בשנים האחרונות יותר ויותר תושבי שכונות ותיקות מעלים את אותה שאלה: האם גם אצלנו אפשר לקדם פרויקט של התחדשות עירונית? השאלה הזאת לא נולדת במקרה. היא עולה על רקע הצורך הגובר במיגון, הרצון לשפר את איכות המגורים, ההתיישנות של חלק מהבניינים בישראל, וגם הרצון של בעלי דירות לשפר את ערך הנכס שלהם.
אבל כאן בדיוק מתחילה הבעיה. רבים נוטים לחשוב שאם מדובר בבניין ישן או באזור עירוני ותיק, המשמעות היא שיש בסיס מיידי לפרויקט. בפועל, המציאות מורכבת הרבה יותר. התחדשות עירונית היא מסגרת רחבה שבתוכה יש מסלולים שונים עם תנאים שונים וגם רמות שונות של היתכנות.
לכן, לפני שמתחילים לדבר על בחירת יזם או על תמורות, כדאי לעצור ולבדוק את תנאי הסף המרכזיים לקידום פרויקט של התחדשות עירונית. אלה התנאים שמאפשרים להבין אם מדובר במשהו שכרגע נמצא בתחום השאיפה בלבד, או במהלך שבאמת אפשר להתחיל להניע.
מדיניות התכנון העירונית כנקודת הפתיחה
הדבר הראשון שצריך לבדוק הוא מה בכלל ניתן לקדם באזור בהתאם למדיניות התכנון העירונית -אלה הכללים שקובעת הרשות המקומית לגבי מה מותר לבנות ובאיזה היקף ותנאים בכל אזור בעיר. זה אולי נשמע פחות אינטואיטיבי, אבל בפועל זו השאלה הראשונה שצריכה להישאל. לכל רשות מקומית יש מדיניות ברורה לגבי מה ניתן לבנות ובאיזה היקף בכל אזור, כך שכבר בשלב מוקדם ניתן להבין אם האזור מתאים להתחדשות עירונית ומהן המגבלות שחלות עליו.
זהו גם השלב שבו מתחילה ההבחנה בין פרויקט מתחמי לבין פרויקט בנייני. פינוי בינוי נשען בדרך כלל על כמה מבנים יחד, ולעיתים גם על שינוי משמעותי של המרחב הציבורי. לעומת זאת, במסלול של תמ"א 38 הריסה ובנייה, נקודת המוצא לרוב מתמקדת במגרש הבודד. לכן, כשבודקים אם אזור מתאים להתחדשות, חשוב להבין לא רק אם יש רצון לשינוי, אלא איזה סוג של שינוי המדיניות המקומית בכלל יכולה להכיל.
במישור המעשי, ניתן להתחיל את הבדיקה דרך אתרי המידע התכנוניים של הרשות המקומית ומינהל התכנון, ולבחון אילו תוכניות חלות על המגרש ומה הן מאפשרות בפועל, האם יש מגבלות גובה, שימור, תשתיות או עומסי תחבורה, והאם הרשות רואה במקום הזה פוטנציאל לחידוש נקודתי או דווקא מהלך רחב יותר. יש לא מעט בעלי דירות שמתחילים את הדיון מהכיוון הלא נכון, ורק בשלב מאוחר מגלים שהתכנון באזורם לא תומך במה שהם דמיינו מלכתחילה.
גיל הבניין ותנאי המגרש - הבסיס להתאמה לפרויקט
אחרי שמבינים מה המדיניות העירונית מאפשרת, צריך לבדוק האם הבניין עצמו עומד בתנאים הבסיסיים שמאפשרים בכלל לקדם פרויקט של התחדשות עירונית. כאן כבר מדובר בקריטריונים יחסית ברורים, שחלקם נשענים גם על תקנים והנחיות רשמיות.
במסלול של תמ"א 38 הריסה ובנייה, נקודת המוצא היא מבנים שנבנו לפני שנת 1980, כלומר לפני כניסתו לתוקף של תקן 413 לעמידות ברעידות אדמה. המשמעות היא שמדובר בבניינים שלא תוכננו לפי התקן, ולכן הם נחשבים מועמדים רלוונטיים יותר לחיזוק או להריסה ובנייה מחדש. עם זאת, גם אם הבניין עומד בתנאי הזה, עדיין נדרש לבדוק אם המגרש עצמו מאפשר בנייה חדשה בהיקף שיצדיק את הפרויקט.
בפרויקטים של פינוי בינוי, אין דרישת גיל רשמית דומה, אך בפועל מדובר לרוב במתחמים של מבנים ישנים, שבהם ניתן לייצר תכנון מחדש של אזור שלם לצד תוספת משמעותית של יחידות דיור. כאן לא בוחנים רק את הבניין הבודד, אלא את כל המתחם - האם יש היגיון לאחד כמה מבנים, האם ניתן לנצל טוב יותר את הקרקע, והאם התכנון החדש יכול להשתלב בסביבה.
בנוסף, אחד התנאים המרכזיים שחוזרים בכל המסלולים הוא היתכנות פיזית של המגרש. כלומר, גם אם הבניין ישן ואפילו לא עומד בתקן, הפרויקט לא יתקדם אם המגרש קטן מדי, מוגבל בקווי בניין, או לא מאפשר תכנון שעומד בדרישות הקיימות. לכן, מעבר לגיל הבניין, חשוב לבדוק גם את נתוני המגרש בפועל ואת האפשרות לייצר עליו בנייה חדשה בהתאם לתוכניות.
בשורה התחתונה, לא כל בניין ישן הוא מועמד להתחדשות עירונית. רק כאשר מתקיימים יחד כמה תנאים בסיסיים - גיל רלוונטי, אי עמידה בתקן במקרים מסוימים, ומגרש שמאפשר תכנון מחדש - אפשר להתחיל לדבר על היתכנות אמיתית של פרויקט.
כדאיות כלכלית - תנאי מכריע למימוש הפרויקט
גם כאשר המדיניות התכנונית מאפשרת וגם כאשר הבניין עומד בתנאים הפיזיים, פרויקט של התחדשות עירונית לא יתקדם בלי כדאיות כלכלית. מדובר בבסיס שמאפשר ליזם לממן את הפרויקט ולייצר רווח סביר, תוך מתן תמורה לבעלי הדירות. הכדאיות הכלכלית נבחנת דרך הפער בין עלויות הפרויקט הכוללות - הריסה, בנייה, פינוי דיירים, היטלים ומיסים - לבין שווי הדירות החדשות שניתן למכור. רק כאשר מתקיים איזון שמאפשר כיסוי עלויות ורווח יזמי, ניתן לדבר על פרויקט בר-מימוש.
אופן החישוב משתנה בהתאם לסוג הפרויקט. בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, החישוב מתבצע ברמת הבניין הבודד, ולכן הוא רגיש מאוד למאפייני המגרש, להיקף הזכויות שניתן לממש ולמגבלות תכנוניות. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי בינוי, הבדיקה נעשית ברמת מתחם שלם, מה שמאפשר לאזן בין בניינים שונים ולייצר מסה קריטית של יחידות דיור. לצורך בחינה שיטתית של כדאיות בפרויקטים כאלה, נעשה שימוש גם בתקן שמאי 21, שמגדיר מתודולוגיה לבחינת הכדאיות הכלכלית בפרויקטי פינוי בינוי.
במישור המעשי, ניתן להיעזר במחשבונים ייעודיים להערכת כדאיות כלכלית בפרויקטים של פינוי בינוי, לעיין בעסקאות דומות שבוצעו באזור, ולהבין מה היקף הזכויות שניתן לממש בפועל. לצד זאת, חשוב לזכור שמדובר בהערכה ראשונית בלבד, וכי בדיקה מלאה מחייבת ליווי של שמאי ואנשי מקצוע.
הרוב הנדרש - כמה בעלי דירות צריך כדי להתקדם
אחד התנאים המרכזיים לקידום פרויקט של התחדשות עירונית הוא השגת רוב מספק של בעלי דירות. החוק בישראל לא דורש הסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות, אבל כן מגדיר רף מינימלי ברור, שמשתנה בהתאם לסוג הפרויקט ולמאפייני הבניין או המתחם.
במסלול של תמ"א 38 הריסה ובנייה, נדרש בדרך כלל רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין או כ-66% כדי לקדם את הפרויקט. המשמעות היא שגם אם יש דיירים שמתנגדים, ניתן במקרים מסוימים להמשיך בתהליך, כל עוד הושג הרוב הנדרש. עם זאת, בבניינים קטנים יחסית, כל התנגדות עדיין עשויה להשפיע בפועל על היכולת להתקדם.
בפרויקטים של פינוי בינוי גם נדרש רוב של לפחות שני שלישים (כ-66%) מבעלי הזכויות, רק שכאן הדרישה אינה מתייחסת לבניין בודד אלא למתחם כולו. כלומר, יש צורך בהסכמה של רוב בעלי הזכויות בכלל הבניינים הכלולים בפרויקט, ולעיתים גם בעמידה בתנאים משלימים ברמת כל בניין בנפרד.
המשמעות המעשית היא שלפני שמתחילים לקדם פרויקט, חשוב להבין מה מצב ההסכמות בבניין או במתחם. לא מדובר רק בשאלה אם יש עניין עקרוני, אלא האם קיים רוב שמאפשר לעבור משלב הרעיון לשלב קידום בפועל בהתאם למה שהחוק מאפשר.
סיכום
כדי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית לא די במראה ישן של הבניין. היתכנות אמיתית נשענת על מספר תנאי סף ברורים: מדיניות התכנון העירונית, מאפייני המיקום של הבניין ומצבו הפיזי לצד הכדאיות הכלכלית של הפרויקט וכמובן רמת ההסכמה של בעלי הזכויות.
כאשר כל התנאים האלה מתקיימים ניתן להתחיל לבחון ברצינות את קידום הפרויקט, להבין איזה מסלול מתאים יותר - פינוי בינוי או הריסה ובנייה מחדש - ולהתקדם לשלב של בדיקות מעמיקות יותר מול גורמי מקצוע.
מעבר לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים וארוכי טווח, ולכן יש חשיבות גדולה לבחירת היזם הנכון להנעת התהליך. אקרו נדל"ן, עם ניסיון מצטבר של שנים בפרויקטים למגורים והתחדשות עירונית, מביאה עמה ידע מקצועי וסטנדרט ביצוע גבוה, שהם מרכיבים חשובים ביכולת להוציא פרויקטים מורכבים לפועל.