הודעה על ירידה של מאות שקלים בהחזר החודשי של המשכנתא נשמעת כמו בשורה מצוינת. משפחות מתמודדות עם הוצאות גבוהות, לעתים עם מינוס ותחושה שהמשכורת נעלמת לפני סוף החודש.
מכאן שכל הקלה בתשלום יכולה להיות מרווח נשימה אמיתי ולכן רבים מבקשים לבצע מחזור במטרה להקטין את גובה ההחזר החודשי.
התנאים שנראים טובים לא תמיד מעידים שהמשכנתא השתפרה. נכון, ההתמודדות עם התשלומים נעשית נוחה יותר, אך לפעמים המשמעות האמיתית היא הארכת תקופת ההחזר ובסופו של דבר תשלום כולל גבוה משמעותית לבנק. במאמר זה נבחן לעומק בעזרתם של המומחים למשכנתאות המומלצים ע"י BIZREVIEWS, מה המשמעות של הפחתת ההחזר החודשי ואיך אפשר באמת לשפר את המשכנתא.
הקלה חודשית וחיסכון אינם אותו הדבר
משכנתא צריכה להיבחן בפרמטרים שונים והשניים העיקריים הם ההחזר החודשי והעלות הכוללת של התשלומים. ההחזר החודשי הוא הסכום שיוצא מדי חודש כדי לכסות את כלל העלויות והוא צריך להתאים לכלל ההכנסות וההוצאות שלנו. העלות הכוללת היא הסכום השלם עד לסיום ההלוואה, כולל ריבית, הצמדה ועלויות נלוות.
בבחינת תמהיל המשכנתא יש להתייחס לשני הפרמטרים האלה ולנסות לאזן ביניהם ככל האפשר. משפחה שמתקשה לעמוד בהחזר החודשי הקיים עשויה להרגיש הקלה משמעותית לאחר הפחתת התשלום. זו יכולה להיות החלטה הגיונית שמאפשרת לנהל את משק הבית בצורה יציבה יותר. עם זאת, חשוב להבין שפעמים רבות מדובר בהקלה חודשית ולא בחיסכון בעלות המשכנתא.
תשלום קטן הופך להלוואה יקרה
לפעמים אנחנו נמצאים במצב של "אין ברירה". ההתחייבויות גדלות, ונראה שהדרך היחידה להתמודד איתן היא לפרוס את המשכנתא מחדש. עם זאת, חשוב להבין כי ככל שהחוב נשאר איתנו זמן רב יותר, כך משולמת עליו ריבית במשך חודשים רבים יותר. נניח שנותרה לנו משכנתא ל-15 שנה, ובמסגרת המחזור נפרוס אותה ל-20 שנה. ייתכן שנהנה מהחזר חודשי נמוך יותר, אך נמשיך לשלם במשך חמש שנים נוספות. לכן חשוב לבחון את התמונה המלאה.
גם שינוי בתמהיל לא תמיד מספק את התמונה המלאה, וAמסלול שמציע החזר התחלתי נמוך עשוי להיות חשוף לשינויי ריבית או להצמדה למדד. לכן לא מספיק לבדוק רק את התשלום בחודשים הראשונים, אלא חשוב להבין כיצד ההחזר עשוי להשתנות לאורך השנים, מה תהיה יתרת החוב וכמה נשלם בסך הכול עד לסיום המשכנתא.
מחזור משכנתא צריך להתחיל בשאלות הנכונות
אחת השאלות העולות בתהליך מחזור הוא בכמה אפשר להוריד את ההחזר. זו שאלה חשובה אך היא לא יכולה לעמוד בפני עצמה. יש לשאול כמה שנים נותרו למשכנתא הקיימת וכמה יישארו לאחר המחזור, מהו סך התשלומים הצפוי בכל אחת מהאפשרויות והאם קיימת עמלת פירעון מוקדם. חשוב מאד להבין מהם המסלולים השונים, האם וכמה הם חשופים לשינויי הריבית במשק והאם נוכל לעשות שינוי בעתיד בלי לשלם עמלות וקנסות.
כשאנחנו בוחנים את ההצעה שמולנו, חשוב לבדוק לא רק את הריבית המוצגת בכל מסלול, אלא גם את העלות הכוללת הצפויה לאורך שנות ההלוואה. בבחינת הנתונים חשוב מאוד להביא בחשבון עלויות נוספות, את עמלת הפירעון המוקדם ובעיקר את הצרכים והיכולות שלנו כמשפחה.
שתי משפחות - שתי משכנתאות שונות
שתי משפחות יכולות לרכוש בדיוק את אותו הבית, במחיר זהה, ולהעמיד הון עצמי דומה, ועדיין להזדקק לשתי משכנתאות שונות. הסיבה לכך היא שמדובר בהלוואה שצריכה להתאים למשפחה ולא להפך. לכל משפחה הכנסות, התחייבויות ותוכניות שונות. לאחת עשויה להיות קרן השתלמות שצפויה להפוך לנזילה, ולשנייה לא. לכן יש להתחשב בכל המרכיבים לפני שמחליטים לקחת משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר.
עבור משפחות רבות, החזר נמוך אכן יוצר הקלה, אך התמונה רחבה יותר. בבדיקה מעמיקה מתגלים לא פעם כספים שעשויים להיכנס בעתיד, לצד התחייבויות שעשויות לגדול או להצטמצם. למשל, מעבר של הילדים מהגנים לבתי הספר עשוי במקרים מסוימים להפחית את ההוצאות ולאפשר להגדיל את ההחזר החודשי וכך לצמצם את העלות הכוללת של המשכנתא. זו רק דוגמה אחת לכך שחשוב לבחון את התנאים באופן פרטני ולהתאים אותה לחיי המשפחה.
אל תסתפקו במספרים שנראים טוב
משכנתא טובה היא לא בהכרח זו שמציעה את ההחזר החודשי הטוב ביותר. היא ההלוואה שמתאימה ליכולת הכלכלית שלנו ולרמת הסיכון שאנחנו יכולים להתמודד איתה, גם אם יהיו שינויים כלכליים, בריבית או בהוצאות המשפחה בשנים הקרובות. לכן חשוב מאוד לעשות בדיקה מקיפה, להבין את המשמעות של כל מסלול שמוצע לנו, לבחון את ההחזר עכשיו ובעתיד, את תקופת ההחזר, את העלויות הנלוות ואת התשלום הכולל שנשלם על הבית.