החלטתם לעבור דירה. מה עכשיו? ישנם הרבה בעלי מקצוע שיוכלו לעזור לכם בצעד המורכב אך המתבקש של רכישת דירה.
להלן מספר כללים לפני שבוחרים את המתווך שיחפש לנו את בית חלומותינו, העו"ד שיגן עלינו, ויועץ המשכנתא שישיג לנו את המימון החסכוני ביותר.
בשנים האחרונות אנו רואים שהאינטרנט משתלט יותר ויותר על תחום הנדל"ן. בעידן בו הידע זמין ויכולת חיפוש נכסים נוחה, רוכשים מוותרים על מתווך ועוסקים במלאכת איתור הנכס המתאים בעצמם.
אולי דווקא בגלל ששוק הנדל"ן פועל באינטרנט ומשפיע על מצב המחירים, מי שאינו בעל הידע המתאים עלול לרכוש נכס במחיר גבוה מאוד משוויו האמיתי. מסיבה זו, עבור רוב הרוכשים יש צורך במתווך אשר בודק שמחיר הנכס אכן ריאלי.
בתחום תיווך הנדל"ן אפשר למצוא רבבות מתווכים, ולכן חשוב מאוד לבחור איש מקצוע שירקום עסקה התפורה למידות הלקוח ללא מניעים אחרים.
עד שנת 1996 כל אחד יכול היה להיות מתווך. מאז, חובה להירשם בפנקס המתווכים ברשם המתווכים ורק לאחר בחינה מטעם הרשם, מקבל המתווך רישיון. על פי החוק, על המתווך מוטלת חובת הגינות וזהירות שמטרתה מסירת כל מידע מהותי על הנכס.
לפני שבוחרים מתווך מומלץ לשים לב לדברים הבאים:
1. מתווך מורשה: לברר האם למתווך יש רישיון בתוקף והאם הוא מופיע ברשימה של אתר רשם המתווכים במשרד המשפטים.
2. התמחות המתווך: מומלץ לפנות למתווך שמתמחה באזור בו נמצא הנכס המבוקש. מתווך שלא עובד באזור מסוים לא יכול לדעת את מירב הפרטים ההכרחיים עבור הסביבה כגון חינוך, תרבות ופנאי, תחבורה ונגישות וסוג האוכלוסייה.
3. המלצות: חשוב לקבל המלצות מלקוחות שרכשו נכס דומה דרך המתווך ולשאול שאלות לגביו.
4. מחיר: עמלת התיווך הנהוגה ברכישת דירה עומד על 2%. לעיתים, כשמחיר הנכס גבוה ניתן להתמקח על אחוזי העמלות.
5. אמינות: במקרים מסוימים, לאחר שכבר סוכמו התנאים עם המתווך, צצים לפתע עמלות נוספות או הצעה מצד המתווך להורדת המחיר מול בעל הנכס בתמורה לתוספת במחיר. כל התנהלות כזו אינה תקינה וכנראה שהמתווך אינו אמין ומנסה להוציא מהלקוחות תשלומים נוספים, ולא בהכרח פועל בשביל להשיג את העסקה הטובה ביותר עבור לקוחותיו.
6. שקיפות והגינות: במידה והמתווך רק משבח את הנכס, סביר להניח שאינו פירט הכל. ברוב הנכסים יש פרטים שהמתווך מעדיף להשמיט, אך מוטלת עליו החובה למסור את כל הפרטים החשובים - הטובים והטובים פחות. המתווך מחויב לספק מידע אמין על הנכס כיום ובעבר. מידע הנוגע לשינויים הנדסיים שנעשו כגון חלוקה פנימית, תוספות בנייה וכמובן מצב האינסטלציה, חשמל, איטום וכיווני רוח ושמש. בכל מקרה, בקשו מהמתווך לראות נסח טאבו של הנכס, טופס ארנונה וכל מסמך שיכול להעיד על מצבו התכנוני של הנכס.
7. התאמה ופתרונות: על המתווך לשאול שאלות מנחות בעזרתן יוכל להתאים את הנכס בצורה אופטימלית ככל הניתן. למתווך טוב יש ארגז כלים להתאמה ופתרון בעיות הקשורות לרכישת נכס ובין היתר מידע לגבי מיסוי, ארנונה וועד בית, תכנון לעתיד. במידה ויש הרחבות ובנייה נוספת בקשו לראות את היתר הבניה ואם שולם היטל ההשבחה.
8. חוזה: יש לשים לב, אין זה מתפקידו של המתווך לערוך חוזה בין הרוכש לקונה, אלא יש צורך בעו"ד. מבחינת החוק אסור למתווך לייעץ בנושאים משפטיים.
יועץ משכנתא
במקביל לחיפוש הנכס חשוב לבדוק כיצד אתם מתכוונים לממן את רכישת הדירה. הדרך הנפוצה ביותר, בעיקר אצל זוגות צעירים היא שימוש בהלוואה מהבנק. תמורת ההלוואה הבנק יבקש ממכם לשעבד את הנכס כדי להבטיח את החזרת ההלוואה כסדרה. הלווים נותנים לבנק משכנתא עבור ההלוואה, (הנכס המשועבד) אך הביטוי שהשתרש הוא שהבנק נותן משכנתא ללווים.
בשנים האחרונות התפתח תחום חדש של ייעוץ משכנתאות, כאשר גם בתחום זה ישנם יועצים רבים בשוק וחשוב לעשות בחירה נכונה על מנת לקבל ייעוץ מהימן ומקצועי. הנקודות החשובות שצריך לשים לב לגביהם:
1. השכלה: בשונה מתחומי הביטוח והייעוץ הפנסיוני אין כיום רגולציה בתחום ייעוץ המשכנתאות, ואין גוף רשמי מטעם המדינה אשר מסמיך יועצי משכנתאות לייעץ ללקוחות. מסיבה זו חשוב לוודא מול היועץ האם יש לו רקע אקדמי עם עדיפות לתחום המימון והכלכלה.
2. ניסיון: ישנם יועצים אשר הכירו את עולם המשכנתאות כאשר לקחו משכנתא בעצמם, ולאחר התנסות קטנה נוספת על משכנתא של בן משפחה, התחילו לייעוץ ללקוחות. האם הייעוץ שתקבלו מיועץ כזה יהיה המקצועי ביותר? כנראה שלא. כמו בכל תחום חשוב לבחור איש מקצוע עם וותק בתחומו, כאשר ההמלצה בתחום ייעוץ המשכנתאות היא לבחור יועץ שעבד מספר שנים בבנקים למשכנתאות ויודע מתוך המערכת כיצד עובדים הדברים.
3. המלצות: בכל תחום כדאי לבקש המלצה מלקוחות מרוצים, ולברר על טיב השירות והאמינות. בתחום ייעוץ המשכנתאות, ההמלצה האישית חשובה כפליים מכיוון שמדובר בעסקה הגדולה ביותר שזוג בדר"כ עושה במהלך חייו. בנוסף, אין מדובר במוצר פיזי בלבד, אלא בשירות, זמינות ומקצועיות.
4. מחיר: ישנם מספר סוגי תמחור בתחום הייעוץ. ישנם יועצים שגובים סכום קבוע עבור כלל הפונים, וישנם יועצים אשר מתמחרים ע"פ אחוזים מהחיסכון או גובה ההלוואה.
המחיר מתחיל בכ-5,000 ₪ ברוב משרדי הייעוץ, כאשר יש משרדים שלוקחים גם כפול מכך. אם הוצע לכם שירות ברמת מחיר נמוכה מכך, כנראה שגם התוצאות יהיו בהתאם, ואולי כדאי לחפש יועץ יקר יותר אך שהתמורה שתקבלו תהיה גבוהה יותר. מומלץ בנוסף לברר עם היועץ כמה יעלה השירות המשלים הכולל בדר"כ גם את העבודה הבירוקרטית הנדרשת לקבלת הלוואת משכנתא מהבנק (רישומים בטאבו, רשם המשכונות, שמאי, וכו'..).
5. רמת השירות: כדאי לברר מראש מהו השירות שיועץ המשכנתאות מציע. יש יועצים שהולכים עבור לקוחותיהם לבנקים, ויש יועצים שרק ממליצים על מסלולים מועדפים ומפנים את הלקוחות לבנק להמשך התהליך עצמאית. בנוסף ישנה חשיבות רבה לזמינות היועץ לכל שאלה במשך התהליך.
6. חיסכון: בשורה התחתונה, יועצי המשכנתא מתמחים ביצירת חיסכון ללקוח, הן בהשגת ריביות זולות, ובעיקר בבניית תמהיל משכנתא חסכוני. לכן התעקשו לדעת האם היועץ יכול לחסוך כסף בעסקה שלכם.
עו"ד
לאחר שכבר מצאנו נכס, והחלטנו כיצד נממן את רכישתו, נותר לבחור את העו"ד המתאים ביותר.
עורך דין הוא מעין חגורת בטיחות המגנה עלינו לפני עסקת נדל"ן, וחשוב להיות מודעים לסכנות הצפויות אם לא נסתייע בשירותיו. ישנם מספר דברים אשר חשוב להבחין בהם לפני בחירת עו"ד:
1. המלצות וניסיון: ישנה חשיבות רבה לבחירת עו"ד על פי המלצה מאדם מוכר לנו שאנו סומכים עליו. מישהו שעבר עם העורך דין את התהליך ויכול להעיד בפה מלא שהתהליך עבר בשלום. כמו בשאר התחומים בחיינו, גם בין עורכי הדין כדאי לערוך השוואה כאשר וותק ומוניטין מאוד חשובים בבחירה.
2. מחיר: בדומה לכל מוצר כדאי לחפש מחיר טוב, אך חשוב לדעת שהזול יותר הוא לא בהכרח הטוב יותר. ישנם בדיקות משפטיות רבות הקשורות למצבו המשפטי של הנכס, ובמידה ובוחרים עו"ד זול אשר מקל במלאכת הבדיקה, ניתן להפסיד הרבה מאוד. המחיר המקובל בעסקת נדל"ן עומד על 0.5% מהעסקה, אך יש צורך בחתימות נוספות כדוגמת חתימות על מסמכי המשכנתא, שייתכן ותתבקשו להוסיף תשלום עבורם.
3. רישיון וביטוח מקצועי: כמו בכל תחום חשוב לוודא שבעל המקצוע הנבחר רשאי לעסוק בתחומו, ומחזיק בתעודות המתאימות. חשוב לדעת שרוב התביעות הנוגעות לעורכי דין הם במקרקעין למרות שזה אינו עיקר עיסוקם. התביעות נובעות לעיתים מטעויות של עורכי הדין, ולכן חשוב לוודא שהעו"ד הנבחר בעל רישוי מתאים.
4. התמחות עו"ד: בעולם המשפט תחומים רבים, וישנם משרדים המתפארים בהתמחות בכולם, אך קשה לעסוק בשליטה מלאה בכל התחומים. רצוי לעבוד עם עו"ד המתמחה בנדל"ן וזהו רוב עיסוקו, שכן הוא יוכל להתמודד מול קשיים בעסקה בצורה הטובה ביותר.
5. מועד ההגעה לעו"ד: הזמן בו מומלץ להגיע לעו"ד הוא לאחר סיכום בע"פ עם הצד השני על מחיר הנכס ומועד המסירה בלבד. חשוב מאוד לא לחתום על שום מסמך ללא לווי עו"ד. לעיתים יש עסקאות בהם הצדדים חותמים על זיכרון דברים ביניהם עוד לפני ההגעה לעו"ד ודבר זה הוא טעות. בנסיבות מסוימות ובהתקיים תנאים מסוימים, זיכרון הדברים יכול להיחשב כחוזה של ממש. במצב כזה, במידה ויתברר כאשר מגיעים לעו"ד שישנה בעיה עם קיום העסקה, הצדדים כבר יהיו מחויבים אחד לשני עוד לפני החתימה על החוזה.
6. קנייה המלווה בהלוואת משכנתא: כאשר רוכשים דירה ובעסקה יש צד של הלוואת משכנתא, חשוב מאוד לבדוק שהעו"ד מתמצא היטב בעסקאות מסוג זה.
העו"ד מוודא שיש היתכנות לעסקה, מתכנן את מועדי התשלום בתיאום עם קבלת הכספים מהבנק, ומתאם הכל יחד עם הבנק המממן שהוא הצד השלישי בעסקה מלבד הקונה והמוכר.
לעיתים יש עסקאות שרשרת כאשר משפרי דיור מוכרים וקונים וישנם מספר עסקאות המסתמכות אחת על השנייה. במקרה שלאחת מהם ישנה הלוואת משכנתא, ייתכן והקונה יתקל בבעיה להשיג את הסכום הנדרש, מה שעלול להפיל את כלל העסקאות.
עו"ד טוב מכיר את הבעיות הללו, ודואג לטפל בהם מבעוד מועד.
7. בחירת שני עורכי דין: ישנם עסקאות נדל"ן בהם אחד הצדדים מציע לצד השני לשכור את אותו עורך הדין עבור 2 הצדדים בטענה שהדבר יחסוך בעלויות. עימדו בפיתוי ושכרו עו"ד מטעמכם וכך תהיו בטוחים שהוא ישרת את האינטרסים שלכם בלבד.
הכותב הינו בעלים של חברת אביב לייעוץ משכנתאות.
בעריכת הכתבה סייע רועי יהלום מתיווך פאזל