בעלי דירות בוחנים לעתים את האפשרות להעביר נכס מקרקעין לילד, להורה או לקרוב אחר ללא תמורה. לעיתים מדובר במהלך שנועד באמת ובתמים להעביר נכס נדל"ן ללא תמורה עבור קרוב משפחה, לרוב לילדים, ולעיתים זהו צעד אסטרטגי לקראת רכישת דירה נוספת או הסדרת רכוש בין בני המשפחה.
אלא שמאחורי המונח הפשוט לכאורה "העברה במתנה" עומדת מערכת דינים מורכבת, הכוללת מס שבח, מס רכישה, תקופות צינון והגדרות שונות של קרבה משפחתית.
עו"ד דיני מקרקעין ישראל אליאב המתמחה בעברת דירה במתנה מסביר כי "העברת דירה ללא תמורה יכולה להוות כלי תכנוני משמעותי, אך חשוב להכיר היטב את הוראות החוק ואת התנאים שנקבעו בו, במיוחד לאור השינויים שחלו בשנים האחרונות".
פטור ממס שבח ושליש מס רכישה
בהתאם לדין הקיים, ניתן להעביר זכות במקרקעין מיחיד לקרובו ללא תמורה בפטור ממס שבח.
לעניין מס רכישה, מקבל ההעברה ללא תמורה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם אילו רכש את הדירה בתשלום, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום ההעברה.
הפטור של המעביר ממס השבח הוא מלא, ואילו המקבל מחויב במס רכישה, אך מופחת. עם זאת, יש לדייק:- הפטור ממס שבח הוא למעשה דחיית החיוב במס שבח, אם בעתיד מקבל המתנה ימכור את הדירה כאשר בבעלותו דירה מוספת, ואז מס השבח שיהא עליו לשלם יחושב לפי המועד שבו נרכשה הדירה על-ידי מי שהעביר לו אותה במתנה (ולא לפי המועד שבו קיבל אותה במתנה).
תקופות הצינון לאחר קבלת דירה במתנה
חשוב לציין שכאשר דירה מתקבלת במתנה, מקבל הדירה לא יכול למכור אותה מיד בפטור ממס שבח.
לגבי העברות שבוצעו מיום 1.1.2014 ואילך, חלה תקופת צינון של ארבע שנים מיום קבלת המתנה. אם מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, ניתן למכור את הנכס לאחר שיחלפו 3 שנים מן המועד שבו החל להתגורר בה דרך קבע.
אין עוד משמעות לסוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל לעניין תקופת הצינון.
הגדרת קרוב: לא זהה בכל מס
אחת הנקודות המרכזיות היא שהגדרת קרוב לעניין מס שבח היא איננה זהה להגדרת קרוב לעניין מס רכישה.
לעניין מס שבח, 'קרוב' כולל בין היתר בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם, אח או אחות ובני זוגם. אך בהעברה ללא תמורה בין אחים, הפטור ממס שבח יינתן רק אם הדירה התקבלה מההורים או מהורי ההורים ללא תמורה או בירושה
לעניין מס רכישה, ההגדרה כוללת בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות (בהעברה בין אחים יחול גם כן שליש ממס הרכישה הרגיל).
"חשוב לבדוק שהקרוב עומד בהגדרות הרלוונטיות לשני סוגי המס", מציין עו"ד ישראל אליאב.
עוד נקבע כי נכד נחשב צאצא, ולכן בהעברה ללא תמורה בין סב לנכד יחול פטור ממס שבח ויחול חיוב בשליש מס רכישה.
העברה בין בני זוג
בהעברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה המועברת, ההעברה פטורה לחלוטין ממס שבח וממס רכישה. אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, יחול שליש ממס הרכישה.
בהעברה בין בני זוג אגב גירושין, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה, לא יחול מס שבח ולא מס רכישה, ובלבד שההסכם קיבל תוקף של פסק דין.
תכנון לקראת רכישת דירה נוספת
חשוב לדעת: אדם שבבעלותו דירה אחת ורוצה לרכוש דירה נוספת, יחויב במס רכישה גבוה יותר בגין דירה נוספת.
על מנת ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, ניתן להעביר את הדירה הקיימת לקרוב, לפני או לאחר רכישת הדירה הנוספת, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק. תשומת לב לכך, שהעברה ללא תמורה לקרוב עשויה להיפסל על-ידי רשויות המס, אם כל העומד מאחוריה הוא רצון להפחתת מס הרכישה בקניית דירה נוספת.
כאשר ההעברה נעשית לאחר רכישת הדירה הנוספת, על המעביר להתחייב למכור או להעביר את דירתו הראשונה בתוך התקופה הקבועה בחוק.
נכון לשנת 2026, התקופה הקבועה למכירת הדירה הקודמת עומדת על 24 חודשים.
בחירת מקבל המתנה והשלכות עתידיות
בעת העברת דירה ללא תמורה, יש לבחון למי מהקרובים מועברת הדירה.
אם למקבל המתנה קיימת כבר דירה בבעלותו, ייתכן שלא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירתו הראשונה.
כך גם, לאחר קבלת הדירה לא יוכל לרכוש דירה נוספת לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה.
"חשוב להבין שמדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, עם זכויות וחובות. עלינו לבחון מראש את כל השלכות ההעברה, להבין את אירוע המס, וכן לקחת בחשבון את ההשפעה על עסקאות עתידיות בנכסי מקרקעין".
הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה
לאחר העברת הדירה, רשאים הצדדים לערוך הסכם הימנעות מעשיית עסקה, שבמסגרתו מתחייב מקבל המתנה שלא לבצע עסקה בדירה ללא הסכמת המעביר. ואולם, אם התחייבויות מקבל המתנה מרוקנות למעשה מתוכן את העברת הדירה לידיו, ואינו יכול למעשה לנהוג בדירה כבעליה, עשויה ההעברה להיחשב כמלאכותית ולהיפסל. כך, למשל, אם מקבל הדירה מוגבל בקבלת דמי השכירות או בהכנסות מהנכס ועוד.
לצורך עיגון ההסכם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת נותן המתנה בלשכת רישום המקרקעין.
העברת דירה ללא תמורה בין קרובים היא מהלך שיש לתכנן בקפידה, תוך בחינת סדר הפעולות, תקופות הצינון והשלכות המס.
"ישנה חשיבות לתכנון מוקדם ולהיכרות מלאה עם הוראות הדין", מסכם ישראל וממשיך: "לפני ביצוע העסקה, אל תתנו למילים 'ללא תמורה' או ל-'מתנה' להטעות אתכם. זוהי עסקה לכל דבר ועניין, ומומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בנושא".