הם בדרך כלל אפילו לא בעשרות אלפי שקלים, הם במאות אלפי שקלים של חיסכון או של כסף שאנחנו מחליטים לזרוק לחינם. זה מטורף", הוא מתריע.
ההשוואה שלו לעולם הצרכנות היומיומי מהדהדת: אנחנו רצים להחליף ספק אינטרנט בשביל לחסוך 20 שקלים בחודש, אבל משאירים מאות אלפים על השולחן מול הבנק פשוט מחוסר ידע או תשומת לב.
בן שלמה חושף נתון סטטיסטי עגום: "50% מלוקחי המשכנתאות בישראל נטלו גם הלוואות נוספות לצד מינוסים". הנתון הזה חושף את עומק הבור אליו נכנסים ישראלים שלקחו משכנתא "עד הקצה" ולא הצליחו להתמודד עם היוקר המחייה, מה שאילץ אותם לקחת הלוואות לכל מטרה, הלוואות רכב ואשראי צרכני כדי לסגור את החודש.
כאן נכנסת לתמונה הגישה הייחודית של קבוצת "גולה". בן שלמה מציין כי איחוד הלוואות לתוך המשכנתא הוא אמנם פתרון טכני יעיל, אך ללא שינוי התנהגותי הוא לא יעיל. בקבוצת גולה, מסביר בן שלמה, הטיפול במשכנתא הוא חלק מראייה הוליסטית של כלכלת המשפחה. הצוות, המורכב ברובו מיוצאי המערכת הבנקאית שמכירים את "הצד השני של הדלפק", עובד בסינרגיה עם מתכננים פיננסיים. המטרה היא לא רק "לסתום את החור" הנוכחי, אלא לבנות תוכנית הבראה שתמנע מהמשפחה לחזור לאותה נקודה בעוד שנתיים. "יש לנו את הזמן והרצון להבין בדיוק מה צריך הלקוח, כדי לתפור לו את החליפה המדויקת לו, ולא פשוט להוריד מהמדף מוצר קיים", הוא מעיד על תהליך העבודה, הכולל בקרת איכות כפולה של שני מנהלים בכירים על כל תיק.
בסופו של יום, המסר שעולה מהראיון הוא ברור וחד: בעידן של חוסר ודאות כלכלית, פאסיביות היא האויב הגדול ביותר. בין אם מדובר בזוג צעיר בתחילת דרכו שמתפתה לקחת את המקסימום שהבנק מאשר, ובין אם מדובר במשפחה ותיקה שלא בדקה את המשכנתא שלה מאז ימי הקורונה - האחריות מוטלת על הלווים. "זה לא כמה אתם מרוויחים, זה איך אתם מתנהלים", מסכם בן שלמה.
מחר ב-20:30: כל מה שלא סיפרו לכם על משכנתא - עכשיו נחשף. לחצו להרשמה >>