כשמדברים על פרויקט המטרו, המבט הציבורי מתמקד בדרך כלל בהיבט התחבורתי. צפיפות בכבישים, זמני נסיעה, חיבור בין ערים. אבל הסיפור האמיתי של הפרויקט גדול בהרבה מכך. מערכת תחבורה שמחברת אזורים מטרופוליניים שלמים אינה משנה רק את האופן שבו אנשים מתניידים, היא משנה את האופן שבו ערים מתוכננות, נבנות ומתפתחות לאורך שנים. ואת ההשפעה הזו, יותר ויותר משקיעים פרטיים בישראל מתחילים להבין.
עבור מדינה כמו ישראל, שבה הקרקע משאב מוגבל והאוכלוסייה ממשיכה לגדול במהירות, המשמעות של פרויקט תשתית בסדר גודל כזה היא דרמטית. אזורים שלמים שעד היום נחשבו פריפריאליים יחסית מבחינה עירונית, צפויים לעבור תהליך תכנון מחודש בעקבות הקמת תחנות המטרו בקרבתם. תוכניות מתאר חדשות, הרחבת זכויות בנייה, תכנון של מתחמי מגורים, מסחר ותעסוקה - כל אלו מתרחשים סביב התחנות באופן הדרגתי אך ברור.
בלב התהליך הזה עומדת תמ"א 70 - תוכנית מתאר ארצית שמסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו ומאפשרת בחלק מהמקרים הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה באזורים הסמוכים אליהן. הטבעת הראשונה של תמ"א 70 - האזורים שנמצאים בקרבה הישירה ביותר לתחנות המתוכננות - היא בדיוק שם שבו השינוי התכנוני צפוי להיות הצפוף והמשמעותי ביותר.
ואם בעבר הקרקעות הללו היו עניינם של יזמי נדל"ן ושחקנים מוסדיים בלבד, היום קרקעות להשקעה סביב המטרו מתחילות להופיע גם בשיח של משקיעים פרטיים. לא בגלל שהקרקע הפכה לאלטרנטיבה זוהרת - אלא בגלל ששוק הדירות נעשה הדוק יותר, והמשקיע הפרטי, שעד היום הסתכל בעיקר על דירה להשקעה, מחפש דרכים נוספות להישאר בתוך עולם הנדל"ן.
מה היא 'הטבעת הראשונה' של המטרו
המונח 'טבעת ראשונה' מתאר את האזורים הסמוכים ביותר לתחנות המטרו המתוכננות. בדרך כלל מדובר ברדיוס של מאות מטרים סביב התחנה, שם מתרכזת הצפיפות הגבוהה ביותר של בנייה בעתיד. הסיבה אינה מקרית, בכל העולם, כאשר מוקמות מערכות תחבורה ציבורית עתירות קיבולת, הרשויות המקומיות מבקשות לנצל את הקרבה לתחנה כדי להפנות אליה כמה שיותר פעילות עירונית. מגורים, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור - כל אלה אמורים להיות במרחק הליכה.
בישראל, האסטרטגיה הזו מקבלת ביטוי בתמ"א 70. התוכנית מסדירה את הבינוי סביב תחנות המטרו ויוצרת מסגרת תכנונית שמאפשרת ברבים מהמקרים הרחבת זכויות בנייה. במקום בנייה רוויה במידה ממוצעת, האזורים המוגדרים בטבעת הראשונה צפויים לראות בנייה צפופה יותר, מבני מגורים גבוהים יותר ושילובים של שימושים שונים באותו מתחם.
ההשלכות של תהליך כזה ניכרות בערים גדולות בעולם. הסביבה באזור תחנות מרכזיות הופכת מנקודות מעבר לנקודות יעד בפני עצמן. שכונות מתחדשות, מוקדי תעסוקה צצים, ומערך השירותים העירוני מתמקד באזורים אלו. בישראל, התהליך עוד בראשיתו, אך כיוון התכנון ברור.
למה הקרקע חוזרת למרכז השיח הנדל"ני
כדי להבין מדוע משקיעים פרטיים החלו לבחון את שוק הקרקעות, צריך להסתכל על מה שקורה בשוק הדירות. עשור של עליות מחירים מתמשכות הביא את ישראל למצב שבו עלות דירה ממוצעת באזור המרכז עברה את הסכומים שמרבית משקי הבית יכולים לגייס בקלות. לכך מצטרפת הריבית, שעלתה מהותית לעומת השנים הקודמות, ויוצרת תנאי מימון מורכבים. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה גבוה מבעבר, וההחזר החודשי על המשכנתא תופס נתח נכבד מהתזרים.
במקביל, גם בצד התשואה, הסיפור השתנה. השקעה בדירה במחיר גבוה, תחת תנאי מימון יקרים, מגיעה לתשואה נטו צנועה יחסית. עבור משקיעים שעוסקים בתחום באופן רציני, הטבלה הזו מתחילה להיות פחות אטרקטיבית. וכאן בדיוק הקרקע חוזרת לדיון.
הקרקע שונה מהדירה במהותה. היא נמצאת בשלב מוקדם יותר במחזור הפיתוח של נדל"ן. היא משאב מוגבל באופן מבני - אי אפשר לייצר אותה מחדש - ובישראל, שבה הצפיפות הולכת וגדלה, ההיגיון הזה מקבל משקל נוסף. השקעה בקרקעות סביב פרויקטים תכנוניים גדולים כמו המטרו מאפשרת למשקיע להיות בנקודת ההתחלה של תהליך עירוני שיתפתח לאורך שנים.
המבט הארוך - מה שעושה את ההשקעה הזו שונה
היבט מרכזי שצריך להבין בהקשר של קרקעות הוא המימד הזמני. שלא כמו דירה, שניתן להשכיר אותה כמעט מיד לאחר הרכישה, הקרקע פועלת בקצב אחר. היא לא מייצרת תזרים בזמן ההמתנה, אבל גם לא דורשת תחזוקה שוטפת או טיפול בדיירים. הציפייה היא שהערך שלה יתעצם בעקבות תהליכים תכנוניים שיאשרו, יוסיפו זכויות בנייה, או יביאו לשינוי ייעוד.
ההיבט הזה מתאים לאסטרטגיית השקעה ארוכת טווח. עבור מי שחושב על נדל"ן בטווח של חמש שנים ומטה, הקרקע אינה הכלי הנכון. עבור מי שמסתכל על אופק של עשור ומעלה, ובמיוחד אם הוא רואה לנגד עיניו את הילדים או הנכדים, הקרקע יכולה להיכנס לתמונה כחלק מהיגיון רחב יותר.
במציאות הישראלית, האופי הארוך-טווח של ההשקעה מקבל משמעות נוספת. אדמה במדינה קטנה עם דמוגרפיה צומחת היא נכס עם מאפיינים מבניים ייחודיים. במשך שנים ארוכות, הקרקע נחשבה כלי אחזקה של גופים מוסדיים גדולים, לא של משקיע פרטי. חברות יזמות הקרקעות שינו את המשוואה הזו, ופתחו את הדלת לכניסה במודל שונה.
מהתיאוריה למעשה - איך נכנסים בפועל
כניסה לעולם הקרקעות באופן עצמאי דורשת התמודדות עם מספר היבטים: איתור קרקעות בעלות פוטנציאל תכנוני, הבנת תוכניות מתאר רלוונטיות, בדיקות משפטיות, היבטי מיסוי וסבלנות לתהליכים בירוקרטיים. עבור משקיע פרטי שאין לו רקע בתחום, מדובר במחסומים גבוהים. מסיבה זו רוב המשקיעים שנכנסים לתחום בוחרים שלא לעשות זאת לבד.
המודל הנפוץ הוא פנייה לחברות העוסקות בהשקעה בקרקעות. החברה היא שמאתרת את הקרקע, רוכשת אותה, ולאחר מכן מאפשרת למשקיעים פרטיים להצטרף להשקעה במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין. לפי ההסכם, כל משקיע מקבל את שיעור הבעלות שלו בקרקע, וזכאי לחלקו בכל פוטנציאל הפיתוח שייווצר בעתיד. החברה מנהלת את התהליך התכנוני, ומלווה את ההשקעה לאורך השנים.
בנוסף, המודל הזה מאפשר חלוקת סיכון: במקום שמשקיע יחיד יישא בעלות מלאה של קרקע גדולה, הוא הופך לאחד מקבוצה רחבה יותר של בעלים. לפי נתוני מינהל התכנון, פעילות תכנונית סביב קווי המטרו מקבלת בשנים האחרונות עדיפות גבוהה במערכת התכנונית, מה שמסביר חלק מהעניין הגובר בתחום מצד גורמים מקצועיים בענף הנדל"ן.
המטרו, כתשתית, יוביל לשינוי משמעותי בנוף ישראל. הוא לא רק יחבר ערים, הוא יעצב את האופן שבו הן נבנות. הטבעת הראשונה של תמ"א 70 היא המקום שבו השינוי הזה צפוי להיות החד והמרוכז ביותר. ובתוך התהליך הרחב הזה, יותר משקיעים פרטיים מבינים שהמבט הארוך-טווח על הקרקע - על הבסיס שעליו נבנות הערים של מחר - הוא דרך להשתלב בשוק הנדל"ן באופן שונה ממה שהיה מקובל עד היום.