מילת הקסם להתחדשות עירונית: ודאות

עו"ד אלי אשל: ''חוסר הודאות גורם לבזבוז אדיר במשאבים, להארכת תהליכים, לתכנון לקוי, ולבעלי דירות ויזמים שמתקשרים בחוסר מידע''

אלירן אהרון , ג' בסיון תשע"ט

רועי אלקבץ
רועי אלקבץ
צילום: ארן דולב

ההתחדשות העירונית אשר מהווה את האתגר המשמעותי ביותר מבחינת הדיור הלאומי, היתה הנושא המרכזי בכנס של מרכז הבנייה הישראלי.

המשתתפים במושבי הכנס דנו בין היתר בשאלה איך גורמים לכך שיזמים יראו בצורה יותר ברורה את תהליכי התכנון והרישוי כבר בתחילת הפרויקטים להתחדשות עירונית, במקום להסתכן ב''הפתעות'' בהמשך הדרך שעלולות לגרום נזקים כבדים.

עו"ד אלי אשל, אמר כי "אם אפשר להגיד על דבר אחד שהוא ודאי בתחום ההתחדשות העירונית הוא: שאין ודאות. חוסר הודאות גורם לבזבוז אדיר במשאבים, להארכת תהליכים, לתכנון לקוי, ולבעלי דירות ויזמים שמתקשרים בחוסר מידע וכתוצאה מכך לא פעם ב"חטא". הגדלת המידע, רצף מדיניות ושלטון יגרמו להגדלת הודאות וזו משימתנו לנסות ולהפוך את הסיסמאות להמלצות קונקרטיות.

''כיצד מייצרים רצף של מדיניות ורצף בהחלפות שלטון מקומי? האם בחקיקה? בהגדלת פירוט התכניות החלות על ערים או אזורים כדי לייצר מידע מספיק מפורט שייתן ודאות תכנוניות ולא יגרום להסתמכות על מדיניות המשתנה עם כל שלטון'.

לדברי אשל, ''פירוט התכנון יגדיל את המידע ליזמים ובעלי הדירות טרם ההתקשרות. הגדלת הודאות של בעלי הדירות באמצעים שונים כגון מעורבות גדולה יותר של מנהלות ההתחדשות העירונית אשר תוקצבו לאחרונה על ידי רשות ההתחדשות העירונית ועוד".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, התייחס לשאלת הקטנת האי ודאות התכנונית בפרוייקטי התחדשות עירונית: "על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית יש ליצור בראש ובראשונה ודאות תכנונית, כזו שתבטיח לבעלי הדירות, וליזמים והקבלנים שיש אחידות במדיניות הממשלתית והמקומית.

''אני מאמין כי הממשלה צריכה לקחת את העניינים לידיה ולהתגבר על ההתנגדויות של הרשויות. בהקשר זה, יש לציין כי צריך להאריך את תוקף הותמ"ל הצפוי לסיים את פעילותו בקיץ הקרוב ולאפשר לו המשך פעילות לקידום תוכניות בניה למגורים ובמסגרת התחדשות עירונית בפרט", הוסיף כתב.

מירי רימון, מנהלת אגף בכיר - שמאות מקרקעין ברשות מקרקעי ישראל, סיפרה למשתתפים כי רשות מקרקעי ישראל מעודדת התחדשות עירונית, פועלת להקטנת חיכוך בפרויקטים של תמ"א 38, מקצה משאבים לתכנון תוכניות אב להתחדשות עירונית, ומקנה ודאות ליזמים על ידי הקצאת קרקעות משלימות בפרויקטים העונים לתנאי מדיניות מועצה מקרקעי ישראל.

כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במחלקת יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, התייחסה לשאלה איך מתמודדים עם מצב שבו בעיקר בעקבות בחירות מוניציפליות, המדיניות של הרשות המקומית ביחס להתחדשות עירונית משתנה בפתאומיות: "משרד המשפטים נפגש עם קשת רחבה של גורמים הרלוונטיים לתחום ההתחדשות העירונית. מכולם עלתה החשיבות של הגברת הודאות בפרויקטים החשובים האלה. בלי הודאות כבר בתחילת הדרך, ברור שהפרויקטים לא יצליחו להגיע למימוש כי יש מרכיבים רבים משתנים.

"לשם כך אנו רוצים לתקן מספר תיקוני חקיקה- כך למשל להכריע ביחס לשאלה האם יהיה פטור או לא יהיה פטור מהיטל השבחה כבר בתחילת ההליך התכנוני, אחרת היזם נשאר בחוסר ודאות לגבי תשלומים משמעותיים. היום המועד בו יודעים בודאות האם יש או אין פטור, זה רק אחרי אישור התכנית ולקראת ההיתרים. גם תקן 21 יתוקן ויתייחס לכלל ההיבטים שצריך להתחשב בהם במסגרת הוצאות היזם, כך גם לגבי היבטי התחזוקה שהיזם התחייב לתת לדיירים כדי לסייע להם לשאת בהוצאות השוטפות של התחזוקה.

"אנחנו מכירים את הבעייתיות ביחס למסמכי מדיניות שרשות מקומית משנה את מדיניותה. אנחנו עובדים מול מנהל התכנון כדי לתת מענה לדבר הזה. זה מצב שמעורר סוגיות משפטיות בקשר להסתמכות על מדיניות קודמת, ואנחנו מכירים את זה גם מחילופי ממשלות. צריך למצוא פתרונות בדמות הוראות מעבר", הוסיפה יוליס.

משה פדלון, ראש עיריית הרצליה, העיד: ''אני הולך לעצור את כל הפרויקטים בעיר וממליץ לכל ראשי הערים לעשות כן. עד שהמדינה תבין שעליה להשקיע בהתחדשות עירונית. ההסכמים עם המדינה אינם הסכמים אלא המלצות. הם לא עומדים בהתחייבויות ואנו ראשי הערים לא יכולים לסמוך עליהם. אין מדיניות אין יעדים. המדינה לא שומעת אותנו. הפתרון הוא להציב מטרות ועליהן לבנות יעדים ולפעול יחד. המדיניות צריכה לבוא מלמעלה. אין תשתיות אין התחדשות עירונית. רמ"י הוא 'חטיבה עסקית' אולי כדי שרמ"י תסחר בנסד"ק. לא מעניין אותם מצוקת הדיור ומחירי הקרקעות''.

ליזמים אמד פדלון ''לפני שאתם רוצים לקדם בנייה צריך לתת מענה לתשתיות. תנו לי אחריות וסמכות תורידו את החסמים, עוזבים את העירייה אנשים מצויינים ועוברים לסקטור הפרטי כי שם מחכות להם מזכורות גבוהות מאד, ומה יש לי להציע להם, משכורות נמוכות".

חיים מסילתי, יו"ר ארגון השמאים, הזהיר "אנו בשעת חירום, בעוד רובנו רואים את ההתחדשות העירונית כעניין יזמי ואקט כלכלי ואנו שוכחים את המטרה המקורית שמדובר בהצלת חיים, זה צריך להיות בראש מעיינינו".

רועי אלקבץ, מחזיק תיק התחדשות עירונית בעיריית תל אביב, אמר "המערכת איטית מידי והקורבנות הם התושבים".