הלוואות "רגילות" המשמשות להשלמת ההון עצמי לרכישת דירה ומעלות את רמת הסיכון- ניתנות כיום למטרה זו בדיוק, וגם יועצי המשכנתאות לא פוסלים את הצעד באופן גורף.
ג', צעיר בן 25 מאזור המרכז, חסך 80 אלף שקל. לאחר שהחליט כי הוא רוצה להשקיע את כספו ברכישת דירה להשקעה בעיר באר שבע, הבין כי אין לו את ההון העצמי הדרוש להשקעה שכזאת. אלא שעד מהרה מצא פתרון: הוא יפנה לבנק שבו הוא אינו לקוח כיום, יפתח חשבון ויבקש הלוואה לכל מטרה, ועם הכסף הזה ישלים את ההון העצמי המספק לרכישת דירה. "אמרתי לבנקאית שההלוואה מיועדת להשלמת ההון העצמי, ולא היתה לה שום בעיה עם זה".
נ, בעל משפחה מתל אביב, רכש גם הוא לאחרונה דירה בעיר, והפעם לצורך מגורים. "קנינו דירה בתל אביב במחיר נאה, ועל מנת לעמוד במחיר הדירה נאלצנו לקחנו משכנתה בשיעור גבוה של 70 אחוז מימון", הוא מספר. אלא שגם לאחר נטילת המשכנתא הגדולה, עדיין היה על נ' לספק 30 אחוז ממחיר הדירה בהון עצמי, סכום שלא היה ברשותו. אך עד מהרה נמצא פתרון: "בבנק שבו נטלנו את המשכנתא, התבקשנו לפתוח חשבון "טכני", שממנו יועברו כספי ההחזר החודשי מדי חודש, ללא פעילות נוספת.
אולם בבנק היו מעוניינים בנו גם כלקוחות בתחום הפעילות השוטפת, והציעו לנו לפתוח חשבון בנקאי רגיל, שבמסגרתו נוכל לקבל הטבות של פותחי חשבון חדש, ביניהן הלוואה בסך של 150 אלף שקל בריבית נמוכה. מאחר שגם כך לא היה לנו את ההון העצמי לדירה, אמרנו אחלה, פתחנו את החשבון ונטלנו את ההלוואה. כמה ימים לאחר מכן, כשחתמנו על הסכמי המשכנתא, בנקאית המשכנתאות ביקשה לוודא איתנו שיש לנו את ההון העצמי הנדרש, ושאלה אותנו מה מקורות המימון שלנו.
פירטנו את המקורות להון העצמי וציינו גם ההלוואה על סך ה-150 אלף שקל שאנחנו אמורים לקבל לרגל פתיחת החשבון. היא לא אמרה שום דבר, והתקדמנו לחתימה".
ג ו -נ' לא לבד, ולהלוואות שנטלו יש שם – הלוואות משלימות להון עצמי. אלו הפכו במהלך השנתיים החולפות שבהן נסקו מחירי הדיור לדרך נפוצה במיוחד של רוכשי דירות להתמודד עם חסם ההון העצמי הגבוה, הנדרש לרכישת דירה ברמות המחיר הנוכחיות. הלוואות מסוג זה נמצאות היום בתחום האפור של החוק בישראל.
לא מדובר בצעד לא חוקי, אך תקנות בנק ישראל אוסרות על הבנקים להעניק הלוואות לרכישת נדל"ן מעבר לתשלומי המשכנתא הרגילה. כלומר, מי שיפנה לבנק בבקשה מפורשת להלוואה להשלמת ההון העצמי לצורך נטילת משכנתה, אמור לקבל סירוב מיידי לבקשה.
הנחיות בנק ישראל - איסור על הלוואות משלימות
בהתאם להוראות בנק ישראל אין לאשר הלוואות משלימות להון העצמי המשמש לרכישת דירה", אומרת ד"ר זיו נאור, מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים. "בנק ישראל מראש הגדיר מהם שיעורי המימון המקסימליים בהתאם לסוג הנכס (דירה יחידה, חליפית או להשקעה),ואת השאר הלקוחות אמורים להביא כהון עצמי מהבית. כמו כן, יש לקחת בחשבון את המגבלות החלות על שיעור ההחזר החודשי ביחס להכנסה, בהתאם להוראות שלנו כבנק ישראל משנת 2012".
אתם מודעים לכך שלמרות ההנחיות זה עדיין קורה?
בנקים לא מעמידים הלוואות להון עצמי ללקוחות שלוקחים על בסיסן משכנתה. מה שכן יכול להיות שקורה, זה שאדם לוקח הלוואה מבנק מסוים לכל מטרה ובפועל משתמש בכסף כהון עצמי. זה משהו שקצת יותר קשה להתמודד איתו, ובשביל לנסות ולמנוע מקרים כאלה הבנקים נעזרים במערכת לשיתוף בנתוני האשראי והם מבצעים בדיקות ככל יכולתם".
למה בעצם ההגבלה הזו קיימת?
"אנחנו נקטנו בשורה ארוכה של צעדים מאקרו יציבותיים שמטרתם להגביל את הסיכון בתיק המשכנתאות. בעצם לאורך השנים ראינו שהסיכון בתיק המשכנתאות הולך וגודל, יותר אנשים לוקחים משכנתא בהיקפים גדולים, והחשיפה של הבנקים לסקטור הנדל"ן שזה השילוב גם של המשכנתאות וגם לאשראי לבינוי ונדל"ן גדלה. החלטנו שהדבר הנכון לעשות זה לצמצם את היקף הסיכון בתיק המשכנתאות. זה התחיל עוד ב-2010 בשורה של צעדים וככל שהזמן התקדם הצעדים התפתחו לצורתם הנוכחית.
אנחנו מסתכלים על שורה של צעדים שהצעד הזה הוא תולדה של צעד שמטרתו להגביל את שיעור המינוף עבור נכס ספציפי. זה אומר שעבור כל נכס אתה יכול לקחת הלוואה שהיא עד כדי 75 אחוז משווי הנכס ככל שאתה רוכש דירה יחידה, עד 70 אחוז משווי הנכס ככל שאתה משפר דיור ועד 50 אחוז משווי הנכס ככל שאתה משקיע. המטרה לדבר הזה היא שבמידה ויווצר מקרה בו הנכס יאבד מערכו, עדיין שווי הנכס יהיה בערך המתאים לכסות את יתרת ההלוואה, ולכן בעצם הוא מגביל את היקף החשיפה של הבנקים לאותן משכנתאות".
למרות דברים ברורים אלו, השאלה האם הבנקים אכן ממלאים בקפידה אחר הנחיות בנק ישראל בנושא, עודנה פתוחה. נ' מתעקש כי לפחות במקרה שלו, הבנק שממנו לווה את המשכנתא היה אדיש לחלוטין לכך שנטל הלוואה נוספת, באותו הבנק, לצורך השלמת ההון העצמי. "בשום שלב לא נאמר לי שהלוואה שכזו אסורה, ולכל הפקידים שעמם שוחחתי היה ברור מה מטרת ההלוואה. גם בנקאית המשכנתאות, שלה אמרתי מפורשות שההלוואה מיועדת להשלמת ההון העצמי, לא התעכבה על הנקודה הזו בשום צורה".
ד"ר זיו נאור, הפיקוח על הבנקים: "לאורך השנים ראינו שהסיכון בתיק המשכנתאות הולך וגודל, יותר אנשים לוקחים משכנתה בהיקפים גדולים, והחשיפה של הבנקים לסקטור הנדל"ן שזה השילוב גם של המשכנתאות וגם לאשראי לבינוי ונדל"ן גדלה. החלטנו שהדבר הנכון לעשות זה לצמצם את היקף הסיכון בתיק המשכנתאות"
מספר בנקים שאליהם פנינו בבקשה לראיון עבור הכתבה הסתפקו בלציין כי הם אינם מאפשרים נטילת הלוואה מסוג זה, אך לא הסכימו להתראיין בנושא.
"סכנה להיקף אשראי גבוה יותר משווי הנכס"
לדברי אבירם טננבאום, מנכ"ל פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות, תקנות בנק ישראל האוסרות על נטילת הלוואה משלימה, הן בעייתיות לאכיפה: "אם עכשיו מישהו ילך לבנק שלו ויגיד לו 'תביא 100 אלף שקל כי אני צריך את זה כחלק מההון העצמי' הוא יקבל סירוב במקום. אז אנשים ילכו לבנק ויגידו שזה לצרכים אחרים. הם לא יכולים לומר שזה לצרכי רכישת או מימון הדירה".
נטילת הלוואה משלימה להון העצמי היא מהלך רווי סיכונים. הגדול שבהם, הוא כי ההחזר החודשי שבו יידרשו בעלי ההלוואה לעמוד, לצד החזר המשכנתא, יהיה גבוה מדי ביחס להכנסות של משק הבית, שימצא עצמו נכנס לחובות. "אם צריך לקחת הלוואה משלימה להון העצמי זה אומר כנראה שהמשכנתא היא מקסימלית", מסביר טננבאום. "זה אומר שהיא בשיעור של 75-70 אחוז, ושההחזר בגינה יהיה לא מבוטל עם מחירי הנדל"ן היום. ההלוואה להשלמת ההון העצמי רק תכביד על החזר המשכנתא. בניגוד למשכנתאות, הלוואות ההון עצמי הן לא בפריסה של 20-30 שנה, כך שבאופן יחסי ההחזר על הלוואת הון עצמי הוא גבוה".
סיכון נוסף הנובע מהגדלת המינוף היא חשיפה למצבי שוק משתנים, כמו עליית ריבית או מדד. עליית הריבית החדה של החודשים האחרונים מהווה מכה כואבת לבעלי הלוואות במינוף גבוה, שמגלים כי ההחזר החודשי שלהם מזנק גם הוא בחדות, לעתים עד כדי תוספת החזר של אלפי שקלים בחודש. "בסופו של דבר, מי שלקח הלוואה להון העצמי לקח שיעור מימון שהוא גבוה ממה שהוא אמור לקחת – 80 אחוז, 90 ושמעתי גם על 100 אחוז ויותר, שזה אומר שהמימון מכסה את העסקה כולה יחד עם ההוצאות שמסביב", אומר טננבאום, "אדם ברמת מינוף שכזו עלול למצוא את עצמו, במקרה של ירידת מחירים, עם היקף אשראי גבוה משווי הנכס". כלומר, אם אותו לווה שמתאר טננבאום ייקלע למצוקה כלכלית, מכירת הנכס לא תכסה את היקף המימון והוא ייוותר עם חובות שאין ביכולתו לפרוע.
אבירם טננבאום, מנכ"ל חברת ייעוץ: "מי שלקח הלוואה להון העצמי לקח שיעור מימון שהוא גבוה ממה שהוא אמור לקחת – 80 אחוז, 90 ושמעתי גם על 100 אחוז ויותר, שזה אומר שהמימון מכסה את העסקה כולה יחד עם ההוצאות שמסביב. אדם ברמת מינוף שכזו עלול למצוא את עצמו, במקרה של ירידת מחירים, עם היקף אשראי גבוה משווי הנכס"
"ברמת התזרים השוטף, לווה ברמת מינוף גבוהה חשוף יותר לסיכונים כתוצאה ממצבי שוק משתנים. מי שהיה ממונף מאוד לפני שנה, חטף את השלכות עליית ריבית הפריים בעוצמה גבוהה יותר. כל הרעיון של מינוף זה להשיג אקסטרה אפקט במינימום הון עצמי. כשהכיוון הוא כיוון חיובי והתשואה עולה, שיחקת אותה. כשהכיוון הוא כיוון שלילי אז זה מכאיב יותר. המינוף פועל לשני הכיוונים".
צעד שגוי? לא בהכרח
למרות הסיכונים שפרט, טננבאום אינו שולל באופן גורף את ההלוואות להשלמת ההון העצמי. "כל מקרה לגופו. זה לא משהו מגונה שאגדיר כלא תקין ולא ראוי באופן גורף. בדרך כלל אנשים שלוקחים הלוואות משלימות נמנים על אחת משתי הקבוצות הבאות: הראשונה - אנשים שלא מתנהלים נכון פיננסית ולכן חסר להם הון עצמי. להם ממש לא מומלץ לקחת אשראי נוסף כי זה רק יכניס אותם למערבולת יותר חזקה. הקבוצה השנייה היא אנשים שחסכו הון עצמי מסוים, אבל לא מספיק לרכישת הנכס שהם רוצים לקנות. שם זה תלוי בעיקר בכושר ההחזר שלהם. אם מדובר בלווים עם הכנסה יפה והתנהלות כלכלית תקינה, והם נכנסים להלוואה בעיניים פקוחות ומהשיקולים הנכונים, מתוך הבנה שההחזר החודשי הזה סביר עבורם למרות ההלוואה, אז אני לא רואה במהלך הזה משהו פסול".
סוג נוסף של הלוואות משלימות הון עצמי, הוא הלוואות שמתבססות על חסכונות פנסיוניים, קופות גמל, קרנות השתלמות וכו'. זוהי תת קבוצה של הלוואות הון עצמי וקצת שונה מהלוואות הון עצמי רגילות.
"בשנים האחרונות נפוץ טרנד של הלוואות הון עצמי שמבוססות על חסכונות פנסיוניים, ככה שבמקום לפדות קרן השתלמות או במקום לפדות קופת גמל לוקחים מבית ההשקעות הלוואה", מסביר טננבאום, לדבריו גם בהלוואות האלה יש סיכון, אך הדבר שמבדיל ביניהן לבין הלוואה לכל מטרה מהבנק הוא הבטוחה - כסף ממשי של הלווה שנמצא בבית ההשקעות. "זו סיטואציה הרבה פחות מסוכנת לעומת הלוואה של כסף שהוא מאה אחוז לא שלך" אומר טננבאום. עם זאת, גם פה כמובן מסתתר חיסרון משמעותי – "תזרימית זה מאוד מכביד, ההחזרים החודשיים כבדים, וגם פה המינוף הוא כפול דבר אשר מגדיל את הסיכון".
לדבריו, "אם השוק במצב טוב, גם לקחת הלוואה כהון עצמי לרכישת דירה, וגם הכסף בבורסה ממשיך לעבוד ואז אתה נהנה גם מההשקעה בבורסה, גם מהרכישה של הדירה, משלם על זה איזו ריבית חודשית וזה ווין-ווין לכולם". לעומת זאת, כשמחיר הבית והבורסה יורדים ביחד, זה גורם לתוצאות מאוד לא נעימות, ויכול להגיע למצב שמכירת הנכס לא מכסה את ההלוואה. טננבאום משתף במקרה נפוץ: "כאשר לחוסכים יש קרן השתלמות של נניח 500 אלף שקל, הבורסה עובדת יפה והם מתבאסים לפדות את הכסף, אז הם לוקחים הלוואה של 300-400 אלף על קרן השתלמות, משתמשים בזה כהון עצמי ומשלמים על זה החזר חודשי בהנחה שהפריים יישאר נמוך".
אלא שהריבית כידוע מתייקרת לאחרונה במהירות, ההחזר הופך להרבה יותר גבוה, ועכשיו פתאום חנוק להם עם ההחזרים החודשיים והם ממש לא רוצים להגיע למצב שהם פודים את קרן ההשתלמות כדי לסגור את ההלוואה הזאת. טננבאום ממשיך ומסביר – "הבורסה ברצפה, ואז הם בעצם כלואים – אם הם פודים את הקרן ההשתלמות הם פודים אותה בהפסד של 20-30 אחוז כי השוק נפל, אז הם ממשיכים לשלם את ההלוואה ומקווים שהקרן תחזור למה שהייתה. זאת תת קבוצה קצת שונה אבל גם הם ספגו נזקים בעקבות השנה האחרונה".