יום אחד, בדרכי לבריכה באוניברסיטה העברית, קיבלתי טלפון מחבר טוב שלי, מתן, שמתנדב לצידי שנים רבות במד"א.
מתן שאל אם יש לי זמן לשאלה קצרה. עצרתי, התיישבתי על הדשא שבכניסה ושוחחנו בטלפון.
הוא סיפר לי שהציעו לו השקעת נדל"ן נהדרת בלוס אנג'לס: בניין דירות גדול שרוצים להקים בו יחידות נופש. במשך עשר דקות מתן הסביר לי את הפרטים, הביטחונות והערבויות, וסיפר שהיזם מוכן לתת ערבות אישית לביטחון נוסף. כשסיים שאל – "אז מה אתה אומר?"
"נשמע פנטסטי", אמרתי. "טוב", הוא אמר, ושמעתי קצת אכזבה בקולו, "הייתי בטוח שמייד תתנגד". חייכתי. "כל הפרטים שאמרת נשמעים טוב", אמרתי, "חוץ מנתון אחד לא מדויק – זאת אולי השקעה טובה, אבל לא השקעת נדל"ן. מציעים לך להשקיע במנגנון שמנהל יחידות נופש כאשר הבניין בכלל שייך למישהו אחר. מציעים לך כעשרים אחוזים לשנה – אם זאת הייתה השקעת נדל"ן זאת הייתה תשואה חלומית, אם לא דמיונית.
אבל זו לא, זו השקעה בעסק, וכשמשקיעים בעסק – צריך לבחון את ההשקעה בכלים אחרים. אני לא מתמחה בסביבת הריביות הנהוגה בהשקעה בדוכן פלאפל או בהלוואה לחברת הייטק, אבל ככלל אצבע – אם בעל הבניין מסתפק בתשואה נדל"נית רגילה, של שבעה אחוזים וחצי, לא ייתכן שמישהו מחלק לך עשרים אחוזים סתם כי אתה נחמד.
השעה כבר הייתה מאוחרת. התנצלתי, ניתקתי וחזרתי אליו כעבור שעה וכמה וכמה בריכות. לא כל מה שנראה כהשקעה בנדל"ן הוא אכן כזה, אמרתי למתן. כשאנשים מבקשים להשקיע בנדל"ן הם מתכוונים בדרך כלל להשקעה בסיכון נמוך, השקעה שהביטחון שלה הוא קרקע ולא תלוי בביצוע של אנשים מוכשרים יותר או פחות. אבל להשקעת נדל"ן יש כמה מאפיינים נוספים: למשל, השקעת נדל"ן מניבה היא השקעה שיודעת להחזיר למשקיע שכירות בכל חודש, בין אם מדובר בדירת מגורים להשקעה או במרכז מסחרי המחלק את דמי השכירות בין המשקיעים. פעמים רבות אנחנו נתקלים בהשקעות 'מוטות נדל"ן', כלומר השקעות שיש איזו זיקה ביניהן ובין קרקע או נכס נדל"ני, אבל בפועל, מאחורי החזות הזו – זו לא באמת השקעה נדל"נית.
יש דרכים רבות להשקיע בנדל"ן, המשכתי, ולכן, בכל השקעה שמציעים לנו כדאי לבחון את הקשר בינה ובין מה שאנחנו מכנים 'נדל"ן'. הקריטריון החשוב ביותר כדי לבחון עד כמה העסקה שלפניך היא 'נדל"נית' הוא – הקרקע.
שאל את עצמך, מה ה'מרחק' שלך מהקרקע? האם רכשת דירה והקרקע רשומה על שמך? האם הלווית ליזם שהקרקע רשומה על שמו ובעת הצורך תוכל להיפרע מהקרקע? או – כפי שאתה מבין בהשקעה שהציעו לך – שאין לך כל קשר לקרקע, ששייכת לחברה אחרת, ולמעשה אין זה שונה בכלל מהשקעה בחברת הייטק שיושבת במשרדים מפוארים שכלל לא שייכים לה? ייתכן שמדובר בהשקעה נהדרת – אבל בטח לא השקעת נדל"ן.
זה מאפיין מהותי של עסקאות נדל"ן: הקרקע משמשת עבורנו כבטוחה. במצב שבו הלווה לא יוכל להחזיר את החוב, נוכל לקחת את הקרקע וכך לא נפסיד את הכסף.