לפני זמן מה, פנו אליי זוג צעיר בסוף שנות ה-30 שקיבלו הצעה מאוד אטרקטיבית לדירה להשקעה ובעקבות כך הם חוששים מאיבוד הזכאות שלהם לרכוש דירה במחיר למשתכן, ושאלו מהי דעתי בעניין.
לפני שנרחיב בנושא, בשורה התחתונה, באופן כללי, ההמלצה שלנו להירשם לתוכנית ולא לחכות ויחד עם זאת, החלק החשוב הוא במקביל לבדוק עוד אפשרויות ולא להמתין. לכן אם יש הצעה טובה שעומדת בפניכם, לא תמיד כדאי להמתין לזכייה בדירת מחיר למשתכן כיון שסיכויי הזכייה בתוכנית לא גבוהים.
להורדת מדריך השקעות ללא עלות לחצו כאן
עכשיו נכנס קצת פנימה ונסביר מה היתרון בקניית דירה במחיר למשתכן? ומהי בכלל התוכנית דירה בהנחה?
"דירה בהנחה" היא תוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל, במטרה להקל על חסרי דיור ולעזור להם לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. "דירה בהנחה" היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, כמו למשל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
היתרון העיקרי בקנייה דירה בהנחה- מחיר למשתכן הוא המחיר. לרוב תוכלו לקנות דירה במחיר נמוך מהשוק ותוכלו להרוויח כמה מאות אלפי שקלים. ההנחה היא בין 300 לבין 400 אלף שקלים בממוצע.
לעומת זאת ישנם כמה חסרונות, כאשר החיסרון המשמעותי שיותר הוא שאתם תלויים בהגרלה שסיכויי הזכייה בה לא גבוהים בכלל. מבדיקה שלנו ב-28.04 הסיכוי לזכייה ברוב המקומות למי שאינו תושב המקום נמוך מ-2% ומי שתושב המקום יש מקומות עם סיכויים גבוהים יותר (כמו קצרין, חריש, כפר קאסם, נוף הגליל, כרמיאל ובאר יעקב). במרבית המקומות הסיכויים לא גבוהים ורוב הנרשמים כלל לא זוכים ורק אחוזים בודדים זוכים כל שנה.
חסרון נוסף ברכישת דירה למשתכן הוא שלא כל הפרויקטים מתקדמים כמתוכנן. בנוסף, חלקו של הרווח יכול להימחק על ידי ההצמדה לריבית. יתרה מזאת, לא תוכלו למכור את הדירה במהלך 7 שנים ממועד ההגרלה או 5 שנים מקבלת טופס 4.
העניין המשמעותי בכל התהליך הוא שרכבת הנדל"ן לא עוצרת וממשיכה לדהור קדימה, כאשר מחירי הנדל"ן לפי רוב הכלכלנים צפויים להמשיך לעלות. על כן, מי שמחליט להימנע מקניית דירה בשל ההגרלה והציפייה לזכייה במחיר למשתכן, נשאר בתחנה והרכבת מתקדמת ומתקדמת.. והוא עלול להפסיד המון כסף. זוהי טעות חמורה להסתמך על 'אולי נזכה'.. זה כמו לקנות כרטיס לקזינו ב-300 כדי להרוויח 500 שזה מה שאפשר להפסיד.. ופה מחיר הכרטיס לא ברור.
בימים אלו מתקיימת הגרלה לדירה בהנחה שנסגרת בקרוב ואין סיבה להימנע מכך ולא להירשם. אז איך בוחרים אילו פרויקטים כדאיים?
- סיכויי זכייה: באתר של משרד השיכון תוכלו להיכנס לכל פרויקט ולראות כמה נרשמו באופן כללי, כמה נרשמו לכל פרויקט, כמה מהם מבני המקום וכמה אינם וכך תוכלו לחשב את סיכויי הזכייה שלכם: חלקו את מספר הדירות בהגרלה במספר הנרשמים. כאן תוכלו לראות בקלות את סיכויי הזכייה שלכם בכל מקום אונליין בין אם אתם תושבי המקום ובין אם אינכם.
- פוטנציאל הרווח: חשוב לבדוק מהו המחיר למ"ר בשוק החופשי מול המחיר למ"ר שנמכר בפרויקט הנוכחי, המחיר למ"ר מפורסם באתר של משרד השיכון.
- בני המקום-אם אתם מתגוררים בעיר מסוימת שיש בה הגרלה סיכויי הזכייה שלכם גבוהים משמעותית כיון שכמחצית מהדירות מיודעות לתושבי המקום.
- מצב הפרויקט- הפרויקטים המפורסמים באתר נמצאים בשלבי אישורים ובנייה שונים, ישנם פרויקטים שעד שתקבלו את המפתחות לדירה תאלצו להמתין יותר מחמש שנים ובחלקם תוכלו להיכנס לדירה חדשה תוך שנים בודדות.
- מקום: הימנעו ממקומות שקבלנים בונים המון דירות אך בלי תשתיות ולא ברור מי יגור עם המון סימני שאלה מסביב.
- האם מחירי הנדל"ן בישראל ירדו או יעלו? בימים האחרונים ניתן אמנם לראות בירידת מחירים של הדירות בישראל ויש בחודשים האחרונים שיא של דירות חדשות שלא נמכרו, כ- 55 אלף דירות, הסיבה העיקרית לכך שבחודשים האחרונים הרוכשים עומדים על הגדר ואינם רוכשים דירות, אבל הרוכשים האלו לא נעלמו מהשוק הם עדיין זקוקים לדירות לגור בהם, וברגע שהם ירדו מהגדר המלאי הזה ייגמר מהר מאוד. מרבית הכלכלנים ומומחי הנדל"ן סבורים שלמרות שמחירי הנדל"ן ירדו בטווח הקצר, בטווח הארוך הם ימשיכו לעלות עוד ועוד
חשוב לציין כי לא כל הפרויקטים מתקדמים כמו שצריך, חלק מהריביות שיש תוך כדי התהליך לוקחות אחוז גדול מהרווח, יש כאלו שאין אפילו היתר בנייה ואסור למכור אותן בתוך 7 שנים.
*מכירת הדירה מותרת לאחר 7 שנים ממועד זה או לאחר 5 שנים מיום קבלת טופס 4, המוקדם מבניהם.
להורדת מדריך השקעות ללא עלות לחצו כאן
זכית? מזל טוב!
עכשיו ההמלצה שלנו לבדוק לעומק את אטרקטיביות העסקה ביחס לשוק החופשי. עלינו לעשות השוואה ולהבין את הפוטנציאל הכרוך במימוש הזכייה, מומלץ בחום להתייעץ עם אנשי נדל"ן מקומיים ולהשוות לאלטרנטיבות אחרות. צריך לזכור שאין נזילות ואסור למכור את הדירה במהלך 7 שנים.
לא זכית? אל תישאר במקום!
זכרו שגם בשוק החופשי תוכלו למצוא עסקאות טובות שיש בהם פוטנציאל רווח גדול ואפילו גבוה יותר. לא בגלל ההנחה בהווה אלא, בגלל הפוטנציאל. לדוגמא דירות פינוי בינוי לא תלויות בשבע שנים ויש נזילות.
אז האם נכון לחכות להגרלה ולהימנע מקניית דירה?!
מכאן תוכלו לתאם שיחת ייעוץ של 30 דקות ללא עלות עם מומחה כלכלי מטעמינו
ההרשמה להגרלה החמישית של פרויקט "דירה בהנחה" נפתחה לפני כשבועיים ב-16.04.23 ותימשך שלושה שבועות עד ליום ראשון (7.5) בשעה 23:59. תוכלו להנפיק אישור זכאות להרשמה אחת מהחברות אישור זכאות אלונים ומילגרם או עמידר או בצורה מקוונת בעלות של 240 שקלים
במסגרת ההגרלה יוגרלו כ-7,037 יחידות דיור ב-17 יישובים ברחבי הארץ. תוצאות ההגרלה צפויות להימסר לכל המתמודדים במהלך חודש מאי.
כפי שהיה בהגרלות קודמות, באפשרות הזכאים להירשם לשלוש ערים, ולכלל ההגרלות בערים אלו. כמו כן, אין חשיבות למועד ההרשמה להגרלה.
מי זכאי? זוגות נשואים או לחלופין ידועים בציבור, יחידים (רווקים, גרושים, אלמנים) מעל גיל 35 או הורים עצמאים (חד-הוריים) עם ילד אחד לפחות, שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנה.
מה עם משפרי דיור? התוכנית מיועדת ככלל לחסרי דיור וחלקם המועט גם למשפרי דיור.
*הערה: הגרלות ראשונות בפרויקט מיועדות רק לחסרי דירה, ואילו הגרלות המשך מיועדות גם למשפרי דיור.