נדל"ן: בועה או הזדמנות? וגם מתנה

לקראת כנס הנדל"ן של ערוץ 7, שיתחיל ביום ראשון הקרוב, אנו מארחים את שרון דידי – יזמית נדל"ן שעוסקת בתחום כבר שנים רבות, והגשימה את השאיפה לביטחון כלכלי דרך השקעות נדל"ן בעשר אצבעותיה.

ערוץ 7 , כ"ה בניסן תשפ"א

נדל"ן: בועה או הזדמנות? וגם מתנה-ערוץ 7
שרון דידי
ערוץ 7

לקראת כנס הנדל"ן של ערוץ 7, שיתחיל ביום ראשון הקרוב, אנו מארחים את שרון דידי – יזמית נדל"ן שעוסקת בתחום כבר שנים רבות, והגשימה את השאיפה לביטחון כלכלי דרך השקעות נדל"ן בעשר אצבעותיה.

לפי שרון, כל אחד ואחת יכולים לייצר הכנסה נוספת של כ-10,000 ₪ בחודש וליהנות מעצמאות פיננסית דרך תחום הנדל"ן. לטענתה ומניסיונה לא צריך לגייס הון עצמי גבוה, לא צריך להביא שקל מהבית, לא צריך שותפים שינגסו ברווחים ולא צריך תואר אקדמי. השקעה בנדל"ן ישראלי עכשיו, לא מחר, לא מחרתיים ולא כשמחירי הנדל"ן ירדו, כי הם לא יורדים כבר כמה עשורים טובים, היא הדרך הבטוחה ביותר להגיע לביטחון כלכלי המיוחל.

"הגיע הזמן שמעמד הביניים ייקח את החתיכה שלו מעוגת הנדל"ן"

עד לא מכבר עולם הנדל"ן להשקעה היה שמור לעשירים בלבד, מועדון סגור. שמענו כל החיים שלנו על אילי-נדל"ן בתקשורת; על הנשיא היוצא של ארצות הברית דונאלד טראמפ שעשה המון למען ישראל וביסס את הונו על השקעות נדל"ן, שמענו גם על וורן באפט אחד מעשירי העולם שברשותנו נכסי נדל"ן רבים ועל עוד עשירים שאת ההון שלהם הרוויחו מנדל"ן. אלו נתנו לנו את התחושה שהשקעות נדל"ן זה לא עבור מעמד הביניים, זה עניין לעשירים בלבד. אך שרון רואה את הדברים אחרת.

"המיתוס ששוק הנדל"ן להשקעה שייך לעשירים ובעלי הון חייב להישבר. זה מיתוס עתיק שמרחיק אנשים ממעמד הביניים מעולם הנדל"ן, וחבל. כי במציאות עוגת הנדל"ן היא גדולה מאוד וכל אחד יכול לקחת את החתיכה שלו. אם לומדים איך להשתמש במערכת הבנקאית לטובתנו, אם מבינים שאפשר "למנף" את הקירות שכבר חיים בתוכם ואם לומדים קצת אפשר בהחלט להעלות את שווי ההון העצמי, את שיעור ההכנסה החודשית, את רמת החיים שלנו וגם רמת החיים של הילדים והנכדים שלנו."

בנקים? לנצל לטובתנו? הרי מדובר בגופים גדולים ומסועפים שיעשו הכול כדי שידם תהיה על העליונה ואנחנו נשלם כמה שיותר. הבנקים לא פראיירים. אנחנו רואים מה קורה בבנקים היום – ריביות אפסיות על חסכונות סולידיים, סיכונים גבוהים מאוד בתיקי השקעות מנייתיים. את בטוחה שהישועה תגיע מכיוון הבנקים?

"נכון. בשוטף, הבנקים לא עושים את החיים של בני המעמד הבינוני לקלים יותר. אבל אותה ריבית נמוכה ששוחקת את החסכונות בבנקים, הופכת ליתרון כאשר נוטלים משכנתא. הריבית הנמוכה הזו למעשה הופכת את שוק המשכנתאות למאוד כדאי. רק צריך ללמוד קצת יותר על משכנתאות, להיפרד מהפחד שגורם לרבים להסס או לא לפעול ולחקור לעומק את שוק הנדל"ן בישראל."

וזה אכן נשמע מפחיד להשקיע בנדל"ן, לסמוך על בנקים, ללמוד ולחקור את שוק הנדל"ן, בטח עבור רוב האנשים שההשקעה הכי גדולה שלהם זה בדירת מגורים. איך, אפוא, מתגברים על מחסום הפחד?

"הפחד הוא ברור וטבעי. גם אני פחדתי בהתחלה כאשר עשיתי את צעדיי הראשונים בעולם הנדל"ן. אבל מה החלופה? להמשיך לחיות בפחד? בחרדה? בלי עתיד? בלי תקווה? בלי הכנסה יציבה? בלי לדעת איך נחיה בפנסיה? אם יהיה לנו כסף לתרופות? אם נצטרך להחליט אם לרכוש בכסף שיש לנו מזון או כדורים?. מי שלא יקח שליטה על חייו עכשיו ויתחיל לפעול למעשה גוזר על עצמו עתיד מאוד מאתגר מהבחינה הכלכלית. לכן חשוב כל כך, לדעתי, להבין מהיכן הפחד נובע. הניסיון שלי לימד אותי שפחד צף מעל לפני הקרקע במצבים שבהם אין לנו ידע, במקרים שבהם אנחנו נדרשים לעשות משהו שאנחנו בעצם לא מבינים בו. אך כאשר מבינים שהפחד הוא תוצר של חוסר ידע, וידע ניתן לרכוש – אז הכול נראה אחרת והשמיים הם הגבול. נכון, השקעה בנדל"ן טומנת בחובה סיכונים, אך אם לומדים את תחום הנדל"ן, החשש נעלם וניתן למזער סיכונים למינימום."

מה עושה מי שרוצה ללמוד על השקעות נדל"ן ואין לו יותר מדי זמן פנוי? בכל זאת, מדובר באנשים עם משפחות שיש להם עבודה, לרבים יש גם משכנתא על הראש.

"תחום הנדל"ן הוא לא תחום מסובך. אפשר ללמוד אותו תוך כדי עבודה כשכירים או כעצמאיים ותוך ניהול משק בית עם ילדים. יש דרכים לקצר את תהליך הלמידה. אפשר לקחת קורסי נדל"ן, אפשר לשכור את שירותיהם של יועצי נדל"ן ואפשר ללמוד לבד, בעצמנו, איך לשפר את מצבנו בעזרת השקעות נדל"ן חכמות. אם אני עשיתי את זה, כל אחד ואחת יכולים גם. לאחרונה השקתי סדרת סרטונים חדשה שעלתה לאוויר ממש בימים אלו, ובה אני מסבירה בדיוק איך לעשות את זה. בסדרת הסרטונים הזו אני מציגה את 3 השלבים למימון ואיתור השקעות נדל"ן מוצלחות. שלבים אלו זרים לבני מעמד הביניים, והם למעשה נותנים את כל הכלים והידע הדרושים למשקיע המתחיל.

3 שלבים למימון ואיתור השקעות נדל"ן מניבות

השלב הראשון, לפי שרון דידי, הוא לדעת לרכוש נכס להשקעה על חשבון הכסף של הבנק. היא מסבירה את הכול בסדרת הסרטונים שלה, ושיתפה אותנו בכמה מהנושאים הכי חשובים להצלחה בהשקעות נדל"ן.

מינוף לצורך מימון השקעות נדל"ן

"מינוף הוא הבסיס להשקעה חכמה בנדל"ן, והוא מאפשר לנו לקבל כסף מהבנק עכשיו על חשבון החזרים מאוד מאוד נוחים בעתיד. את הכסף שהבנק נותן לנו אנחנו משקיעים, ואם התשואה מההשקעה גבוהה מהריבית שמחזירים לבנק – נשארים עם רווח ביד, רווח שעשינו מכסף שהוא בכלל לא שלנו, אלא של הבנק. אפשר למנף את קירות הבית שבו מתגוררים, אני קוראת לזה 'מינוף קירות'. רוב בני מעמד הביניים בישראל גרים בדירה בבעלותם. רבים משלמים על הדירה הזו משכנתא. העניין הוא שמשכנתאות הן הלוואות מאוד משתלמות וזולות, עם תנאים נוחים. כנגד בית בבעלותנו אפשר לקבל עד 50% משכנתא מערך הבית. כך שבעלי בתים אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן יכולים להגדיל את המשכנתא לכ-50% מערך הבית שבו הם כבר גרים ולהשתמש בו לצורך מימון השקעת נדל"ן מניבה.

אתן דוגמה להמחשה: אם גרים בבית ששווי עומד על 2.2 מיליון שקלים ויתרת המשכנתא שיש לשלם עומדת על 500,000 שקלים, אז ניתן להגדיל את המשכנתא ל-1.1 מיליון, שזה חמישים אחוזים מערך הבית שבו כבר מתגוררים. במהלך הזה למעשה מקבלים 600,000 שקלים, וניתן לממן באמצעות הכסף הזה עוד השקעה בשווי של 1.2 מיליון. את המימון ל-50% הנותרים אפשר לקחת עם משכנתא נוספת."

הצעד השני בדרך להשקעה מניבה בנדל"ן, מספרת שרון, הוא לדעת לבחור, לאתר ולזהות נכסי נדל"ן בזמן הנכון ובמקום הנכון, לפני שמחירי הדיור מזנקים למעלה.

פוטנציאל השבחה, תזמון ולוקיישן

"אפשר ללמוד בקלות יחסית לזהות אזורים שיש להם פוטנציאל השבחה גבוה, רגע לפני שמחירי הנדל"ן באזור זה מאמירים למעלה ומתפוצצים. נכון, מדובר כאן בסוג של ניסיון ניבוי או חיזוי, אך יש כללים מוכחים לאיתור השקעת נדל"ן מוצלחת. בין היתר צריך להבין מה קורה עכשיו אך גם חשוב לחקור גם מה עתיד להיות. יש לא מעט סימנים שעוזרים לזהות פוטנציאל השבחה, ביניהם: התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, פיתוח עתידי של כבישי גישה, רכבת קלה, מרכזים מסחריים, קהילתיים וציבוריים, ריאות ירוקות, סמיכות למוקדי חינוך ועוד. כל אלו הם פרמטרים שיכולים להעלות את הערך של נכסים במאות אחוזים. אם בודקים את העתיד התכנוני של אזור בארץ אפשר ללמוד הרבה. מה שיפה הוא שהיום אפשר לבדוק המון דברים באינטרנט. לא צריך לרוץ לכל מיני משרדי עירייה וממשלה, הכול חשוף בפנינו ברשת: יש אתרי השוואות מחירי נדל"ן, יש גישה למסדי נתונים, לתוכניות פיתוח עתידיות, היום הכול שקוף ונגיש בלחיצת כפתור אחת קטנה. אם מזהים אזור עם פוטנציאל ומשקיעים בו רגע לפני הפיתוח – אפשר להרוויח המון רק מעליית ערך הדירות באזור, וזה עוד בלי שנגענו בבית עצמו.

מכאן גם אפשר להחליט האם להמתין ולחכות להמשך עליית המחירים, לקחת משכנתא נוספת על חשבון עליית הערך או למכור ולגלגל את הרווח להשקעה נוספת, בתקציב גבוה יותר. התשובה לשאלה היכן להשקיע, מתי להשקיע ואיך תלויה במידה רבה במה מעוניינים להשיג? מה שלוקח אותי לשלב הבא."

בחירת ההשקעה המתאימה ביותר עבורך

מעמד הביניים הוא לא מקשה אחת והטרוגנית. הוא מורכב מאנשים שונים עם הכנסות והוצאות שונות וגם המטרות שונות. יש שרוצים הכנסה חודשית קבועה ומידית, יש כאלו שרוצים לדעת שהם מסודרים בגיל הפרישה, יש שמעוניינים להשקיע לטווח בינוני. יש כאלו עם יכולת מינוף גבוהה וכאלו עם כושר מינוף נמוך יותר.

אז איך בעצם יודעים מהי ההשקעה הנכונה ביותר עבורנו?

"מן הסתם כל משקיע רוצה לדעת שהוא מבצע עסקה טובה, כזו שתניב לו תשואה כמה שיותר גבוהה ושתתאים לצרכיו ולהעדפותיו. אין השקעה אחת שמתאימה לכולם. זה כמו חליפה שצריך לתפור לאדם על פי מידותיו הייחודיות וקווי המתאר שלו. לכן חשוב כל כך להתאים את ההשקעה לאופיו של המשקיע באופן אישי. ואת זה ניתן להשיג בעזרת תוכנית פעולה מסודרת. המשמעות של זה היא פשוטה – כל מי שמשקיע בנדל"ן או מתכנן להשקיע בנדל"ן חייב אסטרטגיה המבוססת על הנתונים האינדיבידואלים שלו. אחרי שיש אסטרטגיה ניתן לגזור ממנה טקטיקה מעשית. את התוכנית אפשר לעשות לבד או בעזרת מומחים. כך או כך, אסור לוותר על בניית תוכנית כזו שכן היא מבטיחה תשואה גבוהה, הכנסה יציבה ומגדילה את הוודאות שנגיע למטרה."

נדל"ן בישראל – בועה שעומדת להתפוצץ או הזדמנות שאסור לפספס?

מצד אחד, רבים טוענים שהנדל"ן בישראל הוא במצב של בועה, המנותקת ממחירי השוק הריאלי, ומאחר שסופה של כל בועה להתפוצץ כך גם שוק הנדל"ן עתיד להתפוצץ. מצד שני, אנחנו רואים שיש יותר ויותר משקיעים ישראלים ממעמד הביניים שבוחרים בשוק הנדל"ן ומאמינים שזה האפיק הטוב יותר להשקעה בימים אלו. איפה את עומדת בכל מה שנוגע לתחזיות העתידיות?

"אין ספק שמחירי הנדל"ן בישראל הם גבוהים, והם גם צפויים לעלות בשנים הבאות. אני יודעת את זה לא כי אני נביאה, קטונתי. אני יודעת את זה כי מספיק להביט על גרף מחירי הנדל"ן בישראל מקום המדינה ועד לימינו אנו כדי להבין ששוק הדירות בישראל נמצא בעליה מתמדת.

אבל גם אם לא נסתכל אחורה אלא נביט קדימה נראה שמחירי הדיור במדינת ישראל צפויים לזנק גם בשנים הקרובות. קצב הגירושין בישראל, לצערי הרב, עולה, זה אומר שכל תא משפחתי שעד לא מכבר חי בבית אחד זקוק עכשיו ל-2 דירות. יש עלייה מתמשכת של עולים חדשים, בכל שנה כ-50,000 צעירים עוזבים את בית ההורים וזקוקים לדירה לגור בה. כבר עכשיו ישראל נמצאת בגירעון של 100,000 דירות ובשנת 2035 הגרעון הזה יגיע, לפי התחזיות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ל-135,000 דירות. כלומר יש כאן ביקוש שהמדינה והקבלנים לא יכולים למלא, והחוסר הזה ימשיך לדחוף את מחירי הדיור כלפי מעלה, כי אלו הם הכללים של השוק החופשי – ביקוש והיצע קובעים את המחירים.

פילו נגיף הקורונה לא הצליח לעצור את עליית מחירי הדיור. למעשה הנגיף הקטן והחמקמק הזה רק הזכיר לנו כמה דיור חשוב, כמה הבית חשוב ומי שהיה ברשותנו נכסים בזמן הקורונה, המשיך ליהנות מתשלומי שכר דירה גם אם הוא הוצא לחל"ת או פוטר. הקורונה גם הזכירה לנו שאין לנו על מי לסמוך אלא הקדוש ברוך הוא ועל עצמנו.

מעוניינים לקבל הצצה לסדרת הסרטונים שהפיקה שרון? סדרת הסרטונים נקראת "בדרך לבית עם שרון דידי", היא חינמית כרגע וזמינה לצפייה לזמן מוגבל - מהרו לצפות בה לפני שהיא תרד מהאוויר. כרגע היא פתוחה בפני קוראי ערוץ 7 באופן חופשי, אז הכנסו לקישור וצפו: סדרת הסרטונים: הדרך הבטוחה לעצמאות פיננסית.

שרון דידי תשתתף בכנס הנדל"ן של ערוץ 7 שיתחיל ביום ראשון, כ"ט ניסן, 11.4.

להרשמה לכנס לחצו כאן