החוק הבסיסי ביותר בכלכלה מתייחס להשפעה של הביקוש וההיצע על המחיר. כל שוק וכל מוצר מושפעים בצורה ישירה מחוק הביקוש וההיצע, כאשר הביקוש קבוע ביחס להיצע- המחיר יעלה, ואילו כאשר השוק מוצף בהיצע גבוה והביקוש יורד- יצנחו גם המחירים.
נראה כי במרבית התעשיות ניתן לראות קורלציה ישירה ותנודתיות, דוגמת מחירי הפירות שמאמירים בתחילת העונה בשל ההיצע הנמוך, וככל שהחקלאים משחררים תוצרת נוספת המחיר יורד. מדוע אם כן, שוק הנדל"ן אינו מראה תנודתיות דומה?
שוק הנדל"ן נאמן באופן מוחלט לחוקי הביקוש וההיצע, אלא שבשונה מתעשיות ומוצרים אחרים במשק, עתודת הקרקעות בישראל ובעולם נותרת על כנה, לעומת כמות האוכלוסייה וצרכני הנדל"ן אשר הולכים וגדלים.
מדוע מתרחב הביקוש לנדל"ן?
מספר סיבות לעלייה בביקוש לנכסי הנדל"ן, בדגש על נדל"ן לצרכי מגורים:
1. גידול טבעי באוכלוסייה.
2. עליה בתוחלת החיים.
3. עליה באחוזי הגירושין שיוצרים פיצול בתים בעבור משפחות.
4. גידול בכמות המשקיעים בנדל"ן- רוכשי דירה שניה ויותר, לצרכי הכנסה פאסיבית וכאפיק השקעה לשם תשואה.
כיצד ניתן להשפיע על היצע הנדל"ן בישראל?
למעלה מ-95% מן הקרקעות במדינת ישראל מצויות בבעלות ממשלתית, ושחרורן לצרכי התחלות בניה כפוף לתהליכים בירוקרטיים ולהחלטות ממשלה.
מאחר וכאמור עתודת הקרקעות הקיימת אינה גדלה, וקרקעות אינן מוצר שניתן לייבא, מה שניתן להגדיל הוא את היקף שחרור הקרקעות לציבור וכן את הגדרה ושינוי הייעוד שלהן, מה שממשלות ישראל עושות במשורה ובהיקפים קטנים במיוחד (מתוך ראיה מרחבית של הצורך בשטחי חקלאות, שטחי תעשייה, כבישים ותשתיות).
גם קרקעות אשר מוצעות על ידי המדינה, למעשה אינן נמכרות לקונה כי אם מועברות אליו בעסקאות חכירה שונות, ובחוזים ארוכי טווח בני עשרות שנים, תוך שמירת זכויות המדינה בקרקע. ניתן למצוא לא מעט מקרים בהם בעלי בתים ונכסים באדמות שנרכשו בעסקאות חכירה, נתקלו בהתנגדות המדינה לחדש את הסכם החכירה, ולהשיב את הקרקעות לבעלות המדינה אחרי עשרות שנים של שימוש בהן.
כחלק מתכנית המדינה למלחמה בעלויות הנדל"ן פרסמה הממשלה מספר כלים אשר נועדו להגדיל את ההיצע, בניהם צמצום הבירוקרטיה, הטלת מיסוי גבוה יותר על דירות להשקעה, איסור שימוש בדירות באזורי ביקוש להשכרה קצרת טווח (דוגמת AIRBNB), והגדלת כמות הוועדות המחוזיות לתכנון ובניה.
מומחים בתחום הנדל"ן מברכים על העלאת הנושא על סדר היום ועל קיום צעדים ישימים לשליטה במחירי הדיור בישראל, אך גם טוענים כי מדובר בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי, ולא צופים שינוי קיצוני בעקבות החקיקה וההנחיות החדשות.
הדרך לדירה ולבית מתחילה בקרקע
אחד הפתרונות המוכחים אשר סייע למאות ישראלים בדרך לדיור בר השגה, היא רכישת קרקע פרטית. קרקעות פרטיות הן כאמור מוצר המוצע בהיקף נמוך במיוחד, מאחר ואלה מהוות כ-5% מכלל הקרקעות בישראל.
רכישת קרקע פרטית בתוספת עלויות הבניה, תביא לנכס מגורים בעלות משתלמת בהרבה מרכישת נכס דומה קיים מחברה קבלנית ועל גבי קרקע ציבורית.
בעת רכישת קרקע פרטית לצורך בניה האלמנט החשוב ביותר לבחינת כדאיות העסקה הוא סטטוס הקרקע והפוטנציאל להפשרתה. שינוי ייעוד של קרקע (מקרקע חקלאית או מסחרית לדוגמה, לקרקע המיועדת למגורים) הוא תהליך ארוך, אשר מצריך מעורבות ממשלתית ואישורים רבים.
הדר ברוקנשטיין, מומחית ויזמית נדל"ן מובילה, מציעה מגוון קרקעות בפריסה ארצית, אשר מצויות בהליכי אישור והפשרה, ומקודמות באמצעות תכניות ממשלתיות על ידי גורמים בעלי השפעה ואינטרס. הקרקעות הללו מוצעות במחירים נוחים במיוחד, ומתאימות למשפחות, לצרכי השקעה, לצעירים בעלי הון עצמי נמוך, ואף באמצעות תכנית מימון ייעודית ללא הון עצמי כלל.
במהלך תהליך ההפשרה יכול הקונה לבחור לשמר את העסקה או למכור את הקרקע ולצאת, בכל שלב שהוא, כאשר בשל ההיצע המוגבל במיוחד של קרקעות פרטיות, המחיר רק הולך ועולה.
לאחרונה ניכרת עלייה בביקוש לרכישת קרקעות פרטיות, בתהליכי הפשרה, דווקא על ידי בעלי משפחות אשר ברשותם נכס נדל"ן- דירת מגורים או בית פרטי. העיקרון המוביל את הרוכשים הוא רצון לקנות קרקע פרטית שתהיה על שמם ותוך רישום בעלותם בטאבו, ולהמתין מספר שנים להפשרת הקרקע במטרה לעזור לדור העתיד.
ניתן למצוא רבים מזקני השבט, עולים וחלוצים, אשר רכשו קרקעות בישראל במחירים נמוכים ומבלי להבין את המשמעות, והיום עוסקים בגידול וילות בכפר שמריהו ובהרצליה. ניכר כי להיות במקום הנכון ובזמן הנכון ולקבל את ההחלטות הנכונות- הם אירועים משני חיים.
אמא ואבא הם בבחינת רשת הביטחון הרגשית והאישית של ילדים החל מרגע לידתם, כאשר ניכר כי אילוצי הנדל"ן והמרחק הרב של הזוגות הצעירים מדיור בר השגה, אף מעמיק ומאריך את הקשר, הצורך בתמיכה והתלות בהורים.
הדר ברוקנשטיין יזמית הנדל"ן המובילה מסתכלת לנתונים בעיניים, מבינה את רוח התקופה, מקשיבה לשר האוצר המעיד בעצמו כי למרות כל התקנות והניסיונות, נראה כי מחירי הנדל"ן יוסיפו לעלות, וממליצה בחום לרכוש קרקע פרטית ולהמתין להפשרתה ועליית ערכה, ובשום אופן לא להוסיף ולהמתין בטרם רכישת נדל"ן.