פרויקטים של התחדשות עירונית נתקלים לא אחת במכשולים משפטיים, כלכליים או תכנוניים, אך כשמדובר בלב שכונה חרדית ותיקה בירושלים - כלל המשחקים משתנים.
חציית רף 70% החתימות במתחם בצפון מערב ירושלים המקודם על ידי חברות הנדל"ן עתידור ואורבנה, מסתירה מאחוריה דרמה מורכבת של התנגשות אינטרסים בין פיתוח נדל"ני מודרני לבין צביון ישיבתי מקומי.
האתגר המרכזי שעמד בפני היזמים לא היה רק איסוף החתימות של בעלי הדירות במתחם, אלא העובדה שבלב השטח פועלת ישיבת 'כוכב יעקב' טשעבין המיתולוגית.
הימצאותו של היכל תורה שוקק חיים בלב מתחם הבנייה יצרה מיד מתח מובנה: מצד אחד, היזמים שאפו לייצר שטחי מסחר מניבים ופיתוח עירוני שיצדיקו כלכלית את פרויקט הפינוי-בינוי".
מצד שני, הנהלת הישיבה והרבנים עמדו על רגליהם האחוריות מחששה אמיתית שרעש, תנועת עוברי אורח מסחרית ושינוי פני האזור יחריבו את השלווה הנדרשת ללימוד תורה ויפגעו אנושות בצביון המקום. מבחינת ראשי הישיבה, מדובר היה בקו אדום.
למשך למעלה מחצי שנה, ניהל בנימין מלצר מטעם חברת עתידור סדרה ארוכה של פגישות, דיונים מרתוניים ותיאומים מול הנהלת ישיבת טשעבין.
רק לאחר חודשים של גישוש, בניית אמון ופשרות תכנוניות, הצליחו הצדדים לגבש הסדר עקרונות מחייב.
ההסכם הזה, שהבטיח כי אופיו ושלוותו של היכל התורה יישמרו מכל משמר, הסיר את ההתנגדות הקריטית של הישיבה וסלל את הדרך להתקדמות הפרויקט - שהגיע כאמור ל-70% חתימות ומכוון כעת להרחבה למבנים סמוכים נוספים.