בכל פעם שהמציאות הביטחונית מתחממת, רבים שואלים את עצמם: מה קורה לשוק הנדל"ן בתקופות כאלה? האם זה זמן להיכנס? להמתין? האם המחירים יירדו או יזנקו?
כמי שמלווה שוק הנדל"ן הישראלי כבר שנים רבות, אני רוצה לשפוך אור לא מהבטן, אלא מתוך ניתוח היסטורי של התנהגות השוק לאורך עשרות שנים במדינת ישראל.
מבט לאחור: איך השוק הגיב במלחמות הקודמות
ישראל חוותה מאז קום המדינה לא מעט סבבי לחימה - ממלחמת ששת הימים, דרך יום הכיפורים, לבנון הראשונה והשנייה, מבצעים בעזה, ועד למלחמות האחרונות.
אמנם קהילת הנדל"ן בישראל למדה לאורך השנים: גם בעתות מלחמה, הפגיעה בשוק היא לרוב זמנית ושטחית, והתחייה אחריה חזקה יותר.
הנתונים מדברים בעד עצמם:
מלחמת ששת הימים (1967): שנה לאחר המלחמה מחירי הדיור עלו בשיעור של 6% ורשמו קפיצה נוספת בשיעור של 14% כשנתיים לאחר מכן.
מלחמת יום הכיפורים (1973): למרות שכלכלת ישראל הייתה במשבר ושיעור האינפלציה הגיע לכ-56%, שנה לאחר המלחמה מחירי הדיור זינקו בשיעור של כ-39%. קפיצה נוספת נרשמה ב-1975 בשיעור של כ-28%.
מלחמת לבנון הראשונה (1982-1985): נשמרה מגמה דומה ובסיום המלחמה נרשמה עליית מחיר בשיעור של 28%. שנה לאחר מכן המחירים קפצו בשיעור נוסף של 16%.
מלחמת המפרץ (1992): עלייה בשיעור של 32% בממוצע.
מלחמת לבנון השנייה (2006): הפעם הראשונה שבה המגמה השתנתה זמנית - כשנה לאחר המלחמה ירדו מחירי הדירות בשיעור של 1.6% בלבד, אך שנתיים לאחר המלחמה המחירים כבר תיקנו את עצמם ורשמו עלייה בשיעור של כ-7%.
העוטף מוכיח: האיום לא מפחיד את המחירים
גם ההתנהלות ביישובי עוטף עזה והחיים בצל איום טילים מתמשך לא שינו את מגמת עליית המחירים. מאז 2008 המחירים ביישובי עוטף עזה זינקו בעשרות אחוזים.
דוגמה מדהימה: בעיר שדרות זינקו מחירי הדירות מאז 2008 במאות אחוזים - דירה ממוצעת שנמכרה בזמנו תמורת כ-267 אלף שקל נמכרת כיום תמורת כ-1.1 מיליון שקל!
רנסנס נדל"ני זה נשמר בערים נוספות בטווח ירי הטילים - אשקלון, נתיבות ובאר שבע. גם שם עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות, ללא קשר למצב הביטחוני.
למה זה קורה תמיד?
התשובה פשוטה: הישראלים חזרים על עצמם בכל פעם שהדם זורם ברחובות.
ביקושים כבושים: אנשים לא מפסיקים להתחתן, להביא ילדים או להזדקק לדירות. הם פשוט דוחים את הקנייה לתקופה של שקט. כשהשקט חוזר - כולם חוזרים לשוק בבת אחת.
היצע מוגבל: ישראל מדינה קטנה. היצע הקרקעות מוגבל, הבירוקרטיה מורכבת, והבנייה אינה עומדת בקצב. כל עיכוב נוסף רק מקטין את היצע הדירות ומנגד הביקוש לא יורד.
עלייה ארצה: כל מלחמה גוררת עימה מקרי אנטישמיות רבים בעולם ודוחפת את הקהילה היהודית להבנה שישראל היא הבית הבטוח האמיתי. מלבד המשפחות שהגיעו להחלטה לעלות ארצה, ישנן משפחות רבות בתקופות אלו המחליטות לרכוש נכס בארץ ליום בו יאלצו לעלות ארצה.
חוסן כלכלי: למרות המלחמות, המשק הישראלי מצליח לשמור על איתנות. הריבית, האינפלציה, והמשקיעים הזרים ממשיכים להשפיע על השוק גם בתקופות קשות.
מתי המחירים כן ירדו?
האירוע הביטחוני היחיד שהצליח לקטוע את רצף עליות המחירים היו אירועי האינתיפאדה השנייה שפרצו בשנת 2000. אז החלה התקוממות אלימה של פלסטינים שכללה פעולות טרור אלימות, ואל המחאה הזו הצטרפו גם ערביי ישראל.
מדינת ישראל שלא התמודדה מול התקוממות אזרחית דומה עמדה מול שוקת שבורה. במשך שנתיים וחצי ידעה ישראל משבר כלכלי, התוצר הלאומי ירד ואיתו גם מחירי הדירות. בשנת 2003, כשלוש שנים לאחר פרוץ האירועים, מחירי הדיור רשמו ירידה בשיעור של 6% - החדה ביותר שנרשמה מאז 1967.
מה קורה כעת - במלחמה הנוכחית?
אנחנו עדים לתופעה דומה: הקבלנים ממשיכים בבנייה, אך משווקים בזהירות; רוכשים פרטיים מתלבטים ומעדיפים "לראות לאן הולך השוק"; חלק מהמשקיעים ממתינים מהצד ומלאי הדירות הלא מכורות גדל.
ולשאלה האם נראה ירידת מחירים בתקופה זו? אני חושב שצריך לנסח אחרת - "תיקון מחיר" והתשובה חד משמעית: כן!
ישנן ערים ושכונות רבות בארץ בהן המחירים התנפחו סתם ולא שיקפו את השווי האמיתי שלהם. וכשאני אומר "ירידת מחיר" של כמה אחוזים אין הכוונה לירידת מחיר אלא לתיקון שוק! לדוגמה: שכונה בה דירת שלושה חדרים שווה 1.5 מיליון ונמכרה ב-1.8 מיליון, ובתקופה זו הרוכש מוכר אותה ב-1.5 מיליון - אין זו ירידת מחיר אלא תיקון לשוק.
הזדמנויות במשבר
במקביל, בתקופה של משבר אפשר ליצור הזדמנויות חסרות תקדים בכל תחום ובטח בתחום הנדל"ן. מי שמזהה הזדמנויות ומי שיודע ליצור הזדמנות יכול לרכוש כעת עסקאות טובות במיקומים מצוינים ובמחירים שלא בטוח יחזרו לאחר סיום הלחימה.
אני כן מאמין שצריך הרבה שיעורי בית ולא להתפתות לכל מצגת אפשרית, אך מנגד לא לשבת בבית ולחכות שיעבור זעם אלא דווקא עכשיו ללכת למשרדי המכירות ולאתר את העסקאות הטובות ביותר.
הטיפ ששווה זהב
ולא נשכח את הטיפ ששווה זהב: לנו הישראלים יש טבע להיכנס למשרד מכירות ולהגיע בתחושה שאנו הכי הרבה יודעים, מכירים ואלופי העולם במשא ומתן.
אגלה לכם סוד: גם אם זה נכון וגם אם לא, כל איש מכירות נדל"ן (הרי גם הוא ישראלי) אוטומטית יפעיל עליכם שריר מנגד, ואיפה שהוא יכול להרוס לכם או לייקר לכם - הוא ייקר.
אך מנגד, אם תבואו בחכמה (אע"פ שאתם גאוני נדל"ן) ותבקשו בסך הכל מאיש המכירות שיעזור לכם, תמלאו אותו במחמאות ותפרגנו לו שהוא כל יכול - אני מבטיח לכם שהוא ירעיד את החברה בשביל ליצור לכם מחיר שלא קיים. בדוק ומנוסה מאלפי עסקאות!
לסיכום
שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח את עמידותו שוב ושוב מול טלטלות ביטחוניות. דווקא בעתות משבר, כאשר חלק מהשחקנים יוצאים מהמשחק באופן זמני - נוצרת קרקע פוריה למשקיעים שקונים בחכמה.
אחרי המלחמה - הביקושים חוזרים, המחירים מתקנים, ולעיתים מזנקים בחדות.
אני מאמין שכל משקיע צריך לשאול את עצמו כעת: האם אני רוצה להצטרף לגל לפני שהוא מתחיל? או לרדוף אחריו כשכולם יחזרו לשוק?
ללכת למשרדי המכירות ולנסות לייצר עסקה ששווה זהב - ולא לשכוח את הטיפ שלנו!