עו"ד טל פרץ
עו"ד טל פרץ צילום: שאול גרינפלד

שוק הנדל"ן בישראל, במיוחד בשנים האחרונות, הינו שוק פורה. אלפי דירות נמכרות מדי שנה. יש הבדל בין לרכוש דירה מוכנה לאכלוס לבין לרכוש, "דירה על הנייר".

כשקונים דירה מוכנה לאכלוס מקבלן או דירה יד שניה, ברוב המקרים הרבה יותר קל והרבה יותר פשוט להתנהל מול הצד השני. הרוכש פשוט יודע בדיוק כמה תעלה לו אותה הדירה. אך כאשר מדובר ברכישת דירה "על הנייר", העסקה טומנת בחובה מספר מהמורות, שעליהן צריך לשים לב.

בכל עסקת מקרקעין קודם כל חייבים להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום, ובמיוחד כשקונים דירה על הנייר. כשקונים דירה על הנייר מקבלן, חייבים לוודא שיש ליווי בנקאי לפרוייקט, אפשר גם לרשום 'הערת אזהרה' אבל זה פחות מומלץ ופחות בטוח, מכיוון שבמקרה שהקבלן פושט רגל, אין שום ערבות בנקאית על הכסף ששולם כבר מלבד הערת האזהרה.

היתרון בליווי בנקאי - הבנק אחראי להחזיר ללקוח את התשלום ששילם או להשלים את בנית הפרוייקט. הכל לפי העניין, מה שיכול למנוע מהקונה הפסדים עצומים.

במקרה ואין ליווי בנקאי, לקבלן אסור לגבות יותר מ-7% מערך הדירה. לדוגמה, אם הדירה שווה 1,000,000 ש"ח הקבלן יכול לגבות מהקונה רק 70,000 ₪ , תשלום זה מופקד בחשבון נאמנות ייחודי אשר נפתח ע"י משרד עו"ד של הקבלן לטובת אותו פרוייקט.

חשוב להבין שאך ורק לאחר כניסת ליווי בנקאי והנפקת "פנקס שוברים" רשאי הרוכש לשלם באמצעות פנקס השוברים את יתרת התשלומים אשר סוכמו בינו לבין הקבלן במסגרת נספח התמורה. כמובן שאת הכספים אשר בחשבון הנאמנות על הנאמן להעביר לחשבון הליווי וזאת גם באמצעות פנקס השוברים.

נקודה נוספת - "מדד תשומות הבניה". רוכשי דירות צריכים לשים לב כאשר הם נמצאים במסלול של 20-80 כלומר תשלום של 20% בהתחלה ויתרת התשלום בסמוך לאכלוס. יתרת התשלום תהיינה צמודה לאורך כל תקופת הבניה למדד תשומות הבניה(גם במקרה הזה ניתן ורצוי להתמקח עם הקבלן בעזרת עו”ד, מה שיכול לחסוך לכם לא מעט כסף, וכן יש קבלנים שניתן להגיע איתם להבנות. רק בשנה שחלפה עלה מדד תשומות הבניה בכ-5%.

קניית דירה על הנייר דורשת מהקונה המתנה של מספר שנים עד האכלוס, מה שיכול לגרום לקונה לשלם תוספת של אלפי שקלים שלא לקח אותם בחשבון.

זה יכול להתבטא בלא מעט כסף, תלוי כמה עולה הדירה וכמה שנים עד שהדירה תימסר ללקוח. הלקוח מגלה את זה רק בסוף הבנייה, שבמקום לשלם נניח שני מיליון שקלים פתאום הוא צריך לשלם 2,200,000, שקלים ואת הכסף הנוסף אי אפשר לקחת מהמשכנתא, אלא צריך להשיג את זה לבד, או דרך הון עצמי, או הלוואה נוספת מהבנק, מה שיכול לגרום לרוכש לגיוס כספים נוסף, וזה דבר שאנשים לא מודעים לכך ונכנסים לתסבוכת כספית.

לסיכום, כשקונים נכס חייבים להתייעץ לפני זה עם עורך דין מומחה, כדי למנוע הפתעות לא נעימות שיכולות לעלות לכם לא מעט כסף.