'בית' ו'נכס' - זה לא אותו דבר

סדרת סרטונים חינמית שרצה ברשת מציעה לזוגות צעירים תהליך לרכישת דירה ב-180 יום. ליאור זברג, יועץ ומומחה נדל"ן, מצביע על הבעיות.

ערוץ 7 , י' בכסלו תשע"ט

ליאור זברג
ליאור זברג
צילום: עצמי

אם גם אתם גלשתם השבוע בפייסבוק, מן הסתם יצא לכם להיתקל בשיטות כאלה ואחרות שמציעות דרכים לצבור סכומים גדולים ולהגיע לרכישת דירה במהירות.

ליאור זברג, יועץ ויזם נדל"ן, ממליץ לא להתלהב מהשיטות הללו, ומאיר מספר נקודות בהקשר של רכישת דירה ונדל"ן לזוגות צעירים.

"ההמונים לרוב מונעים מהרגש: בוא נקנה את בית חלומותינו! ואליהם פונות השיטות האלו", אומר זברג. "אבל השיטות האלה לאו דווקא הכי כדאיות לצרכן החכם. מי שהמטרה שלו זה להגיע לדירת מגורים, בלי שיהיה אכפת לו במיוחד ממחיר הדירה או מאפשרות להרוויח מהנדל"ן – מן הסתם ימצא שם את מה שחיפש. הבעיה מתחילה כשאנשים שמכוונים להשקעה בנדל"ן נעזרים בשיטות כאלה, כשהם לא עושים את ההפרדה הכ"כ מתבקשת בין בית – לנכס".

"נכס - זו מקפצה כלכלית", מסביר זברג. "אם זה לשכירות לזמן הפנסיה, אם זה כדי לקנות בזול ולמכור במחיר גבוה יותר. נכס זה לא בית ופעמים רבות רוכשים מתבלבלים בין הדברים, כשהם נוטים לגור במחיר גבוה במקום שאוהבים - ומשכנעים את עצמם שירוויחו כסף כשימכרו את הנכס".

זברג מסביר שחשוב לבדוק לאן הולך העדר – ולנסות לחשוב דווקא בכיוון אחר. "יש קבוצות מחאה רבות שמזהירות מירידת מחירי נדל"ן, וממצב של 'בועה' כמו זו שהייתה בארה"ב לפני משבר הסאאב-פריים. הנטייה של האנשים היא לקנות דווקא כשהנדל"ן עולה, ואם המחירים יורדים – זה הזמן לברוח, לטענתם", אומר זברג.

"אבל בועה כמו זו שהייתה בארה"ב לא תיתכן כאן, ואם הנדל"ן יורד – זה הזמן למכור. לאו דווקא. ייתכן שזה הזמן לקנות, לפני העלייה הבאה במחירים".

זברג מצביע על יתרון נוסף בקניה בזמן ירידת המחירים, ואומר כי כדי להרוויח כדאי לחפש את המקומות בהם הנדל"ן נמצא לאחר משבר הירידה, כשיש בהם לאן לעלות: "המשמעות של לקנות בזול קיימת היום במקומות שקצת רחוקים מהעין. מקומות שהם קצת בצד – שהם לא ב'שיא' שלהם".

זברג מביא את תל-אביב כדוגמא ואומר כי כיום מחירי הנדל"ן בת"א גואים מאוד – ומהרבה בחינות הנדל"ן בת"א נראה בשיאו – כשבמצב של משבר יש לו הרבה לאן לרדת. "מצד שני", ממשיך זברג, "יש ערים פריפריאליות שמצויות במחירי שיא מבחינתן בגלל עודף משקיעים. לכן, אפשר להגיע כבר היום ל'מחירי משבר' במקומות שכבר לא עלו ואין להם כ"כ לאן לרדת.

המקומות האלו לרוב במציאות שדומה לאחרי משבר, אבל הם בעצם 'לפני הזינוק', כשעדיין אפשר לבצע בהן עסקאות של אחרי נפילה".

אז איפה נמצאים המקומות האלו? זברג נותן פרמטר למציאת המקומות שלפני הזינוק:

"מחיר נמוך למ"ר, כאשר הביקוש בו גבוה ויש שוק נדל"ן. התשואה, לרוב, תהיה גבוהה יותר מזו שבת"א, וזה יכול להתבטא פעמים רבות במקומות בהם יש בניה של המדינה, כמו עמידר או שיכונים, בהם לא הגיעו למחירים גבוהים. אפשר לומר שמדובר על מקומות שמבחינה חברתית הם בזינוק, אבל זה עדיין לא נתן את אותותיו על מחירי הנדל"ן, שעדיין בשפל".

זברג מוסיף שבמקומות כאלה ניתן להרוויח הרבה יותר כסף מאשר ההליכה עם העדר – למקומות בהם המחירים והביקוש גבוהים. "מי שהרוויח בת"א זה מי שקנה לפני 10 שנים. מי שקנה לפני שנה – לא בטוח שהרוויח, וגם אם כן - אז לא הרבה. חשוב לצאת מהקופסה, לחשוב מה יהיה מחר ולקנות איפה שהיום יש מציאות שדומה למשבר – שממנה יש לאן לעלות".

לסיום, נותן זברג עצה: "להוציא מי שרגיל לחיות במקומות פתוחים כמו מושבים או קיבוצים - לא כדאי לרוץ לגור במקומות יקרים. אפשר לגור בשכירות לא יקרה ולקנות נדל"ן שאפשר להרוויח ממנו גם מיד וגם בעתיד".