רכישת דירה הינה אחד מצמתי הדרך החשובים ביותר עבור רבים. העלויות הגבוהות הופכות את העיסקה לאחת המשמעותיות ביותר בחיינו.
החשש הטבעי של הרוכש הוא מכך שמיטב כספו, אשר נחסך בעמל רב לצורך רכישת דירה, יירד לטמיון. זאת, בין כתוצאה מ"עוקץ" ומעשי רמאות, ובין כתוצאה מרשלנות, לרבות רשלנות של עורכי דין.
ברכישת דירה מתקיים הכלל: "ייזהר הקונה". זהירות הקונה מתפרשת גם על בחינת זכויותיו של המוכר, והאם יש ביכולתו להעביר את הזכויות על שם הרוכש.
למרבה הצער, רוכשים רבים שכשלו בביצוע בדיקות משמעותיות מצאו עצמם בפני שוקת שבורה – גם הפסידו את המקרקעין וגם לא הצליחו להיפרע ממי שרימה אותם.
להלן מספר עצות עיקריות בדבר הבדיקות המקדמיות המומלצות בטרם מתקשרים בעיסקה לרכישת דירה.
1. למה צריך עו"ד?
בשלב ראשון ניתן להיעזר בעורך הדין כדי לבצע את שלל הבדיקות המקדמיות שיפורטו בהמשך, בטרם ההחלטה להתקשר בעיסקה.
בשלב שני, עורך הדין יטפל בחוזה הרכישה עצמו, כדי לוודא שהחוזה יבטיח את זכויותיכם.
לדוגמא בעניינים הבאים:
בדיקת צורך בתצהירי זיהוי לטאבו (במידה שמספרי פרטי הזיהוי בטאבו אינם זהים לחלוטין לאלה המופיעים במסמכי הזיהוי של המוכר) ;
זיהוי מדוייק של המקרקעין הנרכשים, על כל פרטיהם (כתובת, גוש, חלקה, תת חלקה, מספר תיק במינהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת, במקרה המתאים) ;
רישום הערת אזהרה ;
הותרת כספים בנאמנות על מנת לסלק את חובות המוכר לגופים שונים ;
קביעת סילוק משכנתא המוטלת על המוכר ;
הסדרת רישום הזכויות על שם הקונה ;
הסדרת בטוחות לכספים ששולמו על חשבון התמורה ;
הבטחת ביצוע תשלום המסים, על מנת לקבל אישורי זכויות ;
הבטחת ייחוד תשלום למס שבח במידה שהעיסקה אינה פטורה ממס ;
קביעה מי ישא באחריות אם ייגרם נזק לנכס בין מועד חתימת החוזה ועד למועד מסירת החזקה בנכס ;
קביעת הפיצוי במקרה של הפרת חוזה על ידי המוכר (למשל במקרה של איחור במסירת החזקה בנכס) או על ידי הקונה (למשל במקרה של איחור בתשלום) ; ועוד.
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, דורש הקבלן מהרוכש לשלם שכר טירחה לעו"ד מטעם הקבלן. כך, רבים סוברים בטעות, כי מאחר שהם משלמים לעוה"ד של הקבלן הרי שהוא מייצג גם אותם בעיסקה. זו טעות. שכר הטירחה שמשלמים רוכשי דירה לקבלן הינו בעבור הפעולות המשפטיות הכרוכות ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין. כך, אם הקונה רוצה שמישהו ישמור על האינטרסים שלו – עליו לשכור שירותי עורך דין מטעמו.
2. בידקו את זהות מי שמציג עצמו כבעלי הדירה:
יש לדרוש מהמוכר הצגת מסמכים מזהים ופרטים מזהים נוספים. במיוחד כאשר מדובר במוכר שפועל כמיופה כוח של אחר - אז יש גם לוודא שמדובר בייפוי כוח אותנטי.
יש "להגיע" אל הבעלים עצמו.
ההתקשרות צריכה להתבצע עם בעלי הקרקע, לאחר בדיקה מדוקדקת של בעלי הזכויות בדירה (שמות מלאים, תעודת זיהוי, תעודות נוספות). במקרים רבים הצליחו מתחזים ונוכלים למכור נכסים שלא היו שלהם.
גם במקרה בו המוכרת היא חברה – יש לבדוק את מכלול ההשלכות, לרבות הצורך בקבלת אישור של החברה למכירה, חתימות של מורשי חתימה ועוד.
בתי המשפט מטילים אחריות גם על מי ש"נעקץ", בגין אי ביצוע בדיקות במצבים מעוררי חשד. כך, במקרה בו מסתבר שה"מוכר" רכש את הדירה רק כחודשיים קודם לכן, עובדה שהייתה אמורה לעורר חשד. כך, במקרה בו לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה בלבד, עובדה המחייבת נקיטת משנה זהירות ועוד.
3. בידקו פרטי הבעלים הרשום של הנכס במרשם המקרקעיןובמוסדות מתאימים
אחרים:
באחד המקרים, "נעקצו" רוכשי דירה על ידי אדם שהתחזה לבעלים (כאשר הבעלים האמיתי הינו ישראלי ששוהה רוב זמנו בחו"ל). הנוכל הציג עצמו כבעלי הדירה, זייף מסמכים מזהים, ו"מכר" לבני הזוג את הדירה במחיר אטרקטיבי, קיבל את התמורה ו... נעלם.
יום לאחר שהבעלות בדירה עברה על שם הרוכשים, מכרו אותה לרוכשים חדשים ברווח גדול. בית המשפט העליוןקבע, שזכויות הבעלות בדירה צריכות לחזור ולהירשם על שמם של הבעלים המקורי. הרוכשים (הראשון והשני) יכולים כמובן לדרוש פיצויים מהמוכר המתחזה, אבל זכויות הבעלות בדירה יחזרו לבעלים המקורי.
הלקח הוא, שלפני שמבצעים רכישה של נכס – יש לבדוק תמיד במרשם המקרקעין מי הבעלים הרשום של הנכס, ולמי שייכות כל זכויות הבעלות בו. אם הדירה לא רשומה בטאבו – יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
לבדיקה המקדמית של הזכויות והמצב החוקי של הדירה יש חשיבות מכרעת בשאלה האם להתקשר בעיסקה או לא.
הבדיקה נועדה גם לוודא את זהות בעלי הזכויות, וכן לבדוק האם מוטל על הנכס שעבוד / עיקול / הפקעות / הערות.
4. בדיקת הבית המשותף:
יש לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף, בו מוגדרות הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות כלפי רעהו, וכן התנאים וההסדרים לגבי הרכוש המשותף והמוצמד של הבניין. במקרה שבעלי הדירות בחרו לערוך הסכם ביניהם בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף – יחול התקנון המוסכם, המיוחד, ולא התקנון המצוי. במידה שבבית המשותף נערך תקנון מיוחד – יכול ותימצא בו הוראה המגבילה מעשיית שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו, וכן הוראות בעניין הזכויות ברכוש המשותף ובתוספות בניה ברכוש המשותף. חשוב לדעת על הוראות אלה מראש, בטרם ההתקשרות.
5. בדיקת מטרדים שונים:
במסגרת בדיקת הדירה וסביבת המגורים, יש לבדוק האם קיימות אנטנות סלולאריות, קירבה לדרכי תחבורה ראשיות מרעישות, למבני תעשיה, למבני ציבור וכן הלאה. במיוחד יש לבדוק שטחים פנויים המצויים בסמיכות לדירה ואת התוכניות העתידיות לגביהם.
בכלל כך יש לבדוק את השכנים. למשל – רופא המקבל קליינטים במרפאה בביתו, והשפעת הדבר על יצירת רעש.רצוי לברר על טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות, מידת שיתוף הפעולה בין השכנים ועוד.
6. בדיקת הזכות הנמכרת:
יש לבדוק היטב את מהות הזכות הנמכרת : בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר, זכות להירשם כחוכר לדורות.
7. בדיקת קיומו של צד שלישי בעל זכויות בנכס:
יש לבדוק האם יש אדם שהוענקו לו זכויות כלשהן לגבי הנכס. הדוגמא הרווחת היא שוכר בנכס, אך יש גם שלל זכויות אחרות – שימוש בנכס או בחלקו, ניהול הנכס, זכות קודמת לרכוש את הנכס ועוד. זכויות צד שלישי בנכס יכולות לקום בין בהסכמת הבעלים ובין שלא בהסכמת הבעלים (עיקול, צו מניעה ועוד).
אם מוטלת על הנכס משכנתא – יש לקבל מכתב כוונות מהבנק, ובו פירוט יתרת החוב של המוכר לבנק, אשר עם פירעונו יסיר הבנק את המשכנתא.
מעבר לבדיקת רישום שעבוד במרשם המקרקעין, יש לבדוק האם רשומים שעבודים על הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.
8. בדיקת מצבו הפיסי של הנכס:
יש לבדוק את הנכס עצמו. הטוב ביותר הוא בדיקת הנכס על ידי מומחה שיחווה דעה על מצבו של הנכס, ואף ישווה בין המצב בפועל לבין תוכנית הבניה של הנכס. בדיקת שטח הדירה, ההצמדות ועוד.
במידה שרוצים לקבל משכנתא – יש לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין, המורשה על ידי הבנק העתיד להעניק את ההלוואה, לצורך הערכת שוויו של הנכס.
שיפוץ עלול להגיע לסכומים נכבדים ביותר, וביקורת בניה על ידי בעל מקצוע עשויה לחסוך הוצאה כזו.
9. בדיקת מצב הנכס ברשויות:
לעתים מתברר, שלגבי הנכס נשוא העיסקה תלוי ועומד צו הריסה. כך, יש לבדוק ברשויות התכנון על מנת לוודא שהדירה נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בניה ולא הוצא לגביה או לגבי חלק ממנה צו הריסה.
במקרה מסויים הסתבר לרוכש, כי רכש דירה הרשומה ברשויות התכנון כמחסן בניגוד להגדרת הנכס בהסכם. בשל רישומה של הדירה כמחסן – לא עלה בידי הרוכש לקבל הלוואה מהבנק, ולאחר מאבק משפטי – החוזה בוטל. כך, אין להסתפק בבדיקת המצב בלשכת רישום המקרקעין, כי אם יש לבדוק גם ברשויות התכנון.
במקרה אחר גילה רוכש, שלא בדק היטב, על תוכנית לסלילת כביש מהיר בסמוך לנכס, ורוכש אומלל אחר גילה, מאוחר מידי, על קיומה של תוכנית שאושרה לבניית מגדל מגורים החוסם את כל הנוף הנשקף מהדירה שרכש.
רצוי לשכור שירותיו של מהנדס / שמאי מקרקעין לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, מעבר לבדיקת ליקויי בניה ומומים גלויים ונסתרים.
במקרה של רכישה מקבלן – יש לבדוק את תוכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על הנכס, את היתר הבניה, את ההצמדות בקרקע ועוד. זאת כמובן מעבר לבדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וההיבטים התכנוניים של הפרוייקט.
10. בדיקת שעורי המסים החלים על העיסקה:
על המוכר לשלם מס שבח (אם מוטל על העיסקה), מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה ועוד. יש לבדוק את שעור המסים החלים על העיסקה ולייחד את הסכום המתאים בתשלום התמורה לצורך תשלום מסים אלה, על מנת להבטיח את תשלום המסים וקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות. כך למשל, אם יש בנכס זכויות בניה שטרם נוצלו – עלול הדבר להקים חיוב בהיטל השבחה (המוטל על המוכר).
11. שכרו רק את שירותיו של עו"ד הבקי בתחום המקרקעין:
רוכשים רבים מעדיפים לפנות לשירותי עו"ד קרוב משפחה או אחר, לייצגם בהליך הרכישה, ומעדיפים את עוה"ד המוכר להם על פני עו"ד העוסק בתחום המקרקעין. במקרים רבים הזול (כדוגמת עוה"ד החבר העושה טובה לרוכשים) יוצא יקר, והיקר מתברר כזול. תחום המקרקעין הוא מורכב ומסובך, וכל פעולה בו הינה בעלת סיכון. תלונות רבות מתבררות נגד עורכי דין בטענות של רשלנות בעסקאות מקרקעין. רק עו"ד שעוסק בתחום יהיה בקי בכל היבטי העיסקה, ההלכות המתחדשות וההתפתחויות בתחום. כך, גם אם הדבר כרוך בתשלום שכר טירחה משמעותי – חשוב מאוד לפנות דווקא בתחום המקרקעין לעורך דין מנוסה, שזה תחום מומחיותו.
12. ומילה אחרונה:
אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים הינו התחייבות לכל דבר, והפרתו עלולה להביא לתשלום פיצויים. זיכרון דברים עלול לחייב אדם לרכוש דירה למרות שטרם בשלו התנאים לרכישה וטרם בוצעו מכלול הבדיקות המקדמיות. אין סיבה להתחייב בטרם בוצעו והושלמו מכלול הבדיקות הנדרשות לצורך התקשרות בהסכם בעינא פקיחא. רוצים את הנכס? פנו לעו"ד המומחה במקרקעין על מנת שינהל את הליך הרכישה באופן מסודר, אחראי ומושכל.