רכישת דירה נחשבה מאז ומעולם אפיק השקעה כדאי, ממגוון סיבות. אולם, רבים שואלים אם הדבר נכון גם בתקופה הנוכחית?
השאלה הזו מורכבת בדרך כלל משני חלקים.
החלק הראשון של השאלה קשור לדמי השכירות. הריביות על המשכנתאות עלו מאוד לאחרונה, ולמעשה הסכום שאנו משלמים לבנק על המשכנתא גבוה בדרך כלל מדמי השכירות שאנו מקבלים על הדירה. אז מה הטעם בכל המהלך?
הטענה הזו היא בהחלט נכונה. אם נדייק, ניתן לומר שאם נקנה דירה רק בהון העצמי שלנו בלי להיעזר במשכנתא, התשואה על ההון העצמי תהיה מאוד נמוכה באופן יחסי, בעוד שפיקדון בבנק יניב תשואה דומה בדרך הרבה יותר פשוטה; ואם כן ניעזר במשכנתא – אז בדרך כלל דמי השכירות מכסים (בערך) את הריבית שאנו משלמים על המשכנתא, כך שלא הרווחנו מהם דבר.
לצורך הדיוק נציין שכל החזר משכנתא מורכב משני מרכיבים – החזר הקרן ותשלום הריבית. לכן גם כאשר החזר המשכנתא גבוה מהשכירות, ההוצאה האמיתית שלנו היא רק תשלום הריבית, והוצאה זו מכוסה כאמור על ידי השכירות, פחות או יותר.
אם כן, הבנו שדמי השכירות אינם מהווים מקור רווח. אולי עליית הערך מהווה סיבה לרכישה? כאן מגיעה השאלה המשמעותית השנייה. לאחר שמחירי הדירות בארץ זינקו בשנה שעברה, רבים מעריכים שעליית המחירים נעצרה. פה ושם ניתן אף לשמוע הערכות הצופות ירידה מסוימת של המחירים באזורים מסוימים. האם מחירי הדירות לא מיצו את עצמם? אולי בכלל כדאי להמתין לירידות מחירים נוספות ולהרוויח בכך עוד כמה עשרות או מאות אלפי שקלים?
המפתח לכך נעוץ בהבנה שעולם הדירות להשקעה אינו מקשה אחת. למעשה יש סוגים רבים של דירות, באזורים מגוונים מאוד, ואין משמעות רבה לשאלה מהי התנודה הממוצעת במחירי הדירות. ביתר פירוט, ניתן לחלק את הדירות בחלוקה גסה מאוד לשלשה סוגים מרכזיים.
הסוג הראשון הוא דירות שהכדאיות העסקית שלהן היא בהחלט בסימן שאלה. לדוגמה, דירות יוקרה מסוימות באזורי יוקרה מסוימים, שמחירן תלוי במידה רבה בגורמים משתנים, והוא עשוי אף לרדת משמעותית. בדו"ח האחרון של בנק UBS הוכרזו אזורים יוקרתיים מסוימים בישראל כאזורי "בועה" כאלו. מהכיוון השני, גם דירות באזורים בהם יש בנייה רבה יחד עם אוכלוסייה מעטה יחסית, ללא צפי מבוסס להתפתחות משמעותית, הן דירות שלא ניתן לדעת עד כמה הן אטרקטיביות להשקעה. כמובן יתכנו בהחלט הפתעות חיוביות, אך סימן השאלה המשמעותי בהחלט קיים.
הסוג השני הוא דירות 'רגילות', שהן למעשה רוב הדירות במדינת ישראל. מדובר באזורים שיש בהם ביקוש סביר, אך אינם אזורים 'בועתיים'. בדירות כאלו ניתן לומר שאמנם בטווח הקצר יש חוסר ודאות אם המחירים יעלו במתינות או דווקא ירדו מעט. אולם, התמונה משתנה לגמרי במבט ארוך טווח.
הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהביקוש במדינת ישראל גבוה משמעותית מההיצע, ולהערכת כל העוסקים בתחום, הדבר אינו צפוי להשתנות מהותית בעתיד הנראה לעין. הסיבות העיקריות לביקוש הגובר הן ילודה מבורכת ועלייה לארץ ב"ה, והלמ"ס אף צופה שבעוד 25 שנה יחיו במדינת ישראל כ17 מליון איש! בנוסף, גם רווקות מאוחרת וגירושין תורמים את חלקם בביקוש לדירות. מהכיוון של ההיצע, בניית דירה בישראל היא פעולה שכרוכה בבירוקרטיה רבה, ולמרות שכבר שנים רבות נעשים מאמצים כנים לפתור את הבעיה, טרם נמצא פיתרון הקסמים להדבקת הפער ולבניית כמעט מאה אלף יחידות דיור בשנה. לסיכום, הדירות בישראל הן משאב מוגבל, בשל מגבלות מקום, ואילו האוכלוסיה הולכת וגדלה מידי שנה.
אגב, גם בתקופה הנוכחית אין כמעט ירידות מחירים (באזורים מסוימים הייתה ירידה מינורית), אלא בעיקר האטה משמעותית בכמות העיסקאות. רוב בעלי הדירות אינם מוכרים את דירתם בזול, אלא פשוט ממתינים בסבלנות לחזרת הביקוש, ולכן גם בתקופה של האטה אין לכך השפעה דרמטית על המחירים. דבר דומה חווינו רק לאחרונה בתקופת הקורונה – כמות העיסקאות ירדה משמעותית, היו אנשים רבים שישבו על הגדר, וכאשר התמונה התבהרה השוק הוצף בביקוש רב והמחירים טיפסו שוב.
הסוג השלישי והאחרון של דירות, שהוא המשמעותי ביותר עבור משקיעי נדל"ן, כולל דירות ספציפיות בהן יש פוטנציאל מבוסס לרווח משמעותי, וזאת בלי קשר לממוצע הכללי של התנודות במחירי הדירות. דירות כאלו קיימות בכל נקודת זמן ובכל מצב שוק, ונביא לכך מספר דוגמאות.
לצורך הדוגמה הראשונה, נחשוב על דירה שנמצאת בתהליך פינוי בינוי, שיש בו סבירות גבוהה ליציאה לפועל (בדרך כלל, תנאי לכך הוא מוטיבציה גבוהה של הדיירים ושל העיריה). בעלים של דירה כזו יקבל בסוף התהליך דירה חדשה וגדולה יותר, כך שגם אם השוק הכללי ייעצר – עדיין הרוכש הרוויח רווח משמעותי.
חשוב לציין שבדרך כלל, ככל שהתהליך מתקדם כך חלק ממחיר הדירה החדשה מגולם כבר בדירה הישנה, אולם במקרים רבים הרווח הצפוי הוא עדיין משמעותי מאוד. כמו כן, ניתן לרכוש את הדירה בשלבים ראשוניים של התהליך, שבהם המחיר עדיין תואם את מחיר הדירה הרגיל, ומצד שני הסבירות ליציאה לפועל של התהליך היא גבוהה.
כמובן שלא כל דירה שיש עליה שלט 'פינוי בינוי' היא אכן טובה להשקעה, ויש לבחון כל דירה לגופה.
סוג דירה נוסף בעל פוטנציאל רווח מבוסס, שאינו תלוי בתנודה הממוצעת בשוק הנדל"ן, הוא דירות ראשונות שקבלן מוכר – מה שקרוי "פריסל". פעמים רבות קבלנים מציעים את הדירות הראשונות בפרויקט במחירים מעולים וגם בתנאים אטרקטיביים מאוד, וניתן להניח במידה גבוהה מאד של סבירות שבתום הפרויקט המחירים יהיו גבוהים משמעותית. גם כאן, לא כל דירת פריסל היא אכן טובה להשקעה, ולפעמים כלל לא מדובר בהנחות אמיתיות.
דוגמה נוספת לדירות כדאיות להשקעה היא דירות שנמצאות באזור מתפתח, לדוגמה מקום שבו צפויה להגיע הרכבת הקלה, אזור שבו נסלל כביש המקצר משמעותית את הדרך לעיר מרכזית, ועוד. דברים סוג זה מגדילים משמעותית את הביקוש, ובהתאם את המחירים.
בנוסף, יש הזדמנויות שנמצאות בשוק דווקא בתקופה של האטה בשוק, וזאת כאשר יש מוכרים שמעוניינים או צריכים למכור את דירתם בהקדם. העובדה שהביקוש קטן מאפשרת לקונים להתמקח על המחיר ולהשיג מחירים מעולים, שקרוב לודאי שלא יחזרו כשהשוק יחזור לעצמו במוקדם או במאוחר.
נציין כי הרווח הכולל המתקבל מקניית דירה טובה להשקעה ומכירתה לאחר מספר שנים, עשוי להשתוות לקבלת משכורת חודשית מלאה בכל אותה התקופה. כמובן שהדברים אמורים כאן ברמה העקרונית בלבד, ויש לבדוק באופן מקצועי כל אזור וכל נכס לגופו. כמו כן, חשוב לזכור שתמיד יתכנו אירועים בלתי צפויים שישבשו במידה זו אחרת את התוכניות.
לסיום נתייחס לשאלה שכיחה נוספת – למה דווקא נדל"ן? אין אפיקי השקעה נוספים?
אכן לכל אפיק השקעה יש יתרונות וחסרונות, והשקעה בנדל"ן היא בהחלט לא היחידה האפשרית. בדומה לכל החלטה בחיים, גם בתחום ההשקעות אנחנו צריכים לבדוק מהו סוג ההשקעה המתאים לנו.
על קצה המזלג, ניתן לומר שהיתרונות העיקריים של השקעה בנדל"ן הם רמה גבוהה של ביטחון על ההון העצמי בשילוב עם פוטנציאל רווח גבוה, כמו גם עצם קיומו של נכס פיזי יציב (בתנאי שלא שכחנו לעשות ביטוח נכס המגן מפני רעידות אדמה...). ברכישת דירה ראשונה יש גם הטבות מס משמעותיות. מצד שני, החיסרון המרכזי בקניית דירה הוא צורך בהתעסקות מסוימת לאורך הזמן, וזאת בשונה מהשקעות בשוק ההון או השקעות אחרות. יש גם אפיקי השקעה המשלבים בין יתרונות שוק הנדל"ן ליתרונות שוק ההון, אך על כך בסקירה אחרת.
לקבלת 23 מתנות ליצירת הצלחה כלכלית לחצו כאן