בשנים האחרונות יותר ישראלים בוחנים אפשרויות השקעה מחוץ לישראל, ובין היעדים שנמצאים על מפת המשקיעים נמצאת גם פולין. ורשה, קרקוב, גדנסק, לודז' וערים נוספות מציעות מגוון רחב של נכסים, החל מדירות מגורים ועד נכסים מסחריים ופרויקטים חדשים.
אבל לפני שמסתכלים על מחיר למ"ר, תשואה צפויה או תמונות של דירה באתר שיווק, יש שאלה חשובה יותר: האם הנכס והעסקה מתאימים למשקיע מבחינה משפטית?
רכישת נדל"ן במדינה זרה מחייבת היכרות עם מערכת המשפט המקומית, מסמכי הבעלות, החוזים, המיסוי ולעיתים גם עם מגבלות החלות על רוכשים זרים.
לא מתחילים במחיר - מתחילים בבדיקת הנכס
אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים היא להתמקד תחילה במחיר ובתשואה. אלא שנכס שנראה אטרקטיבי מבחינה כלכלית יכול להסתיר בעיות משפטיות או רישומיות.
לפני חתימה על עסקה כדאי לבדוק מי רשום כבעלים של הנכס, האם קיימות זכויות של צדדים שלישיים, שעבודים, חובות או מגבלות אחרות. בפולין ניתן לבצע בדיקות באמצעות ספר המקרקעין Księga Wieczysta המשמש מקור מרכזי למידע על הזכויות בנכס.
בדיקת נאותות משפטית אינה מסתיימת בהסתכלות על מסמך אחד. היא צריכה לבחון את התמונה הרחבה של העסקה ואת ההתאמה בין המידע שנמסר לרוכש לבין הרישומים והמסמכים הרלוונטיים.
האם ישראלי יכול לרכוש כל נכס בפולין?
התשובה אינה זהה לכל סוגי הנכסים.
הדין הפולני מבחין בין סוגים שונים של מקרקעין ובין נסיבות שונות של הרכישה. במקרים מסוימים רכישת דירת מגורים אינה מחייבת קבלת אישור מיוחד, בעוד שבעסקאות הכוללות בעלות ישירה בקרקע או סוגים מסוימים של נכסים עשויות להתעורר דרישות נוספות.
לכן, לפני שמשלמים מקדמה או חותמים על חוזה, חשוב לבדוק האם קיימת מגבלה על העסקה ומה נדרש מהרוכש מבחינה משפטית.
במקרים שבהם נדרש אישור של משרד הפנים והמינהל הפולני (MSWiA), יש לכך משמעות גם מבחינת אופן ניסוח ההסכם ותנאי העסקה.
חוזה הרכישה הוא לא רק עניין טכני
משקיעים ישראלים עשויים להיתקל בחוזים בפולנית ובמונחים משפטיים שאינם מוכרים להם. גם כאשר העסקה נראית פשוטה, סעיף אחד בחוזה יכול להשפיע על זכויות הרוכש במקרה של עיכוב, ביטול עסקה, אי־קבלת אישור או בעיה שהתגלתה בנכס.
לכן כדאי להבין היטב מה בדיוק נרכש, באילו תנאים, מתי מועבר התשלום ומה קורה אם אחד התנאים לעסקה אינו מתקיים.
במיוחד חשוב להיזהר מלחץ לחתום במהירות על חוזה מקדמי ולהעביר מקדמה לפני שהושלמו הבדיקות המשפטיות הדרושות.
ומה לגבי המסים?
מחיר הנכס הוא רק חלק מעלות העסקה.
רכישת נכס בפולין עשויה להיות כרוכה במיסים, אגרות ועלויות עסקה נוספות, והטיפול המיסויי עשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס, לאופי העסקה ולמבנה ההחזקה.
גם לאחר הרכישה קיימים היבטים שיש לקחת בחשבון, למשל הכנסות משכירות, מכירת הנכס והיבטי מס החלים על ההכנסה או העסקה.
לכן, חישוב התשואה הצפויה לפני הרכישה צריך להביא בחשבון לא רק את מחיר הנכס ואת שכר הדירה האפשרי, אלא גם את העלויות והמיסוי הרלוונטיים.
האם כדאי לרכוש את הנכס באופן פרטי או באמצעות חברה?
זו שאלה שעולה לא מעט בקרב משקיעים.
במקרים מסוימים עשויה להיות משמעות למבנה שבאמצעותו מוחזק הנכס - אדם פרטי או חברה. הבחירה אינה צריכה להתבסס רק על שיקולי מס, אלא גם על מטרת ההשקעה, מספר המשקיעים, אופן מימון העסקה, פעילות עתידית ותכנון ההחזקה בנכס.
אין מבנה אחד שמתאים לכל משקיע, ולכן כדאי לבחון את האפשרויות לפני ביצוע העסקה ולא לאחר שהרכישה כבר הושלמה.
ומה לגבי נכסים שנרכשים לצורך השקעה?
כאשר מדובר בדירה להשקעה, המשקיע צריך לבחון שני דברים במקביל: את כדאיות הנכס ואת הביטחון המשפטי של העסקה.
נכס בעיר עם ביקוש לשכירות אינו בהכרח עסקה טובה אם קיימת בעיה משפטית או אם תנאי הרכישה אינם מגנים כראוי על הרוכש.
מצד שני, גם בדיקה משפטית מושלמת אינה מחליפה בדיקה כלכלית. חשוב לבחון את אזור הנכס, הביקוש לשכירות, עלויות הניהול והתחזוקה, אפשרויות המימון והוצאות נוספות.
החיבור בין הבדיקה הכלכלית לבדיקה המשפטית הוא שמאפשר לקבל תמונה מלאה יותר לפני שמתחייבים לעסקה.
לא חייבים לעשות את כל התהליך לבד
אחד האתגרים המרכזיים עבור ישראלים הרוכשים נכס בפולין הוא המרחק. המשקיע נמצא בישראל, הנכס נמצא בפולין, והעסקה מתנהלת בהתאם לחוקים, למסמכים ולשפה המקומית.
מסיבה זו, ליווי משפטי מקומי או ליווי של משרד שמכיר הן את הלקוח הישראלי והן את הדין והמערכת בפולין יכול לסייע בתיאום התהליך, בבדיקת המסמכים ובהבנת המשמעות המשפטית של העסקה.
האוול טוקר ושות', משרד עורכי דין, מתמחה במתן שירותים משפטיים לישראלים ולחברות הפעילים בפולין, ובין היתר מלווה עסקאות של רכישה ומכירה של נכסים בפולין, למגורים ולמסחר. המשרד מציין באתרו התמחות של כ־20 שנה בתחום ההשקעות ורכישות הנדל"ן בפולין.
לפני שמעבירים כסף - עוצרים ובודקים
רכישת נדל"ן בפולין יכולה להיות תהליך מורכב, אבל חלק גדול מהסיכונים ניתן לזהות עוד לפני החתימה.
בדיקת הבעלות והזכויות בנכס, בחינת החוזה, בדיקת הצורך באישור לרכישה, בחינת המיסוי והבנת מבנה העסקה הם צעדים שכדאי לבצע לפני התחייבות כספית משמעותית.
בסופו של דבר, ההחלטה על רכישת נכס צריכה להתבסס לא רק על השאלה "כמה הנכס עולה", אלא גם על השאלה "מה בדיוק אני קונה ומה המשמעות המשפטית של העסקה".
רוצים לבדוק עסקת נדל"ן בפולין?
האוול טוקר ושות' - משרד עורכי דין
ייעוץ וליווי משפטי לישראלים בעסקאות ובפעילות עסקית בפולין.
טלפון: 03-5781091
אתר:polishlaw.co.il