כולנו נחשפים מידי פעם להצעות השקעה בקרנות נדל"ן, בהן אנחנו יכולים להלוות סכום כסף מסוים שיושקע בפרויקט נדל"ן כלשהו, תוך צפי לרווח בסיום תקופת ההשקעה, ועם "בטחונות" על הקרן.
להשקעות כאלו יכול להיות פוטנציאל מעולה, אך באותה מידה אף אחד לא רוצה לשים את כספו על קרן הצבי. אחד הדברים שדורשים הבנה והברה הוא משמעות הביטחונות. המילה 'ביטחונות' יכולה להישמע כמילת קסם שמבטיחה את כספנו, אולם לאמיתו של דבר יש סוגים רבים של ביטחונות, וכל אחד מהם מגן על כספנו ברמה שונה. אלו סוגי ביטחונות יש, ועד כמה כל אחד אכן יעזור לנו ברגע האמת? איך נדע שאכן הביטחונות שהובטחו לנו מתקיימים ונרשמים לטובתנו? ובכלל, איך נמנעים מטעויות של מתחילים?
בימים אלו אנחנו מכינים מדריך מקיף בנושא השקעות בקרנות נדל"ן, שיכלול שני חלקים. החלק הראשון ייכתב ע"י עו"ד זאב לב ממשרד לב-רוטמן, שלו ניסיון רב בתחום ההלוואות לקרנות נדל"ן. חלק זה יעשה סדר בכל ההיבט המשפטי, ובכלל זה גם בנושא הביטחונות. החלק השני של המדריך יכלול היבטים עסקיים רלוונטיים. כאן ניתן להירשם לקבלת המדריך, שיישלח לכל הנרשמים ברגע שיהיה מוכן.
יש לכם שאלות נוספות בנושא? נשמח שתשלחו לנו כאן בווצאפ, ונשתדל לכלול התייחסות אליהן במדריך.
להלן השאלות שחשוב שנשאל את מי שמציע לנו הצעת השקעה מסוג זה. הן יסייעו לנו לסינון ראשוני, כך שנוכל לדעת אם ההצעה בכלל רלוונטית. אנו מקווים שבעזרת סט שאלות זה, יחד עם המדריך, תוכלו לקבל את ההחלטות בצורה מושכלת.
אז מה צריך לשאול את הגוף שמציע לנו את ההשקעה?
- מה הניסיון שלכם בתחום? מהם בדיוק הביטחונות שאנו אמורים לקבל? מאלו תרחישים הביטחונות מגנים עלינו, והאם יש תרחישים שלא מכוסים על ידם?
- חשוב לוודא שאנחנו מבינים בדיוק את התשובה, ואם לא – מומלץ 'לחפור' עד שנבין. נציין כאן סוגי בטחונות נפוצים: ערבות אישית של אדם, או של חברה (בביטחונות כאלו, האיתנות הפיננסית של נותן הערבות היא גורם מאוד משמעותי להחלטה); שעבוד של פרויקט נדלנ"י (במקרה כזה, צריך להבין עד כמה הפרויקט איתן ועד כמה יש סבירות שייכשל חלילה); שעבוד של נכס נדלנ"י קיים (כאן נצטרך להבין אם שווי הנכס מכסה את גובה ההלוואה, והאם הוא משועבד לגורמים נוספים); הערת אזהרה על נכס קיים; ועוד.
- האם הביטחונות יינתנו בכל מצב, או שהם תלויים באישור הבנק? עד כמה שהדבר נשמע מגוחך, ראינו בעבר חוזים שבהם נכתב שלמשקיעים יש בטוחות, אבל נוסף סעיף לפיו אם הבנק ידרוש להסיר אותם הם יבוטלו.
- מי דואג שאכן שהבטוחות אכן יירשמו על שמנו? האם יש עו"ד שמייצג אותנו, המשקיעים, מול הגוף שלווה את הכסף? אם כן, האם אפשר לדבר עם העו"ד באופן ישיר? אם נרצה להביא בעצמנו עו"ד, האם נוכל לעשות זאת? (בפועל אין צורך בדרך כלל להביא עו"ד בעצמנו, ואין גם הכרח לדבר ישירות עם העו"ד, אבל עצם התשובה לשאלה הזו היא חשובה).שימו לב שהעו"ד שמייצג את המשקיעים צריך להיות מומחה בתחום הנדל"ן בכלל והחוזים בפרט – לא לכל עו"ד שעוסק בנדל"ן יש גם ניסיון בתחום החוזים.
- האם מי שמציע את ההצעה הוא היזם, או לחילופין גוף שמייצג את המשקיעים? אם הגוף מייצג את המשקיעים ולא את היזם, מה האינטרס שלו בסיפור?
- האם היזם, שלווה את הכסף, משקיע גם בעצמו בפרויקט? אם התשובה חיובית, הדבר מלמד על כך שהיזם מאמין בפרויקט שלו ומוכן להשקיע בו כספים אישיים.
- האם היזם מתחייב לתשואה מינימלית, או שהתשואה מבוססת על רווחי הפרויקט? מה יכול לקרות בתרחיש הגרוע ביותר? אמנם אין השקעה בלי חוסר ודאות מסוים, וגם כשהכסף נמצא בחשבון העו"ש בבנק אז ניתן לומר בוודאות שערכו יישחק, אבל נרצה להבין האם בתרחיש הגרוע לפחות רוב ככל כספנו מוגן, או שיש מצב שבו הכל יכול ללכת לאיבוד חלילה – וכבר היו דברים מעולם.
אז שאלנו שאלות וקיבלנו תשובות, מה הלאה? כאמור, בימים אלו אנחנו מכינים מדריך מקיף בנושא השקעות בקרנות נדל"ן, שיכלול גם הסבר מקיף מאת עו"ד זאב לב בכל ההיבט המשפטי, ובכלל זה גם בנושא הביטחונות. החלק השני של המדריך יכלול היבטים עסקיים רלוונטיים.
יש לכם שאלות נוספות בנושא? נשמח שתשלחו לנו כאן בווצאפ, ונשתדל לכלול התייחסות אליהן במדריך.