שוק הנדל"ן בישראל מתמודד עם משבר חסר תקדים של מלאי דירות לא מכורות שהגיע לשיא של כ-76 אלף יחידות דיור בסוף דצמבר 2024.
המשבר נובע משילוב של גורמים כלכליים וביטחוניים שמקשים על רוכשים לממן רכישת דירות ועל קבלנים למכור את הדירות, כך עולה גם מפניות של גורמים בענף לערוץ 7.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר הדירות החדשות הלא מכורות עלה ב-48.5% בהשוואה לדצמבר 2022, כאשר אז עמד המלאי על 51,153 דירות. המלאי הנוכחי מספיק ל-23 חודשי מכירות בקצב הנוכחי. במחוז תל אביב מרוכזות 31.9% מהדירות הלא מכורות, כ-24,250 יחידות, ובמחוז המרכז 24.8% נוספים.
בעקבות המצב, פירסם בנק ישראל במרץ 2025 הגבלות חדשות על מבצעי הקבלנים. ההגבלות כוללות צמצום הלוואות הבלון המסובסדות ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות, לעומת 17% בינואר ועד 25% בחודשים קודמים. הבנק גם החמיר את דרישות ההון של הבנקים לפרויקטים עם דחיית תשלומים של מעל 40% ממחיר הדירה.
עדויות מהשטח: "השוק תקוע כמו קיר בטון"
גורמים בכירים בענף הנדל"ן, שפנו לערוץ 7 וביקשו להישאר אנונימיים, מתארים מצב קשה ביותר. יזם מוביל תיאר בשיחה עם ערוץ 7 את המצב כ"תקוע בקטע פסיכי", והוסיף כי "השוק ממש יבש, כמו קיר בטון". לדבריו, "זוגות צעירים שבונים על עלייה בהכנסה בעתיד כבר לא יכולים לרכוש דירה".
קבלן בכיר נוסף סיפר בשיחה עם ערוץ 7 כי "יש דירות שלא מצליחות להימכר, והקבלנים נאלצים להציע הנחות משמעותיות". לדבריו, יש כ-9,500 יחידות דיור בתל אביב שממתינות לקונים. סוכני מכירות שפנו לערוץ 7 מדווחים על ירידה חדה בהכנסות: "המשכורות עלובות, ואין עניין לשבת במשרד כשאין קונים".
יזם נוסף שפנה לערוץ 7 מספר על קשיים חמורים בקבלת אשראי: "השבוע לא אישרו לי שתי הלוואות קבלן. אנחנו מנסים לעשות עסקאות גם במחיר נמוך, כי אין ברירה". הוא נאלץ לצמצם את הפעילות ולפטר עובדים.
יזם המתמחה בנדל"ן תעשייתי ומסחרי מזהיר בשיחה עם ערוץ 7: "אם יזם מבקש ליווי בנקאי בחצי מיליארד שקל, הוא מקבל ריבית מאוד גבוהה, ואין לו כסף. הוא משלם ריביות על הקרקע, וכל חודש שהוא לא מצליח למכור, הוא נכנס לגלגל שלא בטוח שיצא ממנו. אנשים לא ישנים בלילה".
המחסור החמור בעובדי בנייה מחמיר את המצב. לפי דוח בנק ישראל, חסרים בענף הבנייה כ-30 אלף עובדים - כ-10% מכוח האדם לפני המלחמה. הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים לאחר 7 באוקטובר יצרה משבר בביצוע פרויקטים.
בתל אביב, העיר הכי יקרה בישראל, נרשמה ירידה של כ-5% במחיר הממוצע של דירת 4 חדרים - מ-5.14 מיליון שקל ברבעון השני של 2023 ל-4.89 מיליון בסוף 2024. המלאי הלא מכור בעיר הגיע ל-9,263 דירות בפברואר 2025, עלייה של 15.5% בשנה. גורמים בענף שפנו לערוץ 7 מציינים שגם בדרום ובירושלים נרשמת ירידה בביקושים.
למרות הקשיים, נמכרו ב-2024 כ-101 אלף דירות - עלייה של 65.1% לעומת 2023 ו-17.2% לעומת 2022. 45.2% מהמכירות היו דירות חדשות ו-54.8% דירות יד שנייה. מחוז המרכז הוביל עם 24.1% מהמכירות, ואחריו מחוז הדרום עם 21.6%.
מומחי הענף צופים כי 2025 תהיה שנת מבחן למבצעי המימון. הבנקים מחמירים את תנאי האשראי לרוכשים. בנק לאומי החליט להקשיח את תנאי הלוואות הקבלן, והבנקים בוחנים את יכולת ההחזר על בסיס ההכנסה הכוללת לאורך זמן. המבצעים המקובלים של תשלום 20% בחתימה ו-80% במסירה כמעט נעלמו, והרוכשים נדרשים להשלים לפחות 30% בתוך חמישה חודשים. גורמים בענף מדווחים לערוץ 7 שהיזמים ניסו לעקוף את הדרישות החדשות באמצעות סעיפים בחוזים, אך הבנקים זיהו את ההתחמקויות וחסמו את האפשרות.
חברות נדל"ן פרטיות מציעות כיום מבצעים אטרקטיביים בניסיון לעודד מכירות, לעומת חברות בורסאיות המתקשות להוריד מחירים מחשש לפגיעה בשווי השוק שלהן.
סיכום נתונים מרכזיים 2024:
- מלאי דירות לא מכורות: 76 אלף (עלייה של 48.5% מ-2022)
- זמן מכירה ממוצע : 23 חודשים בקצב נוכחי
- סך דירות שנמכרו: 101 אלף (עלייה של 65.1% מ-2023)
- חסרים בענף בנייה: 30 אלף עובדים (10% מכוח האדם)
- שיעור הלוואות בלון: הוגבל ל-10% (ירידה מ-25%)
- ירידת מחירים בת"א: 5% לדירת 4 חדרים