חמש עצות לשר גלנט

שר הבינוי והשיכון סוגר שנתיים בתפקיד, אך מחירי הדירות ממאנים לרדת. יועץ הנדל"ן ליאור זברג מבקש לתת לשר כמה עצות. דעה.

ליאור זברג, יועץ השקעות נדל"ן , י"ג בניסן תשע"ז

יואב גלנט
יואב גלנט
צילום: הדס פרוש, פלאש 90

לשים בצד את 'מחיר למשתכן'

פרויקט מחיר למשתכן הוא אחד מהדגלים של מפלגתך 'כולנו', כבוד השר, אך לפי בנק ישראל, הפרויקט לא סייע בפועל להורדת מחירי הדירות.

יתרה מכך, בגלל שהוא מבוסס על הגרלות, הוא גרם נזק לזוגות הצעירים שחיכו לזכייה ולבסוף רכשו דירה ישנה במחיר גבוה ממה שיכלו לרכוש לפני שנרשמו. (בדומה למה שקרה לרבים לאחר נפילת חוק מע"מ אפס של יאיר לפיד).

נזק נגרם גם לזוגות שרכשו דירה בפרויקטים אשר אין להם זיכה למיקומם, ובכך גרם להם 'מחיר למשתכן' להשקיע במימון גבוה ובכדאיות גבולית.

עוד לא מאוחר לוותר ולהשאיר מאחור את 'מחיר למשתכן', כמו פרויקט 'מחיר מטרה' של הממשלה הקודמת, ולהתמקד בשחרור קרקעות ומתן מענקים בפריפריה ליזמים ולרוכשים.

מיסוי הוגן

מיסוי הוגן הוא תנאי בסיסי לכלכלה יציבה.

חוק מס דירה שלישית אינו כזה. החוק מאפשר להחזיק דירות יוקרה ולשלם אחוז מס קטן יחסית, אך גוזל אלפי שקלים מפנסיונר המתפרנס מהשכרת שתי דירות בפריפריה.

מס דירה שלישית אינו מחייב מי שרכש דירה בבניה כל עוד בנייתה לא הושלמה, דבר הגורם לתוצאה הפוכה מזו שאליה התכוון המשורר, כיוון שלכל פרויקט חדש באים יותר משקיעים המעוניינים למכור את דירתם לפני סיום הבניה, יוצרים ביקוש המעלה את מחיר פרויקט, וכך דוחקים את רגלי הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור.

גם מס רכישה 8%-10% שהוטל על מחזיקי דירה שניה הסב נזק למשקי בית רבים המחזיקים דירה זולה למגורים ודירה יקרה להשקעה, או למי שקנה דירה לילדיו. מס הרכישה הגבוה אף הבריח רוכשים שהזרימו את כספם מחוץ לגבולות ישראל.

בשורה התחתונה ניתן להוריד משמעותית את המיסוי ולהשאיר לכוחות השוק לעשות את שלהם.

דיור ציבורי

הדיור הציבורי הוא עקב אכילס בישראל. בשנותיה הראשונות של המדינה ובתקופות עליה מסיבית, נבנו בישראל אלפי דירות בתכנון מהיר ובאיכות ירודה ביותר. בנושא זה יש להסתכל מעבר לקדנציה אחת, ולתכנן בצורה יעילה דיור ציבורי ודיור להשכרה. אין טעם לדחוק לשוליים הרחוקים את הדיור הציבורי ובכך לגרום להנצחת העוני ומעמדם החברתי הנמוך של המתגוררים בו, אלא כמו שניתן לראות בכמה ממדינות אירופה, לבנותו בצורה מתוכננת גם סביב אזורי ביקוש.

טפלו במשרדים

בישראל ישנו כיום מסחור עצום בדירות מחד, ואלפי עתודות לא ממומשות מאידך. מה שמפריד בניהן הוא נושא התכנון. לזה אין פתרונות קסם, אך יש משהו קטן שניתן לעשות.

באזור גוש דן יש עשרות אלפי מ"ר ריקים של משרדים ותעשיה, שבגלל ההיצע הגדול עומדים ריקים. במקביל נבנים עוד עשרות אלפי מ"ר של משרדים, מה שישחרר שטחים ישנים נוספים.

בשינוי תב"ע לא מורכב במיוחד ניתן להפוך שטחים אלו לדירות במרכזי אזורי הביקוש. צעד זה גם יגדיל את כמות הדירות וגם יצמצם את הבועה שמתגבשת בתחום המשרדים בגוש דן.

תנו גב לקבלנים

בישראל רבים המקרים שאנו שומעים על נפילות של חברת ביצוע, חברות קטנות וגדולות, וגם יזמים.

הסיכון בתחום גדול, ולכן הרווח שהיזם והקבלן מצפים להרוויח הוא גבוה. מחירי הדירות עולים בהתאם. אולם במידה והממשלה תתגמל יזמים וקבלנים, בעיקר אלו הבונים בפריפריה, יהיו פערי הרווח היזמי קטנים יותר ויאפשרו להם להיכנס ליותר פרויקטים לביצוע, ולשחרר לשוק עוד דירות חסרות.

ונקודה כללית נוספת לסיום. בשונה לרפורמה בשוק הסלולר, אז נתן רה"מ לשר כחלון אפשרות לשבור את המונופול ולהוריד מחירים, בנדל"ן רה"מ מבין שהאחריות לכלכלת ישראל על כתפיו, ושנפילה חדה של שוק הדירות תערער את יציבותה. פופליזם לא יעזור במקרה הזה. הגיע הזמן להבין שמשקיעי נדל"ן הם חוסן לכלכלה הישראלית ולשוק השכירות. ולכן עדיף להתמקד בעשייה ולא במלחמות במשקיעים.