ליקויי בנייה נחשבים לבעיה קשה בישראל וגם בעולם, כפי שאנחנו קוראים עליהם מדי פעם בידיעות, כתבות ומאמרים על תביעות המוגשות בגין ליקויי בנייה לערכאות שונות של בתי המשפט בישראל.
עם זאת, עצם העובדה שבישראל אין באמת אסונות קשים כמו שאנחנו חוזים בהם מדי פעם ברחבי העולם בגלל ליקויי בנייה והיעדר אכיפת החוקים של תכנון ובנייה, מוכיח שהפיקוח כאן הוא עדיין אפקטיבי והמבנים נחשבים לבטוחים ולראויים למגורים ולשימוש בכל זאת. על פי התקנים הנהוגים אצל קבוצת נתנאל - ליקויי בנייה אינם שכיחים והם מאותרים בדרך כלל בזמן ומתוקנים ללא שהיות מיותרות.
בישראל נהוג לתקן את הליקויים מוקדם ככל האפשר הודות לחוק המכר וכך גם כל תביעה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, כמובן, אבל רוב הלקוחות בוחרים בדרך כלל להימנע מהגעה לערכאות ומהגשת תביעה. הצדדים יעדיפו למצוא את הדרך הסבירה יותר לבצע את התיקונים לפני שתתקבל חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט המורה על הליקויים ומה יש לתקן בהם. עלות תיקון הליקויים משתנה על פי חומרתם ועד כמה הם רחבים, ולכן אי אפשר לגזור גזירה שווה על כולם.
אצל קבוצת נתנאל ליקויי בנייה הם נדירים
שלמות היא נדירה והטעות היא אנושית ולכן סביר להניח שלא יהיו בניינים מושלמים באף מקום בעולם, אם כי יש לשאוף לכך ולו רק כדי לשמור על המוניטין של הקבלן או המהנדס שבונים את המבנה ולהעניק את התמורה הטובה ביותר למחיר.
בישראל, המצב ייחודי. יש אמנם כיסים של בנייה מאוד לא מפוקחת במקומות שונים, בדרך כלל לא במרכז הארץ כמו ת"א, אולם הרוב הגדול מפוקח ועובר בקרת בנייה ואיכות כדי לוודא שעומדים בדרישות החוק. כמו כן, אין ספק שעם הזמן גדלה המודעות לנושא זה, הלקוחות עצמם מודעים יותר למה שהם צריכים לבדוק וטוב שכך, משום שלא רק חוק המכר צריך להיות זה שיניע לקוחות לבדוק את הנכס שרכשו. הפיקוח הקפדני מוכיח כי אצל קבוצת נתנאל ליקויי בנייה מתוקנים בזמן ולפני שהם נמסרים ללקוחות. גם במקרים שבהם הליקויים מאותרים רק לאחר המסירה הקבוצה פועלת על פי חוק המכר ומתקנת אותם בזמן, ללא צורך בקבלת פסק דין כלשהו לאחר הגשת תביעה בבית המשפט.
עלייה במודעות של לקוחות לליקויי בנייה מצמצמת אותם
נתנאל גרופ בע"מ מזהה כבר שנים שינוי לטובה אצל לקוחות שמגלים מעורבות גדולה בבנייה. לקוחות לא תמיד מודעים לכך שזכותם לאתר את ליקויי הבנייה ולדרוש מהקבלן לתקן אותם. על פי הנהוג אצל קבוצת נתנאל, ליקויי הבנייה שמאותרים על ידי הלקוחות, מתוקנים במהרה על מנת להשביע את רצון הלקוחות ולא לגרום לעיכובים מיותרים. יש מומחים שונים שעורכים בדק בית ויכולים למסור דוח איתור ליקויי בנייה לדיירים בתחומים שונים, מבעיות בתכנון ובחישובים ועד ליקויי ברמת העבודה ובביצועה. עם זאת, לא כל הלקוחות מודעים לכך ולכן צריכים להיות ערניים ולבדוק זאת בעצמם. לקוחות רבים אחרים אינם טורחים להגיש תביעות
גם מהחשש של ההליכים שעלולים להידחות על ידי פסק דין שאינו מקבל את טענתם ולכן לא פוסק פיצויים לאחר קבלת חוות דעת המומחה. הצדדים שמגיעים להתדיינות בבית המשפט יכולים להגיע גם לגישור ולהסכמות מחוץ לכותלי בית המשפט. התוצאה של זה היא שיש פחות ופחות תביעות על ליקויי בנייה, או שהן אינן מתקבלות ברובן ככתבן וכלשונן, כי התביעה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, אלא רק מיעוט מהן. הרוב מתקבל חלקית על ידי בית משפט ונפסק פיצוי לקונים. ככלל, מניסיון של קבוצת נתנאל ליקויי בנייה לא תמיד נחשבים לכאלה על ידי בית המשפט. יש פסקי דין שלא רואים את הקשר בין הבעיה לתביעה ולכן לא תמיד נפסק פיצוי כלל או פיצוי בסכומים שאותם דרשו הצדדים.
קטגוריות שונות לליקויי הבנייה
כיום, קורה לרוב שהקבלנים עצמם מעבירים לידי הלקוחות את מפתחות הדירות והמבנים שרכשו במיטב כספם ללא ליקויים קריטיים או במידה רבה כפי שחששו. הליקויים עצמם יכולים להיות בקטגוריות שונות שלא תמיד נחשבות לכאלה שקבלנים ביצעו. לפי מחקר הטכניון שנערך לבקשת משרדי הממשלה לפני כעשר שנים התגלה שחלק מהליקויים נגרם בגלל חוסר הכשרה מתאימה של העובדים עצמם והם בלתי ניתנים לצפי מראש.
חלק אחר נובע מכך ששיטות העבודה אינן נכונות או מדויקות וחלק אחר נובע מכך שהחומרים הם בעייתיים, לא מתאימים או לא תקניים. כל זה יוצר אמנם תסכול רב אצל מי שקנה דירה וגילה בה ליקויי בנייה ולכן מובן למה ירצה להגיש תביעה, במיוחד אם הם ניכרים לעין כמו ליקויי הרטיבות שהם בלתי ניתנים להכחשה. על פי קבוצת נתנאל ליקויי בנייה יכולים לחמוק מהעין למרות ההקפדה על איכות העבודה ועל העסקת האנשים שעוברים הכשרה מתאימה לך בלבד. מפקח בנייה כמו אלה שמועסקים בקבוצה משמשים כמומחה מטעם בית המשפט לכל דבר ועניין גם בנושא זה ולכן הם אחראים לאיתור ליקויים כאלה במהלך העבודה עצמה.
כיצד להימנע בכל זאת מתביעה על ליקויי בנייה
לקוחות רבים נמנעים מתביעה ומתקנים את הליקויים בעצמם, משום שמדובר בליקויים שאינם משמעותיים בבניינים רבים. במקרים חמורים כמובן שאפשר להגיש תביעה על בסיס חוות דעת המומחה שהזמינו על מנת לבדוק ולהגיש דוח מפורט עליהם. עם זאת, הצדדים בתביעות כאלה יכולים להתדיין עוד לפני כן ולעבור גישור, כדי להימנע מנקיטת הליכים משפטיים בבית משפט בגין הבעיה. זה יכול לסייע עוד יותר בקיצור הזמן שעובר עד תיקון הליקויים ואם נדרש פיצוי אמיתי על נזקים שנגרמו בגלל הליקויים אפשר להעריך את הנזק לפי חוות הדעת ולפצות על כך. על פי ניסיון העבודה של קבוצת נתנאל ליקויי בנייה הם נושא קריטי בבניית המוניטין שלה ולכן לא מזלזלים באף טענה כזאת כשהיא מובאת לפני החברה לאחר מסירת הדירה ללקוחות. עלות תיקון הליקויים מוטלת על הקבלן בכל מקרה, כמובן.
ליקויי בנייה כחלק מהמציאות של ענף הבנייה בישראל
ליקויי בנייה קיימים למעשה בכל הבניינים בישראל מאז הקמתם כך שלא ברור למה מתכוונים כשאומרים היום איכות בנייה מושלמת. זה קיים גם בעולם כל עוד לא מדובר בליקויים חמורים שמסכנים חיים או שאינם מאפשרים כלל את החיים בבניין. מפקחי בנייה ומנהלי פרויקטים, יחד עם האדריכלים והקונסטרוקטורים הם אלה שאמורים לדאוג לכך שמבחינת תכנון והנדסה לא יהיו כלל ליקויים בתכנון ובבנייה של המבנה, כך שאפשר לשייך גם בתביעה את הליקויים שנמצאים לאחר הכניסה לבית את הליקויים למי שאחראי להם ולתבוע אותו, אם לא אותרו וזוהו בזמן על ידי בעלי התפקידים שממונים על כך.
סוגים שונים של ליקויי בנייה מוכרים על ידי חוק המכר בישראל, כמו ליקויי בטיחות, ליקויים שפוגעים אסתטית במבנה וזה כבר נתון לפעמים לפרשנות ולכן בעייתי, ליקויים שמשבשים את החיים בגלל פגיעה בתפקוד, כמו רטיבות שהולכת ומחמירה או מעידה על נזילות או חיבור לא נכון של צנרת או תכנון לקוי. יש גם ליקויי בנייה שנחשבים לליקויים בתכנון, זאת משום שהמהנדס או האדריכל פשוט לא ביצעו את העבודה שלהם כראוי. ליקויים שנובעים מאיכות לקויה של עבודה או חומרים ירודים הם ליקויים שנוגעים יותר לעניינה של חברת הבנייה. לכן, בעיני קבוצת נתנאל ליקויי בנייה כאלה הם הרלוונטיים ביותר להתייחסות משום שהם קשורים לביצוע לקוי ולא לתכנון. ליקויים כאלה הם אלה שהיא מתקנת כאשר הם מאותרים וכמובן שמנסים להגיע לכך שלא יישארו כלל עד תום הבנייה ומסירת המפתחות.
איך להגיש תביעה על ליקויי בנייה?
חוק המכר קובע פרק זמן שבו הקבלן אחראי לתיקון ליקויי הבנייה וזה הגיוני כי גם לשיטת קבוצת נתנאל ליקויי בנייה יתוקנו בהקדם. לא ייתכן שליקויי בנייה שגורמים להידרדרות במצב הנכס עד כדי סכנה בטיחותית או פגיעה משמעותית באיכות החיים לא יתוקנו בזמן כדי להפסיק את ההידרדרות. אולם יש הבדל בין ליקויי בנייה בדרגות ובחומרה שלהם ויש כאלה שאינם נחשבים לכאלה כלל אם עבר זמן רב מדי מאז שהוגשה תביעה. בית המשפט שבו ידונו הצדדים בתביעה לא ייתן פסק דין שמקבל תביעות על ליקויי בנייה אם הוגשו באיחור לא סביר כך שאי אפשר יהיה לדעת אם אכן נגרמו בגין הקבלן או בשל פגעי הזמן, בלאי או פגיעה אחרת בנכס על ידי הדיירים או מישהו אחר שאינו קשור לבנייה. חלק מהליקויים גם אינם נחשבים לליקויים משום שהם למעשה גימור שונה מאשר הלקוח קיווה לקבל ולכן עליו לשנות ולתקן זאת בעצמו.
האם פסקי הדין מתקבלים תמיד לטובת הלקוחות?
תביעות הן עניין יקר לשני הצדדים ולכן רבים משתדלים להימנע מכך. זה גורם גם לעגמת נפש ולא תמיד התוצאה היא מה שקיוו לה. לא כל פסק דין מכריע לטובת התובעים וזה יכול להתהפך לשני הכיוונים באופן בלתי צפוי. זה תלוי כמובן גם ברמת הראיות והמסמכים וההוכחות שמביאים, וגם בהגשת חוות דעת מומחה לבית המשפט.
פסקי דין מוכיחים שיותר מ-60% של תביעות שמוגשות בגין ליקויי בנייה אינן מתקבלות כלשונן אלא רק חלקית. רק כ-15% של התביעות מתקבלים במלואן. הפיציים יכולים לנוע מסכומים פעוטים של כמה אלפי שקלים ועד הרבה יותר מכך. מה שאומר שחשוב לדעת על מה תובעים ואם יוצאים לדרך, רצוי לאסוף הוכחות ולהראות בדיוק מהי האחריות של הקבלן למה שנחשב לכאורה לליקוי בנייה.
ליקויי בנייה שאפשר לתבוע עליהם אבל לא תמיד כדאי
אחד מהליקויים הקשים ביותר הוא דווקא מועד מסירת הדירה הגמורה והבנויה ללקוח. המהירות היא אם כל חטאת במה שקשור בבנייה וכל קבלן יודע שאסור למהר, אבל גם אי אפשר לאחר במסירת דירה ללקוח משום שהוא חי על מזוודות ומשלם שכירות בזמן שהוא ממתין. לכן, חשוב לזכור גם שכל ניסיון לזרז את הבנייה שלא לצורך עלול להסתיים גם בפגיעה קשה באיכות הבנייה.
בגלל זה מעדיפים לפעמים להמתין ולחסוך את הצורך לתקן את הליקויים לאחר מכן, ופשוט להתעכב בבנייה ולמנוע מהם לקרות. בכל עבודה יש את הגורמים הבלתי צפויים מראש ולכן העיכובים נגרמים לפעמים בגללם. זה יכול להיות מצב ביטחוני או כפי שקרה בזמן הקורונה, כאשר כל העולם דמם והושבת לפתע ולא היית הברירה אלא להמתין לסיום המשבר. במקרה של קבוצת נתנאל ליקויי בנייה הם סיבה טובה מספיק להשתהות עוד מעט על מנת לתקן אותם בזמן כדי לא למסור דירה עם ליקויי בנייה ללקוחות, למרות אי הנעימות שיש בכך.
ליקויי בנייה פיזיים שיש לבדוק את דרגתם
נוסף על הליקויים המובנים מאליהם יש גם ליקויי בנייה אחרים שרק מומחה בית המשפט יכול להתייחס אליהם ולתת חוות דעת מקצועית לגביהם. מדובר בליקויים כמו בעיות איטום נגד נזילות מבחוץ ומבפנים, במרתפים ובחניונים וגם על הגגות, נזילות ודליפות מים כתוצאה מעבודה לא נכונה או תכנון לקוי או פשוט עבודה עם אנשים שלא הוכשרו מספיק ורמת הבנייה ירודה.
זה כולל גם ליקויים במערכות תשתיתיות כמו ביוב, חשמל, תקשורת ומים ובמערכות שמחויבים להכניס היום בבניינים רבי קומות בעיקר כמו מערכות גילוי וכיבוי אש. ליקויי בנייה אחרים כמו ליקויי תפקוד והפעלה של מעליות, גימור ירוד כמו צבע מתקלף או טיח מתפורר או בעיות בריצוף ובהנחת אריחים, כל אלה ליקויי בנייה שהם נראים וגלויים לעין ומחייבים תיקונים לאלתר.