השקעות נדל"ן
השקעות נדל"ן Office XP

ענף הנדל"ן מושך אליו בשנים האחרונות משקיעים רבים. הסיבה לכך היא כידוע התשואות הגבוהות בהשוואה לאלטרנטיבות ההשקעה האחרות הקיימות היום בשוק.

ישנן מספר אופציות להשקיע בנדל"ן. הדרך המסורתית היא לרכוש דירה להשקעה. חלק ניכר מרוכשי הדירות להשקעה הם זוגות צעירים המעדיפים לרכוש דירה בתחילת חייהם המשותפים ולנצל את המשכנתאות הזולות שהבנקים מאפשרים כיום.

כמו כן, הם מצפים ליהנות מעליית ערך הנכס בעתיד במטרה לממש את הנכס בהמשך חייהם ולקנות דירה למגורים במקום בו ירצו להשתקע.

במאמר זה נעסוק בעיקר בסקטור המבוגר יותר של האוכלוסיה, אלו המתעניינים באפשרות לרכוש נכס מכספי החסכונות שלהם במטרה ליהנות מהתשואה השנתית מדמי השכירות. כיוון שלרוב מדובר באנשים אשר כבר יש בבעלותם דירת מגורים אחת, כיום, עם העלאת שיעור מס הרכישה ל 8% ממחיר הנכס, הכדאיות של מהלך זה נפגעה בצורה משמעותית.

בנוסף לכך, על השבחת הדירה בעתיד יהיה מס שבח שיכול להגיע ל25% . מיסים אלו הופכים את הכדאיות ברכישת דירה שניה להרבה פחות אטרקטיבית מבעבר.

אפשרות נוספת – השקעה בפרוייקטים יזמיים.

קיימת אלטרנטיבת השקעה אחרת בנדל"ן שנותנת מצד אחד תשואה שנתית של 8%-15% הגבוהה משמעותית מהתשואה אותה ניתן לקבל משכירות כיום (3.5%-5%), ומצד שני, אין למשקיע את החסרונות הנלווים להשקעה בדירה – תשלומים שונים (מיסים, עו"ד, מתווך וכדו'), התעסקות עם שוכרים וכו'.

ההצעה היא להשקיע בפרוייקטים יזמיים של תמ"א 38.

תמ"א 38 הוא חוק המאפשר לכל בנין שנבנה בסטנדרט בנייה ישן ללא הגנה מפני רעידת אדמה וללא מעלית , ממ"ד ומרפסת. להגיש בקשה להיתר בניה ולבקש אישור להוספת הדברים הללו . אומנם בעלי הדירות יכולים לבצע תמ"א בכוחות עצמם, אבל על פי רוב הם מתקשים להתאגד ולבצע את זה בצורה מקצועית וגם אין להם את ההון העצמי הדרוש לכך ולכן רוב מוחלט של הפרוייקטים מתבצעים באמצעות חברה יזמית.

העסקאות האלה מתבצעות כעסקת קומבינציה בה היזם מבצע על חשבונו את חיזוק הבניין כולל כל העלויות הנלוות (שכ"ט עו"ד, אדריכל,אגרות וכו) ובתמורה לזה הוא מקבל את זכויות הבניה המגיעות לפי תמ"א 38/1.

קיימת גם אפשרות נוספת של תמ"א 38 "הריסה ובניה" בה במקום חיזוק ותוספת ניתן להרוס את הבניין ולבנות במקומו אחד חדש, כמובן שהעלויות ליזם גבוהות יותר כיוון שצריך לבנות הכל מחדש וגם לשלם עבור פתרונות דיור לדיירים לזמן הבניה אך מאידך גם הזכויות בניה שמתקבלות הן גבוהות יותר.

בימים אלה, קבוצת פרפקט מקדמת למעלה מ15 פרוייקטים של תמ"א 38 באזור המרכז כאשר 2 מתוכם עומדים ממש לקראת התחלת הביצוע.

כל הפרוייקטים מתבצעים בעזרת ליווי בנקאי במנגנון של "חשבון סגור" דבר המאפשר מתן ערבויות חוק מכר לרוכשים וכן לבעלי הדירות הקיימות כאשר מדובר בתמ"א 38/2.

אחד היתרונות הבולטים בפרוייקטים של תמ"א הוא שמדובר במיקום "פריים לוקיישן" באזורים עם ביקושים גבוהים ולכן מחירי מכירה גבוהים ושיווק הדירות מתבצע בקלות רבה.

כספי המשקיעים הולכים לצורך קידום הפרוייקטים וכן עבור השלמת הון עצמי הנדרש עבור הבנק המלווה לפני התחלת ביצוע הפרוייקט. בתמורה להשקעתם מקבלים המשקיעים אחוזים ברווחי הפרוייקט או לחילופין תשואה קבועה המסוכמת מראש.

לסיכום, מאמר זה לא מתיימר להצביע על אופק השקעה אחד אלא מטרתו היא לפתוח צוהר ואפיק חשיבה נוסף לאנשים הבוחנים אפשרויות נוספות של השקעות בשוק הנדל"ן המקומי אך לא בדרך המסורתית של רכישת דירה למטרת השכרתה.

ליצירת קשר עם המפרסם לחצו כאן