כל האמת על השקעות נדל"ן בארה"ב - בטוח או מסוכן?

ניר בבג'ני, מייסד חברת נדלניר, מסביר את כל הדברים הקטנים והקריטיים למי שרוצה להשקיע בנדל"ן.

תוכן שיווקי , כ"ד בסיון תשע"ט

נדל"ן בחו"ל, השקעות
נדל"ן בחו"ל, השקעות
צילום: ISTOCK

כל אחד יכול לקנות נכס בארצות הברית להשקעה אבל להרוויח כסף באופן קבוע בסיכון נמוך זה כבר אתגר אחר לגמרי. כיצד לבחון כדאיות ההשקעה ולזהות את הסיכון הנכלל בה?

ניר בבג'ני, מנהל פורום תפוז השקעות נדל"ן בארה"ב, ומייסד חברת נדלניר, עונה על כל השאלות.

אתה יכול להסביר מלכתחילה למה בכלל לשקול השקעה דווקא בנדל"ן?

באופן מסורתי וברחבי העולם, כולל אצלנו בישראל, נחשב אפיק השקעות מבוסס נדל"ן למגורים, כאפיק השקעה סולידי ובטוח, זאת מפני שקרן ההשקעה מגובה באמצעות נכס פיזי, ומפני ששימוש נדל"ן לצורך מגורים מהווה צורך בסיסי ומבוקש.

למה שמשקיע ישראלי שפוי יקנה נדל"ן בארה"ב ולא בישראל?

בישראל רמות מחירי הבתים גבוהים ופחות נגישים לכיס הישראלי הממוצע. למי שלא יכול לקנות בארץ ועדין רוצה לקנות נדל"ן, ישנה האפשרות לרכוש מחוץ לישראל.

אז אתה אומר שאנשים קונים בארה"ב רק כי אין להם מספיק כסף לקנות בישראל?

לא. בארצות הברית ישנה מציאות של תשואה מהשכרה גבוהה מאשר בישראל. זו עובדה שקל לבדוק. סיבה נוספת שמושכת משקיעים היא מפני שהיצע הנדל"ן והשוק גדול ומשמעותי מאשר בישראל, כתוצאה מכך בארה"ב קל יותר להשיג אפשרויות רכישת נדל"ן במחירים נמוכים והזדמנותיים ביחס למה שניתן להשיג בישראל. כלומר ליצור מרווח גלום כבר ברכישה.

נניח והמספרים טובים יותר, זה עדין לא אומר שהשקעה בטוחה יותר. מה יש לך לומר לגבי טענה זו?

הטענה נכונה ועם זאת אחת האמרות השגורות בפי משקיעים מקצוענים, היא שאת המרווח יוצרים כבר בנקודת הרכישה. כלומר, היכולת לרכוש נכס במחיר נמוך ביחס לשווי השוק יוצרת מרווח בטחון.

האם מספיק לקנות נכס מתחת למחיר השוק כדי שזו תהיה השקעה בטוחה?

חס וחלילה. הדבר הכי חשוב לקחת בחשבון לצורך הערכת רמת הביטחון זה הסביבה. למשל, לצורך איתור סביבת השקעה בטוחה מומלץ להשקיע באזורים בהם האוכלוסייה איכותית ויציבה. היום ישנם אתרי אינטרנט בהם ניתן בקלות לצפות במגוון נתונים כמו חתך סוציו-אקונומי, מקומות עבודה, שירותים ציבוריים תקינים, רמת פשיעה ועוד.

הזכרת שמלכתחילה המשקיעים הישראלים רוצים לרכוש במקומות זולים, זה לא סותר את מה שאתה אומר עכשיו לקנות באזורים איכותיים שהם כנראה יקרים יותר?

זו שאלה של איזון. מן הסתם ככל שהאוכלוסייה איכותית יותר, כך המשקיע צפוי לראות עליית ערך גבוהה יותר ולהצליח לגבות את שכר הדירה בזמן מידי חודש ביתר קלות וביטחון. לעומת זאת, באזורים בהם יש פשיעה ואוכלוסייה קשה יותר, המשקיעים יידרשו להשקיע זמן ואנרגיה מידי חודש בכדי להצליח לגבות את המגיע להם וזה כבר מצב שאינו מתאים בכלל עבור משקיע ישראלי שנמצא הרחק מהנכס בו השקיע. לכן, חשוב להיזהר שלא ליפול למלכודות דבש בדמות פרסומות על חלומות תשואה גבוהה, מפני שבפועל יתכן כי מדובר באזורי השקעה שאינם איכותיים מספיק.

האמת היא שרבים נרתעים מביצוע השקעה בארה"ב בדיוק בגלל הסיכון שהנכס רחוק, אפילו אם השתכנעו שזה כדאי יותר.

נכון. בין אם מסיבות מעשיות כגון אתגר שליטה מרחוק או סיבות פסיכולוגיות כגון נכס הממוקם הרחק מעבר לים, המכנה המשותף בשורש סיבות אלו הוא המרחק. לכן, המפתח לרכישה וניהול של נכס בביטחון, הוא המענה לסוגיית השליטה המלאה מרחוק. זה אפשרי ובקלות.

ובכל זאת, השקעה בארה"ב מסוכנת מהשקעה בישראל בהתחשב במרחק, נכון?

למעשה, השקעת נדל"ן בישראל כיום וכולל התחשבות במרחק בטוחה פחות מהשקעת נדל"ן בארה"ב. תוצאה זו נובעת מאוסף סיבות. ניתוח הסיכונים ברמת הסביבה הפוליטית, כלכלית, משפטית, חוקית והעסקית הפועלות בארה"ב ומעניקות למשקיע סביבת השקעה בטוחה לאין ערוך ביחס לישראל. זו גם הסיבה שרוב המשקיעים הישראלים שפועלים מחוץ לישראל, בוחרים להשקיע דוקא בנדל"ן בארצות הברית.

אז מדוע אם כך עדיין ישנם כל כך הרבה אנשים שנמנעים מהשקעת נדל"ן בארה"ב?

להערכתי, הסיבה העיקרית היא חוסר מודעות, או חוסר רצון ויכולת לברר את הפרטים כדי לבחון האם יש או אין אמת בטיעון זה, זאת מפני שהטענה לגבי השקעה בטוחה יותר בארה"ב מאשר בישראל היא אמת שאינה אינטואיטיבית ומכיוון שכך דורשת רצון, מוכנות ופתיחות לבחון את הפרטים. המשקיעים הישראלים שרוכשים נכסים בארה"ב מתאפיינים לרוב בתכונות אלו. מי שלא יהיה מוכן לבדוק ולבחון יפסול אוטומטית על הסף את עצם האפשרות הזו.

ומה הם הפרטים שצריך לברר כדי לגלות שבאמת מדובר בהשקעה בטוחה ולמרות המרחק?

לאחר איתור הנכס בעל הפוטנציאל הגבוה ביותר שיוצר מרווח בטחון כבר ברכישה, ואשר ממוקם בסביבה איכותית ויציבה. ישנה אפשרות לבצע בדיקה בתשלום ולקבל דוח ליקויים מלא של הנכס באמצעות פקח מבנים מורשה. המשקיע מקבל מידע מלא על כל הליקויים והסיכונים במבנה, כולל מאות תמונות ווידאו של הבית וברמה כזו שגם אם היה טס לנכס לא היה מסוגל לקבל כזו רמה של שקיפות ומקצועיות. אם יש לך מידע אובייקטיבי על הסביבה שהיא איכותית, השוק ורכישה במחיר הזדמנותי, וגילוי מלא על המבנה ומצבו אז על ידי כך יצרת לעצמך בטחון בהשקעה.

אני חושב שזה לא דבר קל לביצוע כמו שאתה מתאר בטח לא עבור מי שלא מכיר את המקום.

נכון. כיום יש מספיק גורמים מנוסים שעובדים באזורים רבים בארה"ב. מה שחשוב זה שיהיה גורם מקצועי שיודע להבין את הנתונים מהדוחות, להצליב את כל המידע אנשי המקצוע שם ולאמת את המצב והבעיות באמצעות תהליך ניהול סיכונים מקצועי. אני פיתחתי במהלך שנות העבודה השקעה מבוססת ניהול סיכונים בתהליך ייחודי ובשקיפות מלאה למשקיעים. מטרת התהליך להביא את המשקיע ליכולת החלטה מושכלת לפני שמחליט האם לקנות את הנכס או לא. זו הייחודיות שלי בזכות הניסיון שצברתי בתעשייה ב11 שנים במקצועי כמנהל פרויקטים, ובדגש על ניהול סיכונים.

איך המשקיע יכול להגיע לעמדת החלטה מושכלת מרחוק באזור שאינו מכיר?

לאחר בחינה מקצועית ניתן להעריך בצורה מאוד מדויקת את שווי הנכס. הדוח הוא על סמך עסקאות קודמות בסביבה. בנוסף, ישנו דוח המתייחס לתוצאות הבדיקה של הליקויים במבנה ומצב הנכס. המשקיע מקבל דוח"ות של בעלי מקצוע מקומיים ברשיון, וגם תמונות אשר מוכיחות את קיום הליקויים. אנו מבצעים את כל הבדיקות האלה ונותנים את הדוחות למשקיע עוד לפני החלטה האם לרכוש את הנכס או לא.

לסיכום, מה הדבר הכי חשוב לקחת בחשבון בכל תהליך ההשקעה?

תלוי מה מטרת ההשקעה. למשל, בנדל"ן להשכרה הדבר החשוב ביותר הוא איתור שוכרים איכותיים קבועים לנכס. הצלחה במטרה זו היא תוצאה ישירה של כל הפעולות עליהן פירטנו קודם לכן.

ומה יוצא מזה בסופו של דבר למי שמתלבט האם כדאי לבדוק את האפשרות הזאת?

השגת התוצאה של שוכר איכותי וקבוע היא שהמשקיע צפוי ליהנות משכר דירה קבוע ויציב למשך שנים רבות. אם מבצעים זאת נכון, זהו מקור הכנסה נוסף ובטוח לאורך זמן. אתם צפויים ליצור תשואה קבועה על נכס בבעלות ישירה משלכם. בעבודה עם גורם מקצועי יש כבר צוות שיודע לרכוש ולנהל את הנכסים, כך שהכל בדוק. אנחנו למשל יודעים להראות 8 שנים של תוצאות המוכיחות זאת.

הריאיון נערך עם ניר בבג'ני, מנכ"ל נדלניר ליווי השקעות נדל"ן בארה"ב, אשר עוסק בליווי עסקאות נדל"ן בארה"ב ומנהל עבור לקוחותיו את התהליך כולו מהשקעה ועד לתשואה הפסיבית.