בעת מכירת נכס מקרקעין כגון דירה, מגרש וזכויות בניה, חלה חובה על מוכר הנכס לשלם מס הכנסה עבור הרווח שלו בעסקה. ובשמו המוכר - מס שבח.
ישנם מקרים חריגים בהם אין חיוב מס כמו בדירת מגורים יחידה, ובחלק מהירושות, אך בדרך כלל כל עוד אין סיבה לפטור, קיים חיוב תשלום מס.
מי מחשב כמה מס אצטרך לשלם? בעת המכירה, מלווה אותנו עורך דין הממונה על מספר דברים וביניהם חישוב מס השבח. עורך הדין מכניס בחישוב שלו את כל ההוצאות שהוצאו עבור הנכס במהלך השנים, מחשב פחת ויעשה כל שניתן על מנת להקטין את מס השבח. עם כל זה ואחרי כל זה - בפעמים רבות ניתן לקבל החזר מס על תשלום מס השבח.
לבדיקת החזר מס השבח שלך והשארת פרטים - לחץ כאן>>>
'איך זה ייתכן' - תשאלו, 'הרי ליווה אותנו עו"ד מקצוען??' אמת. אך עדיין כל מה שעורך הדין יעשה ויחשב - הוא יעשה בהיבט הנכס, וזה בסדר כמובן, אלו הן גבולות הגזרה של תפקידו.
לאחר שמסיים עורך הדין את תפקידו, ומחשב את המס ברמת העסקה, נשאלת השאלה האם מס ההכנסה הזה (מס השבח) אכן מדויק עבורנו ברמה האישית.
מה הכוונה? שיעור מס השבח אמנם עומד על 25%, אך יש לבדוק: האם אני טיפוס עם אחוז מס שולי כזה גבוה? האם כל נקודות הזיכוי שלי הגיעו לידי מימוש בהכנסה החודשית שלי או שאולי יש לי נקודות זיכוי מיותרות? האם יש לי הפסדים בשוק ההון בתקופה הקודמת למכירת הדירה וניתן לקזז משיעור השבח? ועוד כהנה וכהנה שאלות ברמת המיסוי האישי, שהתשובות עליהן מגלות לנו פעמים רבות הפתעות חיוביות המתבטאות בהחזר מס שבח.
קשה לדעת מראש כמה מתוך מס השבח ניתן לקבל בחזרה.
לכל משלם מס שבח יש את הנתונים האישיים שלו שישפיעו על התוצאה. פעמים (נדירות) שאין החזר כלל, פעמים שניתן לקבל חלק מהמס ששולם ופעמים שניתן לקבל את מלוא המס בחזרה. זה תלוי בהרבה מאוד פרמטרים, ברמת ההכנסה של המשפחה, בגילאים, באם יש נכסים נוספים ועוד.
תגיד, לכאורה אפשר לפנות ליועץ מס / רואה חשבון, או אפילו להגיש בקשה ישירה לרשויות המס, לא? אני אוהב להסביר את הדברים במילים פשוטות כדי שכל אחד יוכל להבין. החזר מס שבח זה לא קסם.
זו תוצאה של פעולה בירוקרטית מול רשויות המס. הגשת דוחות + טופס פריסה. אלו פעולות כביכול 'פשוטות' שכל בעל מקצוע בתחום המיסים, ואפילו כל אזרח עם ראש על הכתפיים שאוהב בירוקרטיה ומבין במספרים מורשה ויכול להגיש לבד לרשויות. אלא שכדי להניב תוצאות מקסימליות, (וההבדל בין תוצאות בינוניות למקסימליות בתחום מס השבח יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מזה) - צריך הבנה מערכתית בכל תחום המיסים, שהוא עולם שלם.
בקשת החזר מס שבח למעשה בנויה משני חלקים:
1. התשתית לבקשה
2. הבקשה עצמה
כשאנחנו פונים ליועץ מס / רואה חשבון, או אפילו מנסים את מזלנו באופן עצמאי מול רשויות המס - אנחנו בעצם מתעסקים רק בבקשה עצמה ומדלגים על החלק הכי חשוב שזה תשתית הבקשה.
כיוון שהרווח על הנכס לא נוצר בשנה אחת אלא עם הזמן, בהחזקת נכס מספר שנים, החוק מתייחס לזה ומאפשר לחשב זכויות של השנים שקדמו למכירה ולהכניס אותן לבקשה להחזר מס שבח.
בקשת החזר מס שבח נכונה היא מעין משחק שחמט. ההחלטה לרוץ ישר לסוף יכולה להיות טעות קריטית. אם זה בפספוס זכויות רבות ואם זה אפילו ביצירת חיוב מס, דבר שגם לא מופרך ומופיע דווקא במקרים של תשלומי מס שבח גבוהים. ישנם תהליכים של מימוש זכויות שצריך לעשות לפני שמגיעים לקו הסיום והם אלו שיכריעו את איכות הבקשה וקבלת מלא הזכויות בסופו של דבר. 'זכויות' במקרה שלנו מתבטאות בכסף בחשבון הבנק…
אז בשביל זה בעצם הקמת את המשרד שלך? בדיוק. לפני קצת יותר מעשור, כשהתחלתי להתעסק בהחזרי מס הבנתי את מה שאמרנו הרגע, שאזרחים ובעלי מקצוע מגישים בקשות להחזר מס אבל כפי שכתבנו, מגישים ישר את הבקשה עצמה, בלי להכין את התשתית שהיא זו שתקבע לנו את התוצאה.
המשרד שלי כולל אותי ושני יועצי מס קבועים איתם אני עובד, והשירות שאני נותן הוא למעשה ניהול הבקשה להחזר מס שבח מקצה לקצה. אני מקבל ממשלם מס השבח ייפוי כח אישי, ואני משמש כעוזרו האישי לעמוד במקומו מול כל הגורמים הנדרשים עד לקבלת החזר מס השבח לחשבון הבנק.
זה מתחיל בפגישה טלפונית, במידת הצורך אנחנו נפגשים פנים אל פנים, פגישה ארוכה בה אנחנו מבינים את הסיטואציה האישית בה נמצא משלם מס השבח, יחד בונים את התיק כמו שצריך, אוספים ניירת, יוצא לי לא מעט לשלוח אנשים להחתים רופאים ורואי חשבון על מסמכים, מבקש מהם לשחזר נתונים מחשבון הבנק, לפעמים אני נדרש לעמוד בקשר עם עורך הדין שליווה את העסקה ולהנחות אותו איך לשפר את הרישום בשומת השבח כדי שכלל הזכויות של הלקוח יוכלו לבוא לידי ביטוי. רק לאחר שהכל מוכן, אנו מתקדמים לבקשת החזר מס השבח עצמה.
סיימנו? לא ולא.
אם הבקשה להחזר מס שבח לא מתקבלת באופן מלא, אנו דורשים תיקונים ומערערים עד שכל מה שמגיע לך, חוזר אליך.
לחצו כאן להשארת פרטים >>>
מדהים. מה הסיבה המרכזית שממוצע ההחזרים אצל לקוחותיך גבוה ממוצע ההחזרים הקיים בשוק?
זו שאלה נפלאה ששאלתי את עצמי תקופה מסיומת והתשובה כמו שהזכרנו מקודם היא המילה 'תשתית', אך נרחיב קצת על הנקודה החשובה הזו:
התשתית דינמית ומשתנה מתיק לתיק. היא יכולה לכלול הכנת דוחות שנתיים לשנים שלפני המכירה, תיקוני דוחות שכבר הוגשו, התעסקות עם קיבוע זכויות, הכנסת זיכויי מס נוספים גם לשנים בהם לא היה מס, הטמעת הפסדי הון, במידה ורלוונטי, כדי לקזזם בסוף כנגד מס השבח, פיצול השומה במס מקרקעין ועוד משימות מגוונות שיש לעשות טרם הגשת הבקשה עצמה, דבר שלפעמים יכול להאריך מאוד את משך הטיפול בתיק ואנחנו בשמחה נמתין אותו, כי מה שחשוב לנו זה שהלקוח יקבל את כל מה שמגיע לו, ורק לאחר שהתשתית בנויה כמו שצריך אנו מתקדמים להגשת הבקשה עצמה.
זכרו: תשתית טובה - תניב תוצאה טובה :)
תפרגן לנו בסיפורים לסיום? בשמחה:
פנה אלי יהודי בן 30, אבא למשפחה צעירה, בבקשה לקבלת החזר מס שבח. הפשלנו שרוולים עשינו כל מה שצריך והגשנו בקשה עם צפי להחזר של קצת יותר מ 90,000 ש"ח. תוך שבועיים הם קבלו את ההחזר, אך בסך 37,639 ש"ח בלבד…
מיד ביקשנו שיתקנו את הטיפול השגוי, שהיה בנוי מכמה סוגי שגיאות, ואכן לאחר כ 8 חודשים (...) הם קבלו עוד 17,730 ש"ח שנבעו מתיקון טעויות 'טכניות', אלא שעדיין חסרים כאן כ 42,000 ש"ח. ולמה? מס הכנסה טען שמס מקרקעין טוען שהעסקה הייתה רשומה רק על שם האישה, ולכן לא הכירו כלל בזכויות של הגבר בעסקה.
הדבר הזה אינו נכון מבחינה חוקית כיוון שכל עוד הנכס נרכש בתקופת הנישואין (ואף שנה קודם) ניתן לממש את זכויות שני בני הזוג בעסקה. ערערנו באופן מקצועי, כמובן לאחר שעבדתי עם הלקוח על אסמכתאות מתאימות וברוך ה' לאחר 10 חודשים של פינג פונג בין מס מקרקעין לבין מס הכנסה - הבקשה אושרה והלקוחות קבלות 42,293 ש"ח המהווים השלמה לסכום הבקשה המקורית.
במקרה אחר פנתה אלי גברת פנסיונרית, בבקשה להחזר מס שבח. הגשת בקשה באופן מיידי הייתה מניבה כ 80,000 ש"ח אבל ראיתי שקיבוע הזכויות שלה בפנסיה לא תקין. שיפור קיבוע הזכויות אצלה ישפיע מאוד על גובה החזר מס השבח ויעלה אותו לכ 110,000 ש"ח.
כמובן שעצרנו, התעסקנו עם כל עניין הקיבוע זכויות ורק לאחר שסיימנו והגיע האישור של קיבוע הזכויות המשופר המשכנו בבקשה עם החזרים של 30,000 ש"ח יותר מאם היינו רצים להגיש את הבקשה באופן רגיל.
סיפור אחרון להיום זה סיפור מדהים על לקוח שפנה לבקש החזר מס שבח, ובשיחה מעמיקה התברר שהוא גם 'אפוטרופוס' של אחותו הנכה (שניהם בגילאים מתקדמים). ביקשתי אישורי נכות, צו אפוטרופסות, ו 42,000 ש"ח נוספים להחזר הבסיסי, הצטרפו לו רק בגין הסעיף הזה.
שתי מילים על עצמך:
משה מיכאלי, תושב יצהר שבשומרון, מתעסק בהחזר מס שבח כבר למעלה מעשור. קם בבוקר מתוך שליחות להשיב לאזרחי ישראל את הכסף שלהם, שעבר באופן מערכתי למס הכנסה אך לפי חוקי המס היה צריך להישאר אצלם, שיהנו איתו, יסגרו חובות, יחסכו לילדים ויפנקו איתו את הנכדים :)
בסיום דבריי, חשוב לי להדגיש -
זה שבסוף התהליך תקבלו החזר מס שבח ובעצם יתגלה שחישוב המס היה יכול להיות נמוך יותר מכפי שחושב בעת המכירה לא אומר חס ושלום שום דבר רע ולא מטיל דופי כלל במקצועיותו של עורך הדין שליווה אתכם. אחר כל זאת - במרבית המקרים, כשנפנה לבעל מקצוע לבדוק את מס השבח ששילמנו - ככל הנראה נמצא את עצמינו מקבלים כספים חזרה לחשבון הבנק שלנו.
זהו תהליך חשבונאי מיוחד שאינו קשור לעורך דין ולא לדירה, ובהחלט לא נכלל בשירות שעבורו שילמתם לו שכ"ט.
מדובר כאן בתהליך הדורש מקצועיות רבה, ולפעמים מצריך שיתוף פעולה של כמה בעלי מקצוע, יועץ מס ועו"ד יחד, במידה ומדובר במקרים רפואיים ייתכן ויידרש אף שיתוף פעולה עם רופאים או חברות המתעסקות בזכויות רפואיות.
שילמתם מס שבח בשנים 2020-2026? מוזמנים לבדיקת זכאות מקצועית ומעמיקה ללא התחייבות.
לבדיקת החזר מס השבח שלך והשארת פרטים - לחץ כאן>>>