החל מה-1 ביוני 2025 חזרה לתוקף התקופה של 24 חודשים למשפרי דיור להחזקה כפולה של דירות. השינוי התרחש לאחר שהכנסת לא אישרה הארכה של הוראת השעה שקבעה תקופה של 18 חודשים בלבד. הוראת השעה נקבעה במסגרת תיקון 102 לחוק מיסוי מקרקעין והסתיימה ב-31 במאי 2025.
המשמעות היא שמי שרוכש דירה חלופית מ-1 ביוני ואילך יכול למכור את דירתו הישנה תוך 24 חודשים ועדיין ליהנות ממעמד של בעלי "דירה יחידה" לצורכי מס. זאת במקום תקופת ה-18 חודשים שחלה בין יוני 2023 למאי 2025. החזרה לנוסח המקורי מעניקה למשפחות ולמשקיעים גמישות משמעותית בתכנון מעבר בין נכסים.
החוק הישראלי מכיר במשפרי דיור כאוכלוסייה הזקוקה להקלות במיסוי, ולכן מאפשר להם לרכוש דירה חלופית מבלי להיחשב לבעלי יותר מדירה אחת. זאת כל עוד הם עומדים בתקופת המעבר הקבועה בחוק. במונחי מס רכישה, לפי סעיף 9 לחוק, מי שרכש דירה חדשה ומכר את הישנה תוך פרק הזמן שנקבע יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה.
במונחי מס שבח, לפי סעיף 49ג לחוק, ניתן לשמור על פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הישנה גם כאשר הרוכש כבר מחזיק בדירה נוספת. זאת ובלבד שהדירה הוגדרה כדירה חליפית ונמכרה במועד הקבוע. התקופה למכירת הדירה הנוספת הייתה בעבר 18 חודשים, ולאחר מכן החל מיום 7 ביולי 2021 התקופה הוארכה ל-24 חודשים.
תיקון 85 לחוק קבע הוראת שעה למשך שנתיים שבמסגרתה הופחתה התקופה ל-18 חודשים. הוראת השעה הסתיימה ב-31 במאי 2025, ובהתאם החזרה התקופה לחול כפי שהייתה קבועה בסעיף 49ג לחוק - 24 חודשים. מאחר והכנסת לא אישרה הארכה של ההוראה הזמנית, שב החוק לנוסחו הקודם והקבוע.
עורך הדין ושמאי המקרקעין נאור גלברג הסביר, "החזרה ל-24 חודשים משנה את כללי המשחק לא רק עבור משפחות שמבקשות מעבר חלק ומבוקר בין דירות, אלא גם עבור מתכננים פיננסיים או רוכשים עם אופק השקעה". לדבריו, "כשהחוק מאפשר החזקה כפולה של דירות לאורך תקופה של שנתיים, תוך שמירה מלאה על הפטורים, נוצרת ודאות תכנונית שמאפשרת תמרון אמיתי".
עם זאת, גלברג הדגיש את החשיבות של עמידה בלוחות הזמנים, "זה אינו אישור לכל אלא מסגרת מחייבת. הכלל המרכזי הוא עמידה בלוחות הזמנים. יום אחד של איחור והפטור עשוי להתבטל. לכן חשוב להיוועץ מראש בעורך דין שמכיר את הפסיקה ואת ההוראות המהותיות והטכניות כאחד".
במקרה של רכישת דירה מקבלן, החוק מעניק לרוכש זכות בחירה בין שתי חלופות ברורות. לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לבחור בין למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה מקבלן, או למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה. הבחירה בין שתי החלופות נתונה לרוכש.
במקרים של רכישת דירה "על הנייר" שצפויה להימסר בעוד מספר שנים, עשויה להיווצר תקופת החזקה כפולה ארוכה באופן ניכר. זאת כל עוד פועלים במסגרת החוק ועומדים בתנאים הנדרשים. שתי החלופות מאפשרות לרוכש לשמור על הפטורים כמי שמחזיק "דירה יחידה".
לצד משפרי הדיור, ישנם גם רוכשים בעלי ראייה כלכלית-אסטרטגית המזהים בתקופה הארוכה הזדמנות תכנונית. כך לדוגמה, ניתן לרכוש דירה "בהמתנה" שטרם נמסרה ולמכור את הדירה הקיימת במועד הרצוי, מבלי לפגוע בזכויות המס. התכנון דורש הבנה מדויקת של הוראות החוק ועמידה בלוחות הזמנים הנדרשים.
יזם הנדלן יהודה בן שלמה הסביר, "הוראות החוק מאפשרות תכנון מושכל וחוקי של מעבר בין נכסים. יש לנצל זאת באחריות, ולא כחולשה של המערכת אלא כמנגנון שנועד לסייע לאזרחים לפעול בתבונה, גם בתקופות אי ודאות". לדבריו, החוק מספק כלים לגיטימיים למי שיודע להשתמש בהם נכון.
התקופה המוארכת מאפשרת גם יותר זמן לתכנון פיננסי נכון, כולל הסדרת מימון, קבלת הערכות שמאי מעודכנות, ובחירת העיתוי הנכון למכירה. זאת בניגוד לתקופה הקצרה של 18 חודשים שיצרה לחץ זמנים ולעיתים הביאה לפשרות בתכנון.
עם זאת, יש לזכור שהחוק מחייב הפרדה ברורה בין סוגי הדירות השונים ועמידה מדויקת בכל התנאים הטכניים. כל סטייה מההוראות עלולה לגרום לביטול הפטורים ולחיוב במס בדיעבד, כולל ריבית והצמדה.
במקביל לכניסת החזרה ל-24 חודשים לתוקף, מקודמת בכנסת הצעת חוק שמבקשת להשיב את התקופה ל-18 חודשים בלבד. המניעים להצעה כוללים קיצור זמני ההחזקה הכפולה, הגדלת היצע הדירות בשוק, והפחתת התמריץ להחזקה "ספקולטיבית" שמחוץ לתכלית החוק. למרות זאת, נכון למועד כתיבת שורות אלו, הצעת החוק טרם אושרה.
כל רכישה של דירה חלופית החל מיום 1 ביוני 2025 נהנית ממסגרת של 24 חודשים לפי דין קיים. המשמעות היא שמי שכבר נמצא בתהליך תכנון רכישה יכול לנצל את החזרה לתקופה הארוכה יותר. זאת בתנאי שיעמוד בכל התנאים הטכניים והמשפטיים הנדרשים.
הנושא מחייב ליווי מקצועי מדויק, בעיקר בשל המורכבות של הוראות החוק והחשיבות של עמידה בלוחות הזמנים. כל טעות בתכנון או בביצוע עלולה לעלות למשפר הדיור עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים במיסים נוספים.
גלברג מסכם, "החוק מעניק למשפרי דיור גמישות נדירה אך גם דורש מהם משמעת. הבנה של לוחות הזמנים, הפרדה בין סוגי דירות, ותיאום עם עורך הדין כל אלה הם לא המלצה אלא הכרח. תכנון נכון שווה עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, ובמקרים רבים גם שקט נפשי שאין לו תחליף".