בראשית המאה התרחש סיפור מטורף בארה"ב. דרמה כלכלית שאיימה על הגלובוס כולו. הפגיעה של ישראל היתה מינורית ורוב האנשים בארץ כלל לא זוכרים את האירוע, הוא בטח לא נצרב בחוויה הלאומית שלנו.
תארו לכם שאתם קמים בבוקר ובנק הפועלים פושט את הרגל. אנשים מבינים שכל החסכונות שלהם נמחקו ואז מהדורת חדשות הצהרים מדווחת שחברת הביטוח מנורה מודיעה על קשיי נזילות ומפרסמת הודעה מדאיגה לבורסה.
בחדשות הערב הדרמה בשיאה, קרן הפנסיה של 'הראל' מדווחת גם היא על פשיטת רגל ובחודשים הקרובים היא תציג תוכנית כוללת להבראה וקיצוץ. המשבר הכלכלי שפקד את ארה"ב בשנת 2008 היה דבר דומה לתרחיש האימים הזה. בנקים, חברות ביטוח וקרנות רבות פשטו את הרגל. הרגולטור התערב ובמאמצים גדולים הירידות נבלמו אחרי מספר חודשים לא לפני שאלפי אנשים אבדו את כל הונם.
איך כל זה קרה בארצות הברית של אמריקה? אז ככה, בהתחלה, מחירי הדירות האמירו, אנשים וחברות לקחו כנגדם התחייבויות גבוהות מכפי השווי האמיתי בהנחה שאין מצב שהכל יפול בבת אחת, תיקי המשכנתאות הגדולים האלה נמכרו אף הם במינוף ובתוך זמן קצר הכל התמוטט. אנשים העדיפו לא לשלם את החוב שגדול מערך הדירה ותיקי המשכנתאות איבדו משווים ובנקים פשטו רגל והמדינה נחלצה לעזרתם והזרימה טריליוני דולרים לבנקים וחברות הביטוח וגם זה לא עזר וארה"ב נכנסה לאחד מהמשברים הקשים בתולדותיה. אל דאגה, חמש עשרה שנה אחרי וארה"ב איתנו. הנאסד"ק שבר שיאים ונראה שהעולם התאושש. השאלה שמעסיקה רבים היא – האם בישראל קיימת בועת נדל"ן? האם אנו עשויים למצוא את עצמנו עם בנקים שפושטים רגל ודיירים שמוצאים מדירותיהם וחברות ביטוח שקורסות? משבר משמעותי שכזה למדינה קטנה שכמונו יהיה אסון אמיתי. אולי אפילו חסר תקומה. אז יש או אין בועת נדלן בישראל?
כבר שני עשורים שרכבת הנדל"ן הישראלית דוהרת כלפי מעלה. כמעט עשרים שנה מי שמחזיק נדל"ן – לא טועה. מחירי הדיור ממשיכים לטפס, מחירי השכירות יציבים וכמעט אין יום שהדירות עומדות פנויות. אפשר לומר שגדל כאן 'דור' של משקיעים שמשוכנע שתמיד השאלה היא האם להרוויח יותר או עוד יותר. כמעט ואין אפשרות להפסיד. ילידי שנות השמונים של המילניום הקודם היום כבר בני ארבעים. משקיעים אלו רכשו את דירתם הראשונה בראשית שנות ה2000 ומאז הם רק קונים ומוכרים ומרוויחים. אנשי שוק ההון לא משלימים עם המציאות הזאת וטוענים שוק זה שוק. יש עליות ויש ירידות אחרי העליות מגיעות ירידות וכן להיפך. אי אפשר תמיד להרוויח. המסקנה המתבקשת עבורם היא יש בישראל בועת נדל"ן שעוד תתפוצץ לנו בפנים.
אז מי צודק? מחירי הנדלן בישראל גבוהים משווים האמיתי או שלא?
מומחי המחקר של בנק ישראל וחטיבת המחקר של בנק הפועלים, לאומי, שמאים מובילים ועוד גופים משמעותיים במשק טוענים- אין בועת נדלן בישראל. המצב יציב. מחירי הדיור הגבוהים משקפים את הצורך האמיתי את רמת החיים בה אנו חיים. המחירים לא ירדו כל כך מהר ואולי אפילו עוד יעלו. במה שונה שוק הנדל"ן הישראלי מזה האמריקאי? למה שם כן וכאן לא?
נמנה חמש סיבות שאולי יסבירו קצת את התשובה.
בנקאות –מערך מימון הנדלן בארהב כשל. מחירי הדירות בארה"ב נסקו בגלל סיבה אחת – אנשים יכלו לקחת כמה הלוואות שהם רק רצו. מקבצי דיור מונפו ביותר מ110% כלומר, אם הבית שווה מיליון שקל ניתן היה לקבל עליו משכנתא בגובה מיליון ומאה אלף שקלים בריביות חריגות. הדרך הפיננסית בה זה נעשה קצת יותר מורכבת. בנקים למשכנתאות שהחזיקו מאות ואלפי בתים מכרו את 'תיק המשכנתאות' לבנקים גדולים יותר, ברווח כמובן, האחרונים הוציאו אגחים כנגד תיק המשכנתאות המכובד שלכאורה מניב תשואה יפה – יותר מידי אנשים נהנו מהחגיגה כשבסיס החגיגה – הנדל"ן כלל לא היה שווה את המחיר. בישראל לעומת זאת המדיניות שמרנית הרבה יותר. למעלה מ95% מהמשכנתאות למגורים מרוכזים בידי הבנקים הגדולים ולא בידי קבוצות מימון קטנות. הפיקוח על הבנקים הדוק ולא מאפשר מינוף יתר. לכן דירה למגורים (דירה יחידה) תקבל מימון עד 70% בלבד כך שגם אם מחיר הדירה ירד ב30%! עדיין לבנק יהיה מאיפה להיפרע. הבנקים לא 'סוחרים' בתיקי המשכנתאות. אין מצב שחתמנו על משכנתא מול בנק מזרחי ולמחרת נמצא את עצמנו מול דיסקונט שרכש את תיקי המשכנתאות של מזרחי. המערכת שמרנית יותר ובטוחה יותר.
האנשים – ההון האנושי שחי כאן בארץ –מיוחד מאוד. אומת הסטארט-אפ מובילה את הטכנולוגיה העולמית וההכנסה הפנויה לנפש טסה למעלה. בעשורים האחרונים נהיינו עשירים. בטח רבים מכם מנידים את הראש וחושבים שהעושר נמצא אצל השכן. אבל חברים, כולנו נהיינו מאוד עשירים. יעידו על התורים בנתב"ג והדוחות הכספיים של הקניונים. מספיק אנשים יכולים להרשות לעצמם החזרי משכנתא החוצים את רף ה10,000 ₪ בחודש. מה שמאפשר להם לרכוש דירה שעולה קרוב לארבעה מיליון שקלים. היקפי המשכנתאות שהציבור נוטל שוברים שיאים בכל חודש – אנשים פה מאמינים בנדלן ויש להם גם את הכסף למממן את החגיגה. נוסיף למשוואה את קצב הילודה הגבוה ביותר בעולם מבין המדינות המפותחות ונבין שיש משמעות ל3.1 ילדים לאישה. נתון שלא תמיד מצליחים להבין את המשמעות האדירה שלו.
הגיאוגרפיה – מדינת ישראל קטנה וריכוזית. משאב הקרקע מוגבל וההגירה תמיד חיובית. נתונים אלו מייצרים מערכת שלהבנתי יש לה עוד הרבה לאן לטפס. הבטחנו לבן גוריון שהנגב עוד יהיה פורח אך נראה, לצערי, שלא הבטחנו לקיים. מרכזי התעסוקה, משרדי הממשלה החשובים ומערכות השליטה של המשק הישראלי עדיין ממוקדים על תא שטח קטן הנפרש על כביש מספר 1 ואולי קצת מצפין על כביש 2 עד רעננה – הרצליה. המשכורות באזורים אלו גבוהות באופן משמעותי מהמשכורות בפריפריה של נתניה ואשדוד שלא לדבר על פריפריה אמיתית. אפשרויות הקידום מחוץ למדינת תל אביב מוגבלות. ועתידו של ילד הגדל בשדרות, דימונה או בית שאן שונה מבן גילו מגבעתיים, קריית אונו או רמת גן. נראה שמחירי הדיור במרכזי הערים ימשיכו לטפס עוד זמן רב.
הרגולציה - נוסיף את מערכת הרגולציה הסבוכה במדינה. תכנון שכונה קטנה משלב הקרקע ועד המפתח לדירה אורך יותר מחמש עשרה שנה. שינוי תבע והוצאת היתר לחמש דירות עשוי לקחת כמעט עשור וככל שמתקדמים ומקימים עוד 'ועדות' ו'פתרונות' והסכמי גג וותמל"ים ועוד חמלים המצב מחמיר והערכאות המשפטיות מתמלאות והפקק ממשיך לגדול. כאשר המערכת מורכבת וקשה להוציא לפועל עשרות אלפי יחידות דיור לא פלא שמחיר הדירות עולה. כמות הביקושים גוברת על ההיצע הנתון. במבט ראשון נראה שניתן לפתור בעיה זאת בקלות, לשטח בירוקרטיה, להסיר חסמים ועוד סיסמאות. בפועל זה כמעט בלתי אפשרי. ההיצע המשוחרר לשוק ימשיך להיות מוגבל בטווח הנראה לעין וממילא מחירי הדיור ימשיכו לשקף את החוסר המובנה בשוק. אני לא פוליטיקאי ואין לי פתרון קסם.
לא פשוט להוביל שינויי שיתן מענה על צרכים שונים ואינטרסים מנוגדים. משאב הקרקע הוא המשאב היקר ביותר ויש לנהוג בתבונה בהקצאה ובהתנהלות. פעולות שנעשות בשנים מסויימות משפיעות למשך מאות שנים. קיבוצים ומושבים שקיבלו קרקעות לצרכי התיישבות וחקלאות בקום המדינה מחזיקים היום מלאי אדיר של קרקעות זמינות לבנייה למגורים ומסחר. חמישים שנה אחרי, הייעוד הראשוני כבר לא רלוונטי דור הבנים כבר מתגורר באזורים אחרים ועדיין קומץ משפחות מחזיק בידיו כוח, שטח והרבה מאוד כסף המתחלק לעשרות בודדות של משפחות.
ושוב, הפערים גדלים. לכן הרגולציה חשובה, וביטול חסמים מהיר עשוי ליצור בכיה לדורות. מצד שני, גם עם המצב הנוכחי קשה להשלים. ותוכנית מעמיקה שמצד אחד תוריד את הסרבול והסחבת ומצד שני תאזן בין צרכי הכלל והפרט טרם נראית באופק.
החלום הציוני – מעניין כאן במזרח התיכון. נקודה קטנטנה על פני הגלובוס המושכת את תשומת הלב של כל באי עולם כבר אלפי שנים. עוד מימי הנבטים ואברהם אבינו ארץ כנען היתה צומת דרכים מרכזי. נראה שמאז הקמת המדינה והתגשמות החלום הציוני הקטר דוהר ללא הפסקה. המטבע המקומי חזק מאוד ואנחנו ראשונים בעולם בגביית מיסים, הקופה מלאה.
שבעים שנים של התעצמות ונראה שכל שנה שוברים שיאים חדשים. העולם אוהב את המהלך וחברות דירוג האשראי נותנות קרדיט מעולה למדינה הצעירה. המדינה איתנה חרף איומיים מבית ומחוץ, שוני תרבותי בין קבוצות אוכלוסיה שונות ופאזל שנראה כי אי אפשר לפותרו. איך כל זה קשור לבועת הנדלן? נתוני המאקרו מסמנים סביבה חזקה ויציבה. שתומכת כמובן את מחירי הנדל"ן.
האם יש עוד לאן לטפס? בהחלט. בואו נסתכל על הערים הגדולות והיקרות בעולם. מ"ר בלונדון, פריז ומנהטן יכול לחצות את ה20,000$ למ"ר. בירושלים ותל אביב אנחנו עוד רחוקים משם. אני לא בטוח שאי פעם נגיע למחירים כאלה במדינתנו הקטנה. אך אני מעריך שלפני מאתיים שנה גם במנהטן ובשכונתו של לואי ה16 לא העריכו שהנדל"ן יהיה שווה יותר מזהב ערב נפילת הביסטיליה.
מסיבות אלו ואחרות לא נראה שיהיו ירידות מחירים משמעותיות אך גם ניתן לצפות ואולי לקוות שמחירי הדיור יתמתנו ולא יעלו בצורה חדה כמו שצפינו עד עכשיו. מגיע לנו עשור של רוגע ויציבות. מחירי דיור שעולים באחוזים בודדים ורוכשים שקונים כי הם צריכים ולא כי הם חייבים.
מה יעשו זוגות צעירים? האם הם צריכים לוותר על החלום לרכוש דירה משלהם? ממש לא, אסור להתייאש. כשחקנים מקומיים יש לנו יתרון אדיר. זוג צעיר שמאמין בשוק הנדלן המקומי ומכיר את הכללים פה יוכל לפלס את דרכו לדירת החלומות. מי שיחשקו בפיסת אדמה ימשיכו להפריח את השממה בנגב ובגליל. מי שחשוב להם אווירת העיר התוססת ישכרו דירה במשך עשר שנים, בנתיים ירכשו דירה במעגל יותר פריפריאלי ובסוף יזכו לרכוש דירה קטנה מעל הרחוב הסואן. המדינה מעניקה עשרות אלפי דירות לזוגות צעירים (תוכנית מחיר למשתכן).
ניתן להניח שכמו שהיום אין אנשים שישנים ברחובות וכנראה גם לא מספר משפחות באותו בית גם בדור הבא כל אחד ימצא את מקומו. תחת גפנו ותאנתו.