מפקח בנייה מטעם הדיירים בתמ"א 38

2 שומרי סף עיקריים שמלווים את הדיירים מתחילת פרויקט תמ"א ועד סופו הינם עורך דין הדיירים ומפקח הבנייה מטעם הדיירים.

רמאל לוי , י"ד בתמוז תשע"ח

התחדשות עירונית של "פרפקט"
התחדשות עירונית של "פרפקט"
הדמיה

מי שומר על האינטרסים שלי?

אחת השאלות המרכזיות שאני נשאל כשאני יושב במסגרת תפקידי כמנהל השיווק והפרויקטים של חברת פרפקט יזמות בנייה והשקעות עם נציגות דיירי בניינים , היא מי שומר על האינטרסים שלנו? מי שומר על כך שכל מה שהיזם מבטיח יתקיים?

2 שומרי סף עיקריים שמלווים את הדיירים מתחילת פרויקט תמ"א ועד סופו הינם עורך דין הדיירים ומפקח הבנייה מטעם הדיירים.

נהוג לחשוב שעורך הדין הוא בעל המקצוע היחיד ששומר על הדיירים בפרויקט בנייה מורכב של תמ"א 38, אולם נציגות פעילה וטובה ועורך דין טוב יוסיפו את מפקח הבנייה מטעמם עוד לפני חתימת ההסכמים עם היזם .

מהי תרומתו של מפקח הבנייה בשלב כ"כ מקדמי של הכנת ההסכם מול היזם?

תחום הבנייה והתשתיות כולל בעלי מקצוע רבים, מפקח בנייה הינו אחד התפקידים המשמעותיים בהצלחת פרויקטים והתאמת העבודה לתכנון המקורי. במידה רבה המפקח הוא איש המקצוע המוודא כי התכנון שהושקע בו שעות רבות במשרד האדריכלים והמהנדסים והביצוע של העובדים בשטח ואתר הבנייה תואמים אחד לאחד.

בפרויקטים של תמ”א 38, פרויקטים שהינם מורכבים הנדסית ותכנונית, מפקח מקצועי הוא הכרח לבטיחות ואיכות העבודה וכל הצדדים בפרויקט היזם והדיירים מרוויחים כלכלית ממפקח טוב שנמצא בשטח.

למרות שרוב קבלני הבניין והיזמים ימנו מפקח בנייה מטעמם , בפרויקט של תמ”א 38 מינוי מפקח בנייה נוסף מטעם הדיירים הינה המלצה ראויה לשומר סף נוסף המתמחה בתחום, שתפקידו לשמור על האינטרסים של הדיירים בשטח הבנייה ממש.

עיקרו של ההסכם בין הדיירים לבין היזם כולל בין היתר תוכניות אדריכליות המכילות את ההרחבה של דירות הדיירים ואת דירות היזם ומפרט טכני אודות הבניה הצפויה (חומרים בהם ישתמש היזם, מפרט המעלית, האיטום, החיזוק, מפרט אינסטלציה, דלתות, חלונות, ריצוף , מפרט חניה, המוצעת מפרט לובי, חשמל, והרשימה ארוכה..).

מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים עוד בטרם נחתם החוזה בין היזם לבין הדיירים הינו הכרחי לצורך בדיקת תכניות הבניין והדירות והמפרט הטכני שלהן, המפקח מאשר את תקינות המפרט או מצביע על כשלים שיכולים להיגרם. הבדיקה המקדמית מונעת אישור תכנית בעייתית או מפרט טכני חסר ובכך מונעת עיכובים מיותרים, הוצאות כספיות עתידיות ומפגעים בטיחותיים אשר עלולים לעצור את עבודת הבנייה ולעכב את סיומה.

מבחינת היזם, מינוי מפקח דיירים ע"י נציגות הדיירים הינו אמצעי חשוב לשקט הנפשי של הדיירים, לביצועו של הפרויקט בזמן ,למניעת תקלות ולתת מענה מקצועי הנדסי לדיירים.

מי ממנה את המפקח?

מומלץ כי נציגות דיירי הבניין ועו"ד הדיירים יבחרו את המפקח ויראיינו אותו. עוד בטרם חתימת הסכם עם היזם. את שכרו של המפקח ישלם היזם ויאשר את הסכם שכר הטרחה שלו כחלק אינטגרלי מההסכם. חשוב מאוד לבחור מפקח בנייה מנוסה בתמ”א 38, בעיקר בשל היבט החיזוק המשמעותי כל כך. אין הכוונה לאיש מקצוע שיתעמת עם היזם אלא מהנדס שפועל לצד היזם ומוודא את טובת הדיירים והפרויקט כולו.

תפקיד המפקח בזמן הבנייה:

פיקוח במהלך בניית הבניין (תמ"א 38) עשוי למנוע ליקויים ותקלות בניה כגון, סדקים, רטיבות, קירות לא ישרים , צנרת ואיטום, אינסטלציה, ועוד.

המפקח יבקר בשטח הבנייה במועדים קבועים ובאירועים משמעותיים כגון יציקות בטון וכו.

על המפקח הבנייה להציף תקלות וליקויי בניה במידה וקיימים , לדיירים ליזם, ולעו"ד הדיירים – מטרת הצפת הבעיות לגורמים לעיל היא קביעת דרך פעולה רצוי , עם פיקוח הנדסי ומשפטי . ככל ויידרש הליך משפטי, על המפקח לכתוב ולהגיש דו"ח ליקויים ולהציג אותו במידה ויידרש לכך, בביהמ"ש.

סיכום תפקידי מפקח מטעם בעלי הדירות:

כבר בשלב הכנת ההסכם -בין היזם לבעלי הדירות. המפקח עובר על המפרט הטכני, המהווה נספח להסכם ההתקשרות , מעיר הערות, שיפורים ,הרחבות וכו'. לפני חתימת ההסכם -בדיקת התכניות שמצורפות להסכם. הערת הערות בהקשר למרכיבי הבינוי, רוחב כניסה, ועוד טרם הגשת הבקשה להיתר בניה.-בחינת התאמת התכניות המוגשות לתכניות שצורפו להסכם ולמצגים שנמסרו לדיירים. בקבלת ההיתר הבניה-בחינת תאימות ההיתר שניתן לבקשה שהוגשה. בזמן הבנייה -ליווי תהליך הביצוע, ביקורים באתר הבניה, הגשת דוחות לנציגות הדיירים, בדיקת לוח הזמנים, עד מסירת המפתח וקבלת טופס 4.

נכתב בשיתוף רמ-אל לביא, מנהל שיווק פרפקט יזמות בנייה והשקעות המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית , ram-el@perfectpro.co.il

ליצירת קשר לביצוע תמ"א 38 בבניין שלכם, לחצו כאן