בתחילת השבוע עברה בקריאה טרומית בכנסת, הצעת חוק ממשלתית "שכירות הוגנת" של שרת המשפטים, איילת שקד, אשר מיזגה לתוכה למעשה שתי הצעות חוק פרטיות בעניין של ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, וח"כ סתיו שפיר מהמחנה הציוני.
לאחר גלגולים רבים שנמשכו תקופה ארוכה אושרה הצעת החוק, בהמשך להבנות בין השרה וחברי הכנסת. להצעה יכולות להיות השכלות חשובות על שוק השכירות בישראל והיא תשפיע על בעלי נכסים להשכרה ושוכרים רבים. ראוי לתת את הדעת למספר נושאים מרכזיים בהצעת החוק.
הצעת החוק המקורית אותה קידמה חברת הכנסת סתיו שפיר הייתה מקיפה יותר מזו הנוכחית, וכללה גם מרכיב של פיקוח על העלאת דמי השכירות. ואולם קיום ההגבלה עורר חשש להיווצרות 'שוק שחור' שבו שוכרים ישלמו למשכירים 'מתחת לשולחן', כדי לזכות בדירות הנחשקות יותר. הצעת החוק שעברה השבוע בקריאה טרומית הינה ללא הגבלה זו.
בנוסף, בגלגולים הקודמים של הצעת החוק נעשה ניסיון להחליף את מנגנון הפיקוח על המחיר בהטבות מס למשכירים הוגנים. בהצעת החוק הנוכחית אין מנגנון של הטבות כאלה, ככל הנראה עקב היעדר תקציב של רשות המיסים לעניין זה. ישנם ניסיונות לתמרץ משכירים הוגנים שלא יעלו את דמי השכירות ל-5 שנים מעבר לעליה במדד, ע"י תמריץ ביטוח של פוליסת ביטוח מסובסדת.
ישנה גם בחינה של הטבת תמריץ נוספת למשכירים שיבחרו במסלול של שכירות הוגנת, באמצעות סבסוד של גוף שיספק שירותי ניהול חוזה מול הדיירים. יש להצטער על כך שהתמריצים בעניין זה לא נכנסו להצעת החוק בנוסחה כפי שהוגשה, משום שמדובר בתמריצים חיוביים והוגנים שיכולים היו לסייע להוזלת מחירי השכירות – מבלי שהדבר יפגע בחופשיותו של השוק.
בהצעת החוק המקורית וגם זו הקיימת אשר הונחה על שולחן הכנסת, ישנה הגדרה מהי דירה ראויה למגורים. הגדרת הדירה ההולמת למגורים בעייתית - רגולציה כזאת עלולה לפגוע בשוכרים, במשכירים ובכך בכלל השוק. המשכירים עלולים למצוא שהדירות שברשותם לא עומדות בקריטריונים. הם יעבירו אותן שיפוץ יסודי שיעלה בהתאם את שכר הדירה ומי שעלולים להיפגע הם השוכרים, אשר אולי היו מעדיפים לשכור דירה קצת "פחות ראויה למגורים", אבל במחיר זול יותר. השלכה נוספת לכך היא שדירות יוצאו מהשוק שכן הן לא יחשבו כ"ראויות למגורים" ולכן ההיצע של דירות להשכרה יקטן משמעותית. בסופו של דבר - צמצום כזה צפוי להשפיע בעיקר על אוכלוסיות חלשות יותר שנאלצות כיום לשכור דירות שאינן עומדות בקריטריונים שקובע החוק.
השורה התחתונה לדעתי היא שיש לדאוג לרגולציה בענף זה ואולם לא באמצעות הגבלת השוק והטלת חובות על המשכירים אלא באמצעות תמריצים כלכליים מתאימים, כפי שהמדינה אכן עושה וחבל שהנושא לא נכנס להצעת החוק הנוכחית. בלי קשר על המדינה לפעול גם להגדלת היצע דירות ההשכרה במחירים זולים והוגנים, כפי שנעשה כיום בחסות המדינה, באמצעות פעילותה של חברת 'דירה להשכיר' שהינה החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה. יש לפעול להגדלת פעילותה של חברה זו באופן משמעותי.
עו"ד רון גינת, מומחה לתחום הנדל"ן במשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות