שוק המשכנתאות, ריבית הפריים, לוח שפיצר, תמהיל, רשם המשכונות...
אמא'לה!!!
כך מגיבים רבים מהאנשים כשהם מתחילים לחשוב על קניית בית חדש, והם מבינים שבשביל התענוג בן ה-100 מטרים שלהם הם יצטרכו לקבל עזרה קטנה מהבנק.
ובכן, חברים יקרים, לא עוד! היום נלמד את כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים את ההלוואה הכי גדולה בחיינו, ובסוף הקריאה - כולכם תבינו שלא מדובר במכניקת קוונטים, אלא בכמה מושגים בסיסיים שקל ואפשרי ללמוד ולהכיר.
אם יהיו עוד שאלות (בכל זאת יצא קצת ארוך...) - אשמח להשיב על הכל כאן בפורום (אני ממש אעדיף לענות כאן ולא בשיחות אישיות, כדי שכולם יוכלו ללמוד עוד).
מוכנים?
מעולה, כי עכשיו בדיוק מתחילים 
הקדמה
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן לנו, ובתמורה אנחנו ממשכנים (משעבדים) את הבית הנרכש לטובת הבנק.
למה הבנק רוצה לשעבד את הבית שלנו?
כך, במקרה שלא נוכל להחזיר את כספי ההלוואה שקיבלנו, הבנק יוכל למכור את הבית שלנו ולהחזיר לעצמו את הכסף שהוא הלווה. את היתרה מהמכירה הוא יעביר אלינו (לא לדאוג, בפועל זה מצב מאוד מאוד נדיר, והבנקים עושים הכל כדי לא להגיע לכך!)
למה זה טוב לנו שהבנק משעבד את הבית שלנו?
בכל פעם שהבנק נותן הלוואה, הוא נוטל על עצמו סיכון שמא ההלוואה לא תוחזר. כדי לפצות את עצמו על הסיכון, הבנק קובע ריבית גבוהה על ההלוואות שהוא נותן. במשכנתא, הסיכון של הבנק לאבד את כספו מאוד מאוד נמוך (הרי במקרה הכי גרוע הוא יכול למכור את הבית), ולכן הבנק מעניק ריביות מאוד מאוד נמוכות להלוואות משכנתא לעומת הלוואות אחרות, ומאפשר פריסה של ההלוואה לתקופה ארוכה ביותר (עד 30 שנים).
מה זה אומר שהבית משועבד לבנק?
בגדול, המשמעות היחידה היא שאי אפשר למכור את הבית ללא ביטול השיעבוד. לא צריך לבקש מהבנק רשות לתקוע מסמרים בקירות, הבנק גם לא יתערב בבחירת האריחים לחדר האמבטיה. הבית לא שייך לבנק אלא רק לנו, ואנחנו יכולים לעשות בו כטוב בעינינו (כאמור - מלבד למכור אותו).
מי שרוצה לעבור דירה כשיש לו משכנתא על הבית הישן, צריך פשוט להשתמש בכסף מהמכירה בשביל לסגור את המשכנתא, או לבקש מהבנק להעביר את השיעבוד לבית החדש במקום הבית הישן.
מהם התנאים בשביל לקבל משכנתא?
בנק ישראל קבע כמה מגבלות, שנועדו להגן הן על הרוכשים והן על הבנקים מפני מצב שבו הרוכשים לא מצליחים להחזיר את ההלוואה שהם לקחו. בין היתר, נקבע שההלוואה יכולה להיות עד 75% מערך הדירה (בדירה ראשונה), נקבע שההחזר החודשי יכול להיות מקסימום 50% מההכנסות נטו של בני הזוג (בפועל הבנקים לא יאשרו בדרך כלל למעלה מ-40%), ונקבע שההלוואה תהיה עד 30 שנים לכל היותר. המגבלה האחרונה קשורה למסלולי ההלוואה: נקבע שלפחות שליש מההלוואה יהיה במסלול עם ריבית קבועה (ראו בהמשך).
ככל שסכום ההלוואה יהיה נמוך ביחס לשווי הדירה, וההחזר החודשי יהיה נמוך יותר ביחס להכנסות, כך הבנק יוריד את הריבית - כי ההלוואה תהיה פחות מסוכנת מבחינתו.
ועכשיו נדבר תכלס
הסיבה שגורמת לאנשים לפחד ממשכנתא הרבה יותר ממה שהם מפחדים לקחת הלוואה מחברת האשראי, היא ריבוי האפשרויות והמסלולים.
להבדיל מהלוואה שלוקחים דרך הבנק או חברת האשראי, שבדרך כלל תהיה עם מסלול אחד בלבד, את המשכנתא אפשר לחלק למסלולים רבים ומגוונים - במטרה להתאים אותה לאופי השונה של כל משפחה. בעגה המקצועית מכנים זאת "תמהיל" (אפשר להסתכל על זה כמו על מתכון של עוגה: אפשר להכין עוגה עם מתכון א' שכולל בתוכו 3 ביצים ו-2 כוסות קמח, או עם מתכון ב' שכולל 2 ביצים ו-3 כוסות קמח. כך במשכנתא אפשר להגיע לאותו הסכום בעזרת מסלולים כאלה ובעזרת מסלולים אחרים). יש משפחות שיתאים להן תמהיל מסוים, ויש משפחות שיתאים להן תמהיל אחר.
לפני שעושים משא ומתן מול הבנקים השונים, כדאי כבר לדעת בדיוק איזה תמהיל רוצים לקחת, כי רק כך אפשר להשוות תפוחים לתפוחים.
מסלולי משכנתא
הגענו לשלב שבו אפשר לדבר על המסלולים השונים של המשכנתא. אכתוב כאן את המסלולים העיקריים, ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. מוכנים? יאללה, בואו נצלול.
*קבועה לא צמודה (קלצ)
במסלול הזה, אתם יודעים מהיום הראשון בדיוק כמה תשלמו בכל חודש, עד לסיום ההלוואה. הסכום לא ישתנה בשום מצב, לא לטובה ולא לרעה.
יתרונות: אין הפתעות. יודעים מהיום הראשון כמה נשלם בכל חודש.
חסרונות: זה המסלול הכי יקר שיש, כלומר הריבית במסלול הזה תהיה הכי גבוהה. בנוסף, ככל שהמסלול הזה יילקח לתקופה ארוכה יותר - הריבית תהיה גבוהה יותר כבר מהיום הראשון. למשל, זוג שייקח מסלול קלצ לתקופה של 10 שנים, ישלם מהיום הראשון ועד האחרון ריבית של 3%. זוג שייקח את אותו המסלול לתקופה של 20 שנים, ישלם מהיום הראשון ועד האחרון 4.5% ריבית. זה פער מטורף שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים (ואף יותר).
אם תרצו לפרוע את המסלול הזה לפני הזמן (למשל בעקבות ירושה שקיבלתם), תצטרכו בחלק מהמקרים לשלם לבנק עמלה גבוהה ("עמלת היוון"), שיכולה להגיע לאלפי שקלים (ואף יותר מכך).
*קבועה צמודה
במסלול הזה הריבית של ההלוואה לא משתנה בשום שלב, אבל סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן (מדד שמתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). אם המדד עולה, ההחזרים החודשיים עולים. אם המדד יורד, ההחזרים החודשיים יורדים.
יתרונות: במסלול הזה, הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר במסלול הקלצ, ויש שנים שבהן המדד רק יורד - כך שמרוויחים פעמיים (גם מקבלים ריבית נמוכה יותר, וגם ירידת המדד מקטינה את ההחזרים).
חסרונות: המדד יכול כמובן גם לעלות, ואז נצטרך לשלם לבנק יותר כסף. בנוסף, כל החסרונות של קלצ קיימים גם כאן (ריבית גבוהה יותר מהיום הראשון ככל שההלוואה לתקופה ארוכה יותר, עמלה גבוהה אם מחזירים לפני הזמן.
*פריים
במסלול הזה סכום ההלוואה קבוע וידוע מראש, אולם הריבית משתנה בהתאם לשינוי של ריבית הפריים. כדי לא להכביד, אכתוב רק שריבית הפריים משתנה כאשר בנק ישראל מחליט לשנות את הריבית במשק.
יתרונות: נכון להיום, ובעצם לכל העשור האחרון, זה המסלול עם הריבית הנמוכה ביותר. הריבית במסלול הזה כ"כ נמוכה, שכמעט כל לוקחי המשכנתאות לוקחים את המסלול הזה. בנוסף, אפשר להחזיר את ההלוואה מתי שרוצים ללא עמלה או קנס.
חסרונות: המסלול הזה כל כך אטרקטיבי, עד שבנק ישראל החליט לפני כ-8 שנים להגביל אותו לשליש בלבד מסך המשכנתא. החשש שלהם היה שכולם יסתערו על המסלול הזה בלבד, ואז כאשר ריבית הפריים תעלה - משפחות רבות לא יצליחו להחזיר את המשכנתא. ממש לפני מספר ימים נכנסה לתוקף הוראה חדשה, לפיה מותר לקחת 2/3 מההלוואה במסלול הזה.
כמו כן, צריך לקחת בחשבון שהריבית יכולה לעלות בהמשך. אציין שבעשור האחרון הריבית של המסלול הזה הייתה תמיד מאוד מאוד נמוכה, ומי שלא לקח את המסלול הזה פשוט הפסיד. מה יהיה בעשור הבא? אין לדעת.
*הלוואה צמודה משתנה כל 5 שנים
במסלול הזה זכום ההלוואה יכול להשתנות לפי מדד המחירים לצרכן, והריבית משתנה אחת לחמש שנים.
יתרונות: אם לוקחים את ההלוואה לתקופה ארוכה, הריבית תהיה טובה יותר מאשר במסלול קבוע לא צמוד (אולם זה יכול להשתנות בכל 5 שנים).
במועד שינוי הריבית (אחת ל-5 שנים) אפשר לפרוע את ההלוואה ללא קנסות או עמלות. אם מישהו יודע למשל שבעוד 5 שנים ישתחרר לו סכום כסף גדול, אז זה בהחלט מסלול שכדאי לשקול אותו.
חסרונות: הריבית יכולה להשתנות לרעה בכל 5 שנים, ההלוואה עצמה צמודה למדד ולכן גם כן יכולה לעלות (אך גם לרדת), הריבית במסלול הזה לא מאוד זולה.
*זכאות משרד השיכון
בהתאם לקריטריונים שונים, אפשר לעיתים לקחת חלק מההלוואה במסלול מסובסד על ידי משרד השיכון (ההלוואה נלקחת מהבנק, לא מהממשלה. הממשלה רק מסבסדת את הריבית). כאן זה כבר ממש אינדבידואלי, אז עדיף לשאול בבנק עצמו.
איך אני לקחתי משכנא?
דבר ראשון, אני אוהב יציבות. לכן בחרתי לעצמי תמהיל עם 2/3 קלצ, ועוד 1/3 פריים (זה היה המקסימום שיכולתי בגלל בנק ישראל).
כדי להחליט לכמה שנים לקחת כל מסלול, נעזרתי במחשבון הנפלא הזה, שמאפשר להכניס סוגים שונים של תמהילים ולהשוות ביניהם. את מסלול הקלצ לקחתי לתקופה הקצרה ביותר שיכולתי מבלי להכביד על עצמי עם ההחזר החודשי, ואת מסלול הפריים מרחתי לתקופה ארוכה יותר. למה? את זה אתם כבר יודעים במסלול הקלצ הריבית גבוהה יותר ככל שהוא נלקח לתקופה ארוכה יותר.
באתר של בנק ישראל, מתפרסם בכל חודש קובץ אקסל עם ממוצע הריביות על המשכנתא מהחודשים הקודמים, מכל הבנקים בישראל, מחולק לפי תקופות.
אז דבר ראשון כשאני מתחיל משא ומתן עם הבנק הראשון, אני אומר לבנקאי "הממוצע של הלוואה כמו שאני לוקח, לפי בנק ישראל, הוא 2.5%. מכאן אני מתחיל את המו"מ, אם אתה יכול להציע לי רק ריבית גבוהה יותר - חבל על הטרחה של שנינו".
אציין שאם המשכורת נמוכה, לוקחים משכנתא בסך 75% מערך הדירה (או קרוב לכך) או שאין מקום עבודה יציב וכו' - אז הבנק לא ימהר לתת לנו משכנתא, ובטח שלא בתנאים הכי טובים שיש. לכן במקרים אלה לא בהכרח יתאפשר לקבל ריבית נמוכה מהממוצע, אבל מה רע בלנסות?
אחרי שאני קיבלתי הצעה מהבנק הראשון, פניתי עם ההצעה הזאת לבנק השני, ועם ההצעה שלהם הלכתי לבנק השלישי ולרביעי. מכאן חזרתי לבנק הראשון עם ההצעה הטובה ביותר, ואז חזרתי לשני, וכך עד שכולם פרשו מהמרוץ. למעשה, עשיתי מכרז בין הבנקים, כי אין סיבה שאשלם שקל אחד מיותר. מי שהכי רוצה אותי - שיתאמץ ויוריד עוד קצת את הריבית.
את כל המו"מ הזה עשיתי בעזרת המייל בלבד, אולי פעם-פעמיים גם הייתה שיחת טלפון. זה לקח לי ממש מעט זמן, במצטבר אולי שעה של כתיבת מיילים, לא יותר. זה עוד היה בתקופה של לפני הקורונה, והיכולת לקיים מו"מ בלי להגיע לסניף הייתה חדשה ולא מאוד מקובלת. היום אני בטוח שהתהליך הזה הרבה יותר מקובל.
בהחלט, שכוייח, כל טוב!
