השקעות מסביב לעולם
השקעות מסביב לעולםצילום: ISTOCK

השנתיים האחרונות העניקו למשקיעי הנדל"ן סביב הגלובוס תובנות מעניינות בדבר השקעות הנדל"ן המסחרי המניב. אנשי עסקים ישראלים רבים בחרו בפיזור של ההשקעות בין מדינות שונות ביניהן גרמניה, בריטניה והולנד. אספנו מעט נתונים שמאירים את מצבו של שוק הנדל"ן בתקופה זו במדינות השונות.

כמה עסקים ניתן למצוא בכל מדינה ומה המאפיינים שלהם?

הולנד

בהולנד פועלות כיום כ-1.9 מיליון חברות שונות, כאשר הסקטורים המרכזיים הם נותני שירותים קטנים, מסחר, בניה, ספקים בתחום הבריאות, החינוך, מידע ושירותים פיננסיים שונים. במדינה חיים (נכון ל 2020) 17.44 מיליוני אנשים.

אחד הנתונים המדהימים שמבדיל את הולנד מישראל הוא שיעור העסקים הקטנים בה ביחס לכלל החברות במדינה. בהולנד תמצאו 93% חברות שמעסיקות עד 5 אנשים בלבד. נתון זה מדגים מדוע המדינה הצליחה לצלוח את השנתיים האחרונות של משבר הקורונה בקלות יחסית, משום שהיה קל יותר לנייד עסק קטן וגמיש. זוהי גם הסיבה לכך שכיום, משרדים קטנים מבוקשים יותר ממשרדים רחבי ידיים.

חברת אספן גרופ הישראלית רכשה כיום את הנכס המסחרי ה-20 במדינה (עד כה רכשה נכסים בשווי של 1.8 מיליארד שקלים בהולנד, על פי ידיעה שהתפרסמה בדה מארקר באוגוסט השנה (2021).

גרמניה

גרמניה ידועה כבר מספר עשורים כבירת השקעות נדל"ן מניב, הן בסקטור הדירות הפרטיות והן בסקטור המסחרי.

במדינה פועלות כיום 3.5 חברות שמעסיקות 30.2 מיליון עובדים ברחבי המדינה (על פי נתוני destatis.de). חשוב לשים לב לנתונים העדכניים על המדינה, שציינה כי יתכן ותבחר בסגר חלקי במסגרתו העובדים הלא מחוסנים יצטרכו להישאר בבתיהם, בעוד העובדים המחוסנים יוכלו להמשיך את חיי השגרה.

השנה אנו עדים לשינוי משמעותי בהנהגה של גרמניה. אנגלה מרקל קנצלרית גרמניה שזכתה לפופולריות גבוהה החליטה שלא להיבחר לכהונה נוספת, ופינתה את מקומה להנהגה חדשה. עדיין מוקדם מדי לדעת מה יהיה תוצאות השינוי הזה, אך כפי הנראה בחזית הפוליטית הרפורמות שיונהגו על ידי ארמן לצ'ט המתון יהיו מינוריות.

במסגרת המצע שלו הוא תמך תמיד במהגרים, כולל מהגרי עבודה למדינה, וכן ביצירת מקומות עבודה חדשים והענקת זכויות סוציואליות מקיפות לעובדים. לכן, בניגוד לברקזיט בבריטניה שאחריו עסקים שיוועו לעובדים ונוצרה בעיה בשרשרת האספקה, גרמניה תמשיך ותהנה מיציבות תעסוקתית.

אפיקי הנדל"ן המסחרי שמוצעים כיום בגרמניה כוללים בין השאר השכרה של משרדים, מרכזי קניות וקניונים רחבי ידיים וחללים המושכרים לרשתות אירופאיות גדולות ובנקים. ברלין מתאפיינת בבנייה צפופה המשלבת שטחי מגורים ומשרדים ברבעים סמוכים זה לזה. מתחמי המשרדים אף הם צפופים מאד וזוכים לביקוש רב בקרב בעלי עסקים קטנים ובינוניים.

רשתות בינלאומיות רבות רוכשות מתחמים משרדיים רחבי ידיים במדינה וכן שטחי מסחר גדולים, המציעים חוויית קניות נוחה הן לתושבי המקום והן לתיירים הרבים.

כלכלת גרמניה התכווצה אומנם ב-5% בתקופת משבר הקורונה, והתוצר שלה פחת ב-5 אחוזים, אך הנתונים מצביעים על חזרה למצבה הכלכלי לפני המשבר.

בריטניה

בבריטניה ניתן למצוא כיום 5.6 מיליוני עסקים (נכון לשנת 2021), ירידה של 400,000 בהשוואה לשנה קודמת. עם זאת המגמה עשויה להשתנות.

שוק הנדל"ן הבריטי מגוון מאד וניתן לראות בו הבדל משמעותי בין מקומות כמו לונדון ללידס. חלק מתושבי הערים עברו בשנה האחרונה לפרברים (כדי להקפיד על ריחוק חברתי) והוזלת המחירים עודדה חברות דווקא לפתוח משרדים גם בערים הגדולות. עבור המשקיעים הישראלים הירידה של ערך הפאונד מול התחזקות השקל מעניקה הזדמנויות חדשות. לבריטניה יש אמנת מס עם ישראל במסגרתה תשלום ששולם עבור מיסים מנכסים מניבים באנגליה יקוזז מתשלומי המס בישראל.

מעניין לראות את המגמה של משקיעים מוסדיים בהשקעה בבניה לשכירות שהגיעה לשיא של 3.7 מיליארד ליש"ט לפי הנתונים שפרסמה חברת הנדל"ן נייט פרנק. גם בנק גולדמן זקס פעיל ממדינה ורכש 900 בתים בצפון מערב בריטניה.

כיום, ניתן לראות גם משקיעים מוסדיים ישראלים שמשקיעים בפרויקטים שונים במדינה. הפסקת הבניה בתקופת סגר הקורונה יצרה מצוקה זמנית של נכסים חדשים, לרבות בנייני משרדים, ולכן המשקיעים פונים כיום יותר לנכסים מסחריים יד־שנייה שעוברים השבחה.

ההבדל בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים באירופה

קיים הבדל משמעותי במדינות שונות בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מסחרי. לדוגמה, בתחום הנדל"ן למגורים בגרמניה הייתה קיימת מגבלה להעלאת מחירי השכירות. אך, בעקבות החלטה שהתקבלה בבית המשפט העליון באפריל 2021, לברלין לא היתה סמכות להגבלת המחירים וחוזים רבים בוטלו בעקבות כך והוצעו לשוכר במחיר גבוה יותר. שוק הנדל"ן המסחרי, לעומת זאת, מתומחר על פי כללי השוק ונהנה מעליה מתונה בתקופות של ביקוש, כמו גם אפשרות לרווח נוסף מהשבחת הנכס.

אחת החברות המשקיעות כיום בנדל"ן מסחרי מניב במדינות אלה באירופה היא חברתו של אמיר דיין, איש עסקים ומשקיע ישראלי המתמחה בנדל"ן מסחרי, שהחברה בבעלותו משקיעה במיזמים שונים סביב הגלובוס.

אמיר דיין, האח הצעיר במשפחה, המונה 12 אחים ואחיות, מנהל באופן אישי את השקעות הנדל"ן של משפחת דיין.

כך למשל, האחים דיין רכשו בשנת 2019 את פורטפוליו המלונות של אייל הנדל"ן הבריטי וינסנט צ'נגוויס, שהעניקה להם בעלות על תשעה מלונות. תחום המלונות לא חדש למשפחת דיין (רשת אפריקה-ישראל מלונות נמצאת בבעלותה משנת 2017), שבחרה לפתח את הרשתות בגרמניה ובבריטניה ולאחר מכן לטשה עיניה גם למלונות מקומיים בישראל. בין אפיקי הפעילות של החברות בבעלות אמיר דיין ומשפחתו ניתן למצוא חברות הפועלות במגזר הפרטי והציבורי של הנדל"ן כמו גם בעסקים שונים ברחבי העולם בתחום הפיתוח והבנייה, ליסינג לרכב ובתחומים נוספים.

לסיכום, מצ"ב הנדל"ן המסחרי באירופה בטווח הקצר תלוי במידה רבה בגישה השונה של כל מדינה למשבר הקורונה. נכון לדצמבר 2021, נראה שגרמניה תצמצם סגרים אך ורק לתושבים שאינם מחוסנים, ולכן צפויה לשמור על יציבות יחסית, כמו כן יתכן ותחל חובת חיסונים בפברואר 2022.

בבריטניה מצב התחלואה עלה, אך הבוסטר הצפוי לכלל האוכלוסיה עשוי לעצור את המגפה. הולנד דיווחה על מספר נדבקים גבוה יחסית וככל הנראה תרחיב את המגבלות. עם זאת, יתכן ויתפתחו הזדמנויות נדל"ן חדשות לטווח הארוך בעקבות השינויים הללו, במיוחד בסקטור בתי־המלון והנדל"ן המסחרי.