שוק הנדל"ן ומצוקת הדיור בישראל ממשיכים להעסיק מיליוני אזרחים, זוגות צעירים ומשקיעים, המביטים בדאגה על המחירים.
מי שמכיר את המערכת הזו היטב ושימש בעבר, בין יתר תפקידיו, כראש רשות מקרקעי ישראל הוא עו"ד בנצי ליברמן, מי ששימש ראש המועצה האזורית שומרון ויו"ר מועצת יש"ע.
באולפן ערוץ 7 הוא מסביר את המהלכים המרכזיים שהוביל לשינוי המבני בשוק בתקופתו, אך גם מכה על חטא בכל הנוגע לאיכות השירות לאזרח. "כשהגעתי לרשות מקרקעי ישראל היה משבר מטורף בדיור. המשבר התבטא בכך שאין מספיק היצע והייתה גם ריבית נמוכה. הדבר הביא לנסיקה של מחירי הדירות".
הפתרון למשבר דרש שינוי פרדיגמה מוחלט. ליברמן מבהיר כי בעוד שעל גובה הריבית שולט בנק ישראל, האחריות על יצירת ההיצע הונחה ישירות לפתחו. עם זאת, המנגנונים הקיימים באותם ימים היו איטיים ומנעו כל אפשרות לתגובה מהירה. לדבריו, תהליכי תכנון של תוכניות גדולות בוועדות המחוזיות ארכו כשבע שנים, דבר שהיה מייצר מחסור חריף לעוד שנים קדימה.
צוואר הבקבוק לא הסתיים רק במוסדות התכנון, אלא הגיע עד לפתחה של המנהיגות המקומית. ליברמן מתאר מציאות שבה גם באזורים שבהם שווקו קרקעות בהיקפים עצומים, כמו ראש העין עם שיווק של 4,000 יחידות דיור, אך ראשי הערים בלמו את קצב הנפקת היתרי הבנייה לכדי 250 יחידות בלבד בשנה. הסיבה לכך הייתה החשש המוניציפלי האמיתי מפני קריסת התשתיות, בהיעדר תקציבים מיידיים לבתי ספר, גני ילדים ומוסדות ציבור, שהמדינה נהגה להעביר רק בחלוף עשור.
ההבנה הזו הובילה לחשיבה מחודשת על מערכת היחסים בין השלטון המרכזי לרשויות המקומיות, וללידתם של "הסכמי הגג" המפורסמים - רעיון שליברמן שאב, לדבריו, מתוכניותיו של אריאל שרון בשנות התשעים בחולות ראשון לציון.
המודל החדש ריכז את כל משרדי הממשלה תחת קורת גג אחת, והבטיח לראשי הערים גיבוי תקציבי מיידי ומלא לפיתוח כל מרכיבי החיים הקהילתיים במקביל לשיווק המגורים. הסכם הגג ההיסטורי הראשון נחתם בקריית גת, בשכונת "כרמי גת" והפך לדגם החיקוי הרשמי של המדינה. במקביל, הוקמו הוועדות המיוחדות לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, אשר עקפו את הבירוקרטיה המחוזית, האיצו את הקצב, ויצרו במחסן התכנוני הלאומי מאות אלפי יחידות דיור העולות על הצריכה הנוכחית.
לצד ההצלחה התכנונית הזו, ליברמן חושף פצע פתוח וכואב הקיים עד היום בהתנהלותה היומיומית של הרשות: "יש בעייה בשירות. אדם נכנס לרמ"י הוא צריך ספר תהילים, להתפלל, ולחכות שעוד חודשים, לפעמים שנים, התוצאות של הבקשה שלו יתקבלו", הוא נזכר.
ליברמן מודה ביושר כי על אף הרפורמות הרבות שקודמו בתקופתו, המערכת לא נתנה את דעתה מספיק לחומרת הסוגיה הזו. העומס והמורכבות ברשות מקרקעי ישראל גורמים לכך שאזרחים ויזמים נתקלים בבירוקרטיה סבוכה ומייגעת, המעכבת תהליכים במשך חודשים ושנים. הפתרון המקצועי שהוא מציע כיום למצב אינו נמצא בתוך כתלי הרשות עצמה, אלא בהוצאה מאסיבית של פעולות ושירותים למיקור חוץ.
בהתייחסות לשאלה האם הבעלות הציבורית ההיסטורית של המדינה על כ-93% מהקרקעות היא חלק מהבעיה, מבהיר ראש רמי לשעבר כי הכלכלה הנכונה צריכה להתנהל על פי עקרונות השוק החופשי, אך מדגיש כי החזקת הקרקעות על ידי המדינה אינה המכשול, בתנאי שהיא מנוהלת נכון.
לדידו על הרשות לתכנן ולשווק קרקעות באופן מאסיבי כדי להציף את השוק ולהוריד מחירים, מבלי להיכנע למניפולציות של אנשי משרד האוצר המבקשים לעיתים לעצור שיווקים כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה ולהשיא רווחים לקופה הציבורית - תפיסה אותה הוא מגדיר כ"פסולה ביסודו". הוא מוסיף כי פרויקטים מורכבים כמו פינוי מחנות צה"ל או הסבת שטחים חקלאיים דורשים השקעות עתק של מאות מיליונים בתשתיות, ביוב ומחלפים, משימה שמגזר פרטי לא יוכל להוביל לבדו ללא נוכחותה הדומיננטית של המדינה.
השגיאה האסטרטגית הקשה ביותר בעשור האחרון, לדעת ליברמן, נולדה בהחלטת ממשלה משנת 2008, אשר עצרה במכוון את תכנון הדיור באזור המרכז במטרה לאלץ את הציבור לעבור לפריפריה.
המהלך הזה התברר ככישלון חרוץ משום שהטבות משמעותיות לא ניתנו, והניסיון לחנך את הציבור היכן לגור נכשל. כתוצאה מכך, עם ירידת הריבית, השוק הגיע ללא היצע מתוכנן במרכז, דבר שהוביל לעליית מחירים. "המדינה הצליחה להתגבר על הכשל הזה רק בשנים האחרונות באמצעות הסכמי הגג והוותמ"לים, וכיום השוק נמצא במצב של בלימה ומיתון במכירות, עם עשרות אלפי דירות לא מכורות וקיפאון מחירים בולט בתל אביב ובשאר חלקי הארץ".
מבט מודאג במיוחד מפנה ליברמן לעבר המגמות הדמוגרפיות בגליל. כיו"ר פורום שילה הוא מציג נתונים מדאיגים לפיהם בגליל המרכזי, באזור משגב, שיעור האוכלוסייה היהודית נע בין 14 ל-16 אחוזים בלבד, מול אוכלוסייה ערבית המתפתחת בהיקפים אדירים. כדי לעצור את המגמה הזו, הוא דורש מהלך שובר שוויון בדומה למפעל המצפים שהוביל אריאל שרון בשנות השמונים. חזונו כולל תוכנית ממשלתית רב-משרדית שתעניק הטבות מפליגות לחיילי מילואים, ותאפשר להם לרכוש דירה שנייה להשקעה או למגורים בערים כמו כרמיאל או בעוטף עזה, תוך התחייבות למגורים של חמש שנים במקום.
ליברמן מציע להעתיק את ההצלחה המוכחת של תוכניות ההנחה הממשלתיות (מחיר למשתכן ומחיר מטרה), שמיצו את תפקידן באזורי הביקוש במרכז הארץ, ולנתב את כל המיליארדים וההטבות הללו אך ורק לגליל ולנגב.
לדבריו "המטרה היא לאפשר לכל זוג צעיר ולכל חייל מילואים לרכוש דירה או צמוד קרקע בטווח מחירים של 600-700 אלף שקלים".
בסיום דבריו, מתייחס ליברמן לדור הצעיר המהסס לקנות דירות ומעדיף להשקיע את הונו בשוק ההון. כאיש נדל"ן שמרן, הוא ממליץ לצעירים לשאוף תמיד לרכישת דירתם הראשונה, המעניקה יציבות ומזכיר כיצד המליץ בעבר לבנותיו ולחבריו לרכוש נכסים בלוד, בחריש ובקריית גת בתקופות שבהן המחירים היו נמוכים, והניבו בהמשך זינוק של מאות אלפי שקלים בשווים.