ישראל זעירא
ישראל זעיראחזקי עזרא

מאז תחילת 2015 עד אפריל השנה, היקף שיווקי קרקעות ברחבי הארץ היה מצומצם ביותר והסתכם בשיווקים לבנייה של כ-1,770 דירות בלבד - ירידה בשיעור של כ-25% לעומת אשתקד.

המכרזים המשמעותיים המוצעים היום לשיווק אלפי דירות מפורסמים בישוב חריש – לבניי ה של כ-2,500 דירות, (מכרז שנדחה לפחות שלוש פעמים); קרית גת – לבניית 1,471 דירות ( עיר שרשמה עליות מחיר בשיעור של 25% תוך שלושה חודשים); קרית ביאליק - לבניית כ-1,000 דירות ; אשקלון – לבניית 875 דירות ; ראש העין – לבנית 741 דירות ונצרת עלית – לבנייה של 530 דירות בלבד.

ספק רב אם שיווקים אלו ייתנו מענה להגדלת היצע הדירות. עד היום, ערי הפריפריה שנהנו בשנתיים האחרונות מגל של שיווקים, רושמות את התשואות הגבוהות ביותר לשנת 2014 ותחילת 2015, מה שמעיד על ביקושים גבוהים לצד מחסור חמור בדירות, הנושף בעורפנו.

אחת הדרכים לטיפול במחסור בדירות בטווח הזמן הקרוב היא על ידי שיווק מאסיבי ללא הפסק בכל הארץ, באזורי ביקוש ופריפריה, תוך הכללת שטחי יהודה, שומרון וירושלים רבתי.

הקמת יישובי התפר מעבר לקו הירוק נועדה בעיקר לחזק את ההתיישבות היהודית. אלו הגיעו ליישובי גוש עציון, מעלה אדומים כפר אדומים, אפרת ואריאל – מתוך תפיסה ציונית-אידיאולוגית והיו מוכנים להיות "החומה הביטחונית" לשטחה הריבוני של מדינת ישראל. גם היום ממשיכים רבים להתיישב בישובים שמעבר לקו הירוק, אולם הסיבה לכך נובעת בין היתר בשל עליות מחירי הנדל"ן.

כאשר בירושלים דירת ארבעה חדרים חדשה נמכרת במחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל, אין סיבה שזוגות צעירים לא יחפשו אלטרנטיבה מעבר לקו. במחיר הזה ניתן לרכוש דירות גן או דירות שישה חדרים בישובי גוש עציון , במעלה אדומים; דופלקס או דירת גן 5 חדרים בביתר עלית. מי שיבקש לרכוש צמוד קרקע בירושלים יאלץ להיפרד מ-3 מיליון שקל לכל הפחות. רכישת צמוד קרקע בפסגת זאב תחסוך לו כ-700,000 שקל.

גם בכפר סבא המצב די דומה. שוויו של בית צמוד קרקע בן חמישה חדרים בעיר הוא 2.65 מיליון שקל בממוצע. אולם אם מתרחקים מעט מהעיר לכיוון הישוב היוקרתי כוכב יאיר-צור יגאל, אשר על הקו הירוק, נאלץ להיפרד מ-2.3 מיליון שקל בממוצע בלבד. בישוב סלעית שמעבר לקו הירוק כבר נוכל לרכוש נכס דומה תמורת 2.1 מיליון שקל.

לפיתוח הישובים מעבר לקו הירוק כאלקנה, שערי תקווה, אורנית ועמנואל, יש השפעה על מחירי הדירות בראש העין, בעיקר על רמות מחירי צמודי הקרקע המוצעים בה. ישובים אלו מייצרים אלטרנטיבה לרכישת צמודי קרקע תמורת 1.8 מיליון שקל בלבד, לעומת 2.5 מיליון שקל בראש העין.

ירושלים נמצאת היום במצוקת קרקעות עד כדי כך שאדריכלים בעיר ממציאים פתרונות "מחוץ לקופסא". אחת מהן היא התוכנית להקמת עיר "בת הרים" בהרי ירושלים המתוכננת לקליטה של כ-100,000 תושבים. מעבר להתנגדויות לתוכנית מחשש כי היא עשויה לגרום לפגיעה בשטחים ירוקים – קיימות היום תוכניות מאושרות לבנייה של אלפי יחידות דיור בישובים רבים מעבר לקו הירוק.

במעלה אדומים ישנם עתודות קרקע לבניה של כ-3,500 יחידות דירות לפחות; באפרת יש זכויות לבנייה של כ-1,000 יחידות דיור ; בנווה דניאל כ-430 יחידות דיור ; בביתר עלית כ-2,000 דירות; כ-1,700 דירות בישוב נעלה המתווספות לעוד כ-600 דירות בישוב ניל"י הצמודה. בישוב אריאל יש תוכניות לבניה של כ-6,000 יחידות דיור ; באלקנה - כ-1,000 יחידות דיור ; כ-1,000 יחידות דיור באורנית; כ-2300 יחידות דיור בשערי תקווה ; כ-3,000 יחידות דיור בעמנואל ועוד היד נטויה.

לא ניתן להוריד היום את מחירי הדירות בירושלים, באזור השרון או המרכז מבלי לשחרר קרקעות בפריפריה הקרובה - כמעלה אדומים, אפרת, אריאל וביתר עלית. אזורים אלו כבר הוכיחו שהם מהווים תחרות נדל"נית הולמת למחירי הדירות באזורי הביקוש.